גבעת רמב"ם: 2.2 מיליון לשני חדרים, והוותיקות יקרות מהחדשות

גבעת רמב"ם היא אחת השכונות הוותיקות של גבעתיים, ומי שמהלך ברחובות גנסין, טיבר ורמז מוצא בעיקר בנייני שלוש קומות משנות החמישים והשישים עם דירות בנות 42 עד 75 מ"ר. מתוך 145 העסקאות התקפות שנרשמו בשכונה בשלוש השנים וחצי האחרונות, 97 נעשו בבניינים שנבנו לפני 1980, ו-84 מהן היו בדירות של שניים או שלושה חדרים. זו שכונה של דירות קטנות, ומכאן נגזר כמעט כל מה שקורה בה.

מחיר העסקה החציוני בשכונה עומד על 2.82 מיליון שקל והממוצע על 2.85 מיליון. ב-12 החודשים האחרונים נסגרו 38 עסקאות במחיר מ"ר חציוני של כ-43,800 שקל, מול כ-44,400 שקל בשנה שקדמה להם, ירידה של כ-1.4%. מחיר העסקה החציוני ירד באותה תקופה מ-3.1 ל-2.68 מיליון שקל, ירידה של כ-13.7%, אבל מרבית הפער הזה נובע מתמהיל: בשנה האחרונה נמכרו כאן 14 דירות שני חדרים מול שמונה בשנה שקדמה לה. בדירות ארבעה חדרים, שבהן ההשוואה נקייה יותר, החציון ירד מ-3.9 ל-3.68 מיליון שקל, ירידה של כ-5.8%.

2.2 עד 4.08 מיליון שקל: מה נסגר בפועל

המכירות שנחתמו בגבעת רמב"ם והושלמו נראות כך. במאי 2026 נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב המגדל 29, 83 מ"ר בקומה השנייה מתוך ארבע בבניין משנת 2007, תמורת 4.08 מיליון שקל, שהם כ-49,200 שקל למ"ר. באותו חודש נסגרה דירת שלושה חדרים ברחוב גנסין 6, 65 מ"ר בקומת קרקע מתוך שתיים בבניין משנת 1970, ב-2.65 מיליון שקל. במרץ 2026 נמכרה דירת שני חדרים ברחוב רמב"ם 7, 42 מ"ר בקומה השלישית מתוך שלוש בבניין משנת 1950, ב-2.2 מיליון שקל, שהם 52,381 שקל למ"ר.

במרץ 2026 עברה דירת שלושה חדרים ברחוב הדגנים 2, 64 מ"ר בקומה השלישית בבניין משנת 1960, ב-2.75 מיליון שקל. בפברואר 2026 נסגרה דירת ארבעה חדרים ברחוב טיבר 48, 88 מ"ר בקומה החמישית מתוך שמונה בבניין משנת 2015, ב-3.85 מיליון שקל. בינואר 2026 נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב גנסין 12, 70 מ"ר בקומה השלישית בבניין משנת 1960, ב-3.5 מיליון שקל, שהם כ-50,700 שקל למ"ר, ובנובמבר 2025 נסגרה דירת חמישה חדרים ברחוב הדגנים 18, 118 מ"ר בבניין משנת 2025, ב-4.69 מיליון שקל, שהם כ-39,700 שקל למ"ר.

שימו לב לשתי העסקאות האחרונות זו לצד זו: דירה בת 70 מ"ר בבניין בן 66 שנה קיבלה 50,700 שקל למ"ר, ודירה חדשה לגמרי באותה שכונה קיבלה 39,700 שקל למ"ר. זו התופעה המרכזית בגבעת רמב"ם, והיא מנוגדת לאינטואיציה של רוב הקונים.

אותו בניין, שתי דירות: איפה נפתח הפער

לצד אלה מוצעות היום בגבעת רמב"ם דירות במחיר מבוקש. ברחוב יד מרדכי 3 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 109 מ"ר בקומה הרביעית מתוך שש, במחיר מבוקש של 4.498 מיליון שקל. ברחוב טיבר 28 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 104 מ"ר ב-4.2 מיליון שקל, וברחוב רמב"ם 18 מוצעת דירת שלושה חדרים בת 85 מ"ר בקומה השנייה מתוך ארבע ב-2.68 מיליון שקל. ברחוב סנש 26 מוצעת דירת שני חדרים בת 42 מ"ר בקומת קרקע מתוך שלוש ב-2.45 מיליון שקל, וברחוב גנסין 6 מוצעת דירת שני חדרים בת 50 מ"ר בקומה השנייה מתוך שלוש ב-2.2 מיליון שקל.

