נאות רחל: המחיר למ"ר ירד 6%, עסקאות ומחירי הדירות בשכונה

נאות רחל נבנתה בשנות השישים בידי הקבלן רובינשטיין, שהקים באותה תקופה גם את נאות שושנים ואת נאות יהודית והעניק לשכונות שמות של בנות משפחתו. היא יושבת במערב חולון, סביב רחוב אילת וציר ההסתדרות, ומחזיקה מרקם צפוף של בניינים בני ארבע וחמש קומות ברחובות זלמן ארן, קדושי קהיר, יוסף ברץ, וולקני יצחק, הגר"א ודב הוז. האוכלוסייה מעורבת, חילונים ודתיים לצד קהילה חרדית קטנה, רוב התושבים הם בעלי הדירות שבהן הם גרים, ורבים מהם פקידים או עובדי תעשייה ובניין ברמת הכנסה ממוצעת ומטה.

25,600 שקל למ"ר: מה נסגר בשכונה בשנה האחרונה

בשנים עשר החודשים שהסתיימו ביולי 2026 דווחו ונרשמו 98 עסקאות מכר בשכונה, לעומת 117 בשנים עשר החודשים שקדמו להם. חציון המחיר למ"ר בעסקאות שהושלמו ירד מכ-27,270 שקל לכ-25,580 שקל, ירידה של כ-6.2%. חציון המחיר לדירת ארבעה חדרים יד שנייה עומד כיום על 2.05 מיליון שקל, מול 2.145 מיליון בשנה שקדמה, וחציון דירת שלושה חדרים ירד מ-1.8 ל-1.76 מיליון שקל. גם היקף הפעילות נשחק בכחמישית.

בדיווחי רשות המסים על נאות רחל מופיעות המכירות הבאות. ביולי 2026 נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב פייר קניג 19, 61 מ"ר בקומה השנייה בבניין משנת 1960, ב-1.75 מיליון שקל, כלומר 28,689 שקל למ"ר. באותו שבוע עברה דירת ארבעה חדרים ברחוב קדושי קהיר 28, 76 מ"ר בקומה השלישית בבניין משנת 1980, ב-2.1 מיליון שקל, ודירת שלושה חדרים ברחוב צאלים 16, 74 מ"ר בקומה הרביעית, נסגרה ב-1.769 מיליון שקל. ביוני נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב אילת 31, 86 מ"ר בקומה החמישית בבניין משנת 1960, ב-2.02 מיליון שקל, שהם 23,488 שקל למ"ר. במאי נסגרה דירת שלושה חדרים ברחוב ישראלי בן ציון 15, 63 מ"ר בקומה הראשונה, ב-1.85 מיליון שקל, ודירת שלושה חדרים ברחוב אילת 32, 80 מ"ר בקומה החמישית, ב-1.81 מיליון שקל.

הבנייה החדשה מתמחרת את עצמה בנפרד. במאי 2026 נסגרה דירת ארבעה חדרים בבניין החדש ברחוב זמנהוף 28, 91 מ"ר בקומה הרביעית, ב-2.322 מיליון שקל, וביוני נמכרה דירת ארבעה חדרים בפרויקט שברחוב יבניאלי שמואל 4, 83 מ"ר בקומה החמישית, ב-2.1 מיליון שקל. הפער בין דירה בבניין משנות השישים לדירה שנמסרת עכשיו מגיע לכ-300 אלף שקל על אותו מספר חדרים.

2.4 מיליון מבוקש מול 2.05 מיליון שנסגר: מי מגשר?

ברשימה השנייה, של מודעות פעילות שבהן מופיע מחיר מבוקש בלבד, המספרים נראים אחרת לגמרי. ברחוב זלמן ארן 26 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 80 מ"ר בקומה השנייה במחיר מבוקש של 2.4 מיליון שקל. ברחוב זמנהוף 1 מבקשים 2.39 מיליון שקל עבור דירת ארבעה חדרים בת 85 מ"ר בקומה הרביעית, וברחוב אלי כהן 12 מבקשים 2.08 מיליון שקל עבור דירת ארבעה חדרים בת 78 מ"ר בקומה השנייה. ברחוב אלי כהן 20 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 80 מ"ר בקומה השנייה ב-1.945 מיליון שקל, וברחוב הגר"א 12 מוצעת דירת שלושה חדרים בת 70 מ"ר בקומה השלישית ב-1.92 מיליון שקל.

