הדמיית הפרויקט. קרדיט: אלכס לובימובICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל
התוכנית, אשר