ברחוב גנסין 6 נמכרה במאי 2026 דירת שלושה חדרים בת 65 מ"ר ב-2.65 מיליון שקל, כלומר 40,769 שקל למ"ר. באותה כתובת בדיוק מוצעת כעת דירת שני חדרים בת 50 מ"ר ב-2.2 מיליון שקל, שהם 44 אלף שקל למ"ר, כלומר מחיר מבוקש הגבוה בכ-8% למ"ר ממה שהתקבל בפועל בשכן ממול. מקרה שני: ברחוב סנש 26 מבקשים 2.45 מיליון שקל על 42 מ"ר, שהם כ-58,300 שקל למ"ר, מול 52,381 שקל למ"ר שהתקבלו בפועל על דירה זהה בגודלה ברחוב רמב"ם 7. פער של כ-11%. בדירות ארבעה חדרים המצב הפוך ומאוזן יותר: מבקשים 4.2 עד 4.5 מיליון שקל, וב-12 החודשים האחרונים נסגרו עסקאות באזור 3.68 מיליון.

השכירות מוסיפה שכבה לחישוב. במודעות הפעילות בשכונה החציון לדירת שלושה חדרים עומד על כ-6,600 שקל לחודש ולדירת ארבעה חדרים על כ-7,500 שקל. דירת שלושה חדרים שנקנתה ב-2.75 מיליון שקל ומושכרת ב-6,600 שקל מייצרת תשואה גולמית של כ-2.9% בשנה, נמוכה משמעותית מהתשואה בפריפריה ומעידה שהקונים כאן מתמחרים בעיקר ציפיות ופחות תזרים.

למה דירה בת 42 מ"ר עולה יותר למ"ר מדירה חדשה

גבעתיים מונה כ-58 אלף תושבים על שטח של 3,240 דונם, צפיפות של 17,933 תושבים לקילומטר רבוע, השלישית בישראל, והעיר מדורגת באשכול חברתי-כלכלי 9 מתוך 10. מלאי הקרקע הפנוי בעיר אפסי, ולכן כל דירה חדשה נולדת מהריסה של בניין קיים. מי שקונה דירת שני חדרים בבניין בן שלוש קומות משנות החמישים קונה בפועל חלק יחסי בקרקע ובזכויות הבנייה שיצמחו ממנה, ולכן הוא משלם עליה מחיר למ"ר גבוה מזה של דירה חדשה שכבר מימשה את הזכויות. הכלל הזה עובד כל עוד לוח הזמנים של ההתחדשות נשאר סביר, וזה בדיוק הסיכון.

• פארק הים: 3.33 מיליון לארבעה חדרים - עסקאות ומחירים בשכונה
• נווה עוז: 33,700 שקל למ"ר בחדש, 25 אלף ביד שנייה

בנייני השכונה נבנו בעידן של מכונית אחת למשק בית, החניות הצמודות מעטות והחניה הציבורית עמוסה. הצירים שסביב השכונה, דרך השלום, ויצמן ודרך יצחק רבין, נעים לאט בשעות הבוקר לכיוון תל אביב, וכל פרויקט התחדשות שנפתח מוסיף עגורן וסגירת מדרכה לשנתיים ויותר. מנגד, המרחק לתל אביב קצר מאוד, ובקו האוויר מדובר בדקות ספורות מבורסת רמת גן וממתחמי התעסוקה של תל אביב.

בתחבורה הציבורית הנקודה המעניינת היא הקו הסגול של הרכבת הקלה, באורך כ-27 קילומטרים ועם 43 תחנות, שפתיחתו מתוכננת ליולי 2028. בחינוך פועלים בעיר התיכונים קלעי, שמעון בן צבי, אורט טכניקום ותלמה ילין, האחרון בית ספר לאמנויות שמושך תלמידים מכל אזור המרכז. מי שקונה כאן דירה ותיקה בת 42 מ"ר בכ-2.2 מיליון שקל צריך להחזיק תשובה לשאלה אחת: כמה שנים ייקח עד שהמ"ר שהוא קנה יהפוך למ"ר חדש. עלויות הרכישה הנלוות שמצטרפות לחישוב הזה מפורטות בפירוט העלויות הנלוות שמפילות תקציבים בקניית דירה, ומקרה שבו היצע גדול בולם את המחירים נבדק בבדיקת המחירים בקריית השרון שבה ההיצע בולם את העליות. בשכונה שבה הדירה הישנה יקרה יותר למ"ר מהחדשה, הקונה משלם על תאריך שאף אחד עדיין מסרב לנקוב בו.