חציון המחיר המבוקש בדירות ארבעה חדרים בשכונה עומד על כ-2.3 מיליון שקל, כמעט 12% מעל חציון העסקאות שנסגרו בפועל. בדירות שלושה חדרים הפער מצטמצם לכ-6%, עם חציון מבוקש של 1.86 מיליון שקל מול 1.76 מיליון בעסקאות. פער כזה, בשוק שבו מספר העסקאות יורד ומחיר המ"ר נשחק, מתורגם בדרך כלל לזמן שיווק ארוך ולסבב הורדות מחיר. קונה שנכנס למשא ומתן על סמך חציון המודעות פותח את הדיון ברף גבוה מדי. גם בבחינה של חולון כולה מדובר בעיר בלי קרקעות פנויות, שבה כל תוספת ההיצע מגיעה מהתחדשות עירונית.

128 דירות שיהפכו ל-538: מה מאושר ברחוב אילת

ציר אילת הוא מנוע השינוי של השכונה. במתחם אילת 22-28, על 11.6 דונם, אושרה להפקדה תוכנית להריסת 128 דירות ותיקות ולבניית 538 דירות חדשות במקומן, מקדם של 4.2. הבינוי כולל שני מגדלים עד 34 קומות, שני בניינים מרקמיים עד תשע קומות, בניין מעורב שימושים בן 18 קומות שיוקדש לדיור להשכרה ארוכת טווח, ומבנה ציבור בן ארבע קומות. כ-40% מהדירות מתוכננות כדירות קטנות. היזמת היא קרדן, התכנון של האדריכל גיא מילוסלבסקי, והוועדה המקומית אישרה את התוכנית להפקדה במרץ 2024. במתחם נוסף באזור, בין הגר"א לאילת ולצאלים, מקודמת תוכנית להריסת 122 דירות ולבניית 424 במקומן. ברמת העיר, מופקדות תוכניות פינוי בינוי נוספות בהיקף של מאות דירות למתחם.

בחינוך יש בשכונה ארבעה בתי ספר יסודיים ומוסד על יסודי גדול. בית ספר עש דינור ברחוב זלמן ארן 4 מונה 571 תלמידים, בית ספר שזר ברחוב קדושי קהיר 22 מונה 363, בית ספר י.ישעיהו ברחוב זלמן ארן 49 מונה 324, ותלמוד תורה בית דוד ברחוב ברדיצ'בסקי 9 משרת קהילה חרדית קטנה עם 96 תלמידים. בית הספר עתידים ע"ש מ. אלישיב ברחוב ההסתדרות 22 מרכז כ-1,000 תלמידים מכיתה ז ועד יג. מוסדות הבריאות, המסחר והתרבות של מרכז חולון נמצאים במרחק נסיעה קצר.

מבחינת תחבורה, השכונה יושבת קרוב מאוד לגבול תל אביב. תחנת הרכבת חולון-וולפסון מרוחקת כ-1.8 קילומטרים, ותחנת ההגנה בתל אביב כ-4.5 קילומטרים בקו אווירי. תחנת ההסתדרות של הקו הירוק תוקם ברחוב פיכמן במרחק הליכה, והמקטע הדרומי של הקו, מראשון לציון דרך חולון לתל אביב, אמור להיפתח בסוף 2028, עם הפעלה מלאה של 39 הקילומטרים ו-62 התחנות ביולי 2030. מתחם אילת נמצא גם על תוואי קו המטרו M1 המתוכנן.

• פארק הים: 3.33 מיליון לארבעה חדרים - עסקאות ומחירים בשכונה
• נווה עוז: 33,700 שקל למ"ר בחדש, 25 אלף ביד שנייה

מול היתרונות עומדים חסרונות ברורים. הבניינים ברחובות אילת, קדושי קהיר ודב הוז הם ברובם מבני שנות השישים שהוקמו בלי מעליות ובלי ממ"דים, וחלקם דורש שיפוץ עמוק. תמהיל הדירות קטן במיוחד: פחות מ-5% מהרכישות בשנים האחרונות היו דירות חמישה חדרים, והשטח הטיפוסי של דירת שלושה חדרים נע סביב 60 עד 75 מ"ר. החניה ברחובות הפנימיים צפופה, וציר ההסתדרות עמוס בשעות הבוקר. מי שקונה במתחם אילת נכנס לתקופה ארוכה של אתר בנייה מתחת לחלון, וזאת עוד לפני שעבודות הרכבת הקלה ייכנסו לשיא. שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-5,000 שקל, וכ-5,800 שקל בדירת ארבעה חדרים.

שכונה שבה המוכרים מבקשים 12% יותר ממה שהקונים משלמים בפועל מתמחרת את המגדלים שעדיין רשומים כתוכנית בלבד.