קריית השרון: דירת 4 חדרים ב-2.5 מיליון שקל - וההיצע הגדול בולם את המחירים

קריית השרון היא אחת השכונות המבוקשות במזרח נתניה, אבל גם בה הקונים כבר לא מסתערים על כל דירה שיוצאת לשוק. ההיצע בשכונה די רחב וכולל דירות יד שנייה רבות שמוצעות למכירה , תוסיפו לזה כמובן את הדירות החדשות שמציעים יזמים. לקונה שמחפש כיום דירה בשכונה יש מבחר, והמוכרים מתחרים לא רק זה בזה אלא גם בדירות חדשות של היזמים/קבלנים.

על השכונה

השכונה הוקמה בסוף שנות התשעים ואוכלסה לראשונה ב-1999. מאז היא הפכה לאחת הכתובות המרכזיות של משפחות צעירות בנתניה. מרבית הבנייה בה רוויה וכוללת בניינים בני שמונה עד עשר קומות, לצד מגדלים גבוהים יותר ומספר מצומצם של בתים צמודי קרקע. בשכונה נמצאים בתי ספר, גנים, מרכזים מסחריים, מתקני ספורט והמכללה האקדמית נתניה. חורשת הסרג'נטים, המשתרעת על כ-255 דונם, מעניקה לה שטח ירוק משמעותי בתוך אזור עירוני צפוף יחסית.

היתרונות האלה תמכו לאורך השנים בביקושים ובמחירים, אבל כשבוחנים את התפתחות המחירים מתקבלת תמונה פחות אחידה מכפי שניתן להבין מהעלייה המצטברת. מחיר דירת ארבעה חדרים בשכונה עמד ביוני 2021 על כ-1.9 מיליון שקל, לעומת כ-2.5 מיליון שקל כיום - עלייה של כ-33% בתוך כחמש שנים. דירת חמישה חדרים עלתה באותה תקופה מכ-2.3 מיליון שקל לכ-3.1 מיליון שקל, עלייה של כ-38%.

אלא שכמעט כל הזינוק התרחש בפרק זמן קצר, בין אמצע 2021 לאמצע 2022, בתקופה שבה שוק הדיור כולו עלה במהירות. מאז הוא נע סביב אותה רמה, ובשנה האחרונה אף נרשמה ירידה של כ- 3-5%. כלומר, מי שקנה לפני גל העליות עדיין מחזיק ברווח ניכר על הנייר, אבל מי שנכנס לשכונה לאחר הזינוק לא נהנה מעליית מחיר משמעותית.

עסקאות שנסגרו בשכונה

דירת ארבעה חדרים ברחוב חשוון, בשטח של 113 מ״ר ובקומה השנייה, נמכרה ביוני ב-2.57 מיליון שקל. דירה אחרת בת ארבעה חדרים ברחוב הגלעד, בשטח של 103 מ״ר ובבניין שנבנה בסוף שנות התשעים, נמכרה ב-2.2 מיליון שקל. ברחוב זאב ליבר נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 97 מ״ר ב-2.49 מיליון שקל, וברחוב תשרי נמכרה דירה בת 95 מ״ר ב-2.53 מיליון שקל.

יש שוני בין המחיר למ״ר בעסקאות אלה. גם כשמספר החדרים דומה, המחיר מושפע מגיל הבניין, מצב הדירה, הקומה, החניה, המרפסת, הנוף וגודל הנכס. דירה גדולה בבניין ותיק וללא מפרט מיוחד עשויה להימכר במחיר נמוך יותר מדירה קטנה ממנה שנמצאת בקומה גבוהה, בבניין חדש יותר או מול שטח פתוח. לכן הסתמכות על מחיר ממוצע בלבד עלולה להטעות.

גם בדירות חמישה חדרים נרשם טווח רחב. ברחוב ברוש נמכרה דירה בשטח של 122 מ״ר, בקומה השישית מתוך 14, תמורת כ-3.58 מיליון שקל - כ-29 אלף שקל למ״ר. ברחוב תאשור נמכרה דירה בשטח של 116 מ״ר ב-3.32 מיליון שקל, ואילו ברחוב דגניה נמכרה דירת חמישה חדרים בת 104 מ״ר ב-3.1 מיליון שקל.

מול העסקאות שכבר נסגרו נמצאות הדירות שמוצעות כעת למכירה. דירות ארבעה חדרים מוצעות במחירים של כ- 2.59-2.76 מיליון שקל, בהתאם לרחוב, לשטח ולקומה. דירת חמישה חדרים בדרך הפארק, בשטח של 130 מ״ר, מוצעת בכ-3.32 מיליון שקל. אלה הם מחירים מבוקשים בלבד, ולא בהכרח המחירים שבהם ייחתם החוזה. בשוק שבו לקונים יש חלופות רבות, הפער בין המחיר במודעה לבין המחיר בעסקה עשוי להפוך לפער גדול יותר ממה שהתרגלנו בשנים שקדמו לירידות המחירים.

היצע גדול בדרך לשכונה

בטווח הבינוני-ארוך צפוי להתווסף היצע משמעותי גם מדרום לשכונה. באוקטובר 2024 אושרה למתן תוקף תוכנית ״מתחם הגולף״, המשתרעת על כ-615 דונם וכוללת 1,656 דירות בבניינים בני 12-25 קומות. מתוך כלל הדירות, 280 מתוכננות להיות דירות קטנות ו-50 מיועדות להשכרה ארוכת טווח. התוכנית כוללת גם מסחר, תעסוקה, בתי ספר, פארק מטרופוליני בשטח של כ-180 דונם וקרקע למרכז רפואי אזורי. מדובר בתוכנית שתהליך המימוש שלה עשוי להימשך שנים, ולכן היא אינה מוסיפה מחר בבוקר אלפי דירות לשוק. עם זאת, מי ששוקל רכישה בקריית השרון צריך להביא בחשבון שהאזור כולו ימשיך להתפתח ושבעתיד תהיה לשכונה הוותיקה תחרות מצד בנייה חדשה מדרום.

• עליות המחירים בשכונה הצעירה של נתניה נעצרו

לקריית השרון יש יתרון ברור בכך שהיא כבר שכונה בשלה. משפחה שעוברת אליה אינה צריכה להמתין שנים להקמת בתי ספר, גינות ומסחר. היא גם קרובה לכביש 4, לכביש 2 ולאזורי התעסוקה והמסחר של נתניה, ושתי תחנות הרכבת בעיר נמצאות במרחק נסיעה. הנסיעה ברכבת מתחנת נתניה־ספיר לתל אביב נמשכת בממוצע כ־22 דקות, אם כי לכך יש להוסיף את זמן ההגעה מהבית לתחנה.

מנגד, הנגישות אינה פותרת את עומסי התנועה. בשעות הבוקר והערב היציאה מהשכונה והנסיעה לכיוון גוש דן עלולות להתארך, ומיקומה במזרח נתניה פירושו שהגישה לחוף הים אינה מיידית.