בורוכוב: 5.1 מיליון לארבעה חדרים חדשים, 3.7 מיליון לוותיקים
השכונה שרשמה 258 עסקאות בשלוש שנים סוגרת סביב 43,500 שקל למ"ר, ופער של 1.4 מיליון שקל מפריד בין שני סוגי בניינים
בורוכוב היא השכונה הפעילה ביותר בגבעתיים מבחינת מספר העסקאות, ולזה יש סיבה פשוטה: היא נמצאת בעיצומה של החלפת מלאי. ברחוב כצנלסון עדיין עומדים בנייני שיכון בני שלוש קומות משנות החמישים והשישים, ובמרחק דקות הליכה מהם, ברחובות קרן קיימת לישראל, השומר ואחדות העבודה, נמסרות דירות בבניינים שרשומים בשנות בנייה 2026 ו-2027. שתי הקבוצות נסחרות באותה שכונה, ומי שמסתכל על מספר ממוצע אחד מפספס את כל הסיפור.
בשלוש השנים וחצי האחרונות נרשמו בשכונה 258 עסקאות, בחציון של 3.66 מיליון שקל ובממוצע של 3.95 מיליון. מחיר המ"ר החציוני בעסקאות שנסגרו ב-12 החודשים האחרונים עמד על כ-43,500 שקל, מול כ-42,200 שקל בשנה שקדמה להם, עלייה של כ-3.1%. מחיר העסקה החציוני באותה תקופה נותר יציב למעשה, עם ירידה קלה מ-4.16 ל-4.14 מיליון שקל. במילים אחרות, מה שנראה כמו התייקרות הוא בעיקר שינוי בתמהיל: יותר דירות חדשות בסל, ופחות מ"ר לכל עסקה.
2.4 עד 5.1 מיליון שקל: מה נסגר בפועל
אלה המכירות שהושלמו ודווחו בשכונת בורוכוב. במאי 2026 נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב כצנלסון 79, 59 מ"ר בקומת קרקע מתוך שלוש בבניין משנת 1960, תמורת 2.4 מיליון שקל, שהם כ-40,700 שקל למ"ר. באותו חודש נסגרה דירת ארבעה חדרים ברחוב קרן קיימת לישראל 23, 99 מ"ר בקומה השנייה מתוך חמש בבניין שרשום כבנוי ב-2026, ב-4.275 מיליון שקל. באפריל 2026 נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב השומר 4, 87 מ"ר בקומה הראשונה בבניין שרשום כבנוי ב-2027, ב-5.1 מיליון שקל, שהם כ-58,500 שקל למ"ר, המחיר הגבוה ביותר למ"ר בשכונה השנה.
במרץ 2026 עברה דירת ארבעה חדרים ברחוב קרן קיימת לישראל 19, 103 מ"ר בקומה הרביעית מתוך 13 בבניין משנת 1992, ב-4.35 מיליון שקל. באותו חודש נסגרה דירת חמישה חדרים ברחוב אחדות העבודה 5, 111 מ"ר בקומה השלישית בבניין משנת 1980, ב-4.02 מיליון שקל. בפברואר 2026 נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב השנים 22, 68 מ"ר בקומה החמישית בבניין משנת 1970, ב-2.7 מיליון שקל, ובינואר 2026 נסגרה דירת ארבעה חדרים ברחוב אחדות העבודה 3, 102 מ"ר בקומה הרביעית בבניין משנת 2027, ב-4.263 מיליון שקל.
דירת ארבעה חדרים בבניין שנבנה לפני שנת 2000 נסגרה בחציון של 3.55 מיליון שקל על 87 מ"ר, וב-12 החודשים האחרונים בחציון של 3.7 מיליון. דירת ארבעה חדרים בבניין משנת 2015 ואילך נסגרה בחציון של 4.46 מיליון שקל. פער של כ-900 אלף עד 1.4 מיליון שקל, על אותה שכונה ועל אותו מספר חדרים.
ומה מבקשים היום על דירה ותיקה?
המודעות הפעילות בשכונת בורוכוב מציגות מחירי דרישה. ברחוב בורוכוב 39 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 100 מ"ר בקומה השנייה מתוך שלוש, במחיר מבוקש של 4.3 מיליון שקל. ברחוב גורדון 12 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 114 מ"ר בקומה הראשונה מתוך שלוש ב-4 מיליון שקל. ברחוב המורד 1 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 98 מ"ר בקומה השנייה מתוך שלוש ב-3.62 מיליון שקל, וברחוב בורוכוב 54 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 107 מ"ר ב-3.5 מיליון שקל. ברחוב פטאי 2 מוצעת דירת שלושה חדרים בת 61 מ"ר בקומה השלישית ב-2.78 מיליון שקל.
חציון המחיר המבוקש בארבע המודעות של דירות ארבעה חדרים בבניינים ותיקים עומד על כ-3.81 מיליון שקל, מול חציון של 3.7 מיליון שקל בעסקאות שנסגרו בפועל באותו פרופיל בשנה האחרונה. פער של כ-3% בלבד, וזה נתון חריג לטובה: המוכרים בשכונה כבר הפנימו את רמת המחירים. מנגד, ההצעה ברחוב בורוכוב 39 מגלמת 43 אלף שקל למ"ר, קרוב מאוד למחיר המ"ר של דירה חדשה בבניין משנת 2026, וזה בדיוק המקום שבו כדאי לעצור ולשאול על מה משלמים. שוק השכירות מספק ייחוס נוסף: חציון של כ-6,100 שקל לחודש לדירת שלושה חדרים ושל כ-8,450 שקל לדירת ארבעה חדרים במודעות הפעילות בשכונה.
17,933 תושבים לקמ"ר: מה זה עושה לחניה
גבעתיים מונה כ-58 אלף תושבים על שטח של 3,240 דונם בלבד, כלומר צפיפות של 17,933 תושבים לקילומטר רבוע, השלישית בישראל. העיר מדורגת באשכול חברתי-כלכלי 9 מתוך 10. שני הנתונים האלה יחד מסבירים את מה שקורה בבורוכוב טוב יותר מכל תיאור: מלאי הקרקע הפנוי אפסי, ולכן כל דירה חדשה בשכונה מגיעה מהריסה של בניין קיים. זה מסביר גם את קצב העסקאות בבניינים בשנות בנייה 2026 ו-2027, וגם את המחיר שהן מקבלות.
המחיר שמשלמים על הצפיפות הזאת גלוי. החניה ברחובות הוותיקים של השכונה נשענת על בניינים שנבנו בתקופה שבה מכונית אחת למשק בית היתה סטנדרט, ובניינים חדשים שנכנסים לאותם רחובות מוסיפים דיירים מהר יותר משהם מוסיפים מקומות חניה ברחוב. הצירים המרכזיים, כצנלסון וויצמן, עמוסים בשעות הבוקר לכיוון תל אביב, וכל בניין שנמצא בהליך התחדשות מוסיף לתמונה עגורן, משאיות וסגירת מדרכה לתקופה של שנתיים עד שלוש. מי שקונה דירה מול מגרש ריק צריך להניח שהוא קונה גם את שנות הבנייה.
- פארק הים: 3.33 מיליון לארבעה חדרים - עסקאות ומחירים בשכונה
- נווה עוז: 33,700 שקל למ"ר בחדש, 25 אלף ביד שנייה
בתחבורה הציבורית העתיד מסומן על המפה. הקו הסגול של הרכבת הקלה, באורך כ-27 קילומטרים ועם 43 תחנות, מתוכנן להיפתח ביולי 2028, ותחנת המאבק שלו יושבת על גבול תל אביב גבעתיים. תושבי בורוכוב יידרשו לקו מזין או להליכה כדי להגיע אליה, ובינתיים הנסיעה לגוש דן נשענת על קווי אוטובוס ועל דרך בן גוריון ואיילון. בחינוך, העיר מפעילה מערכת קטנה וצפופה שכוללת את התיכונים קלעי, שמעון בן צבי, אורט טכניקום ותלמה ילין, האחרון מוסד אמנויות בעל מוניטין ארצי שמושך תלמידים מכל המרכז.
מי שקונה בבורוכוב היום בוחר בין שתי עסקאות שונות לגמרי: דירה ותיקה בת 87 מ"ר בכ-3.7 מיליון שקל, עם הימור על מועד ההתחדשות של הבניין, או דירה חדשה באותה שכונה בכ-4.5 מיליון ומעלה, עם ודאות ובלי הפוטנציאל. חישוב ההון העצמי וההחזר החודשי שמפריד בין שתי האפשרויות מופיע בבדיקה כמה דירה אפשר לקנות לפי הון עצמי ויחס החזר, והמקרה שבו שתי דירות באותו מתחם נמכרות בפער עצום נבדק בהפער של 740 אלף שקל בין שתי דירות שנמכרו בהפרש של יום. בשכונה שבה 73 מתוך 249 העסקאות התקפות נעשו בבניינים משנת 2020 ואילך, ההחלטה הזאת עומדת בפני כל קונה שלישי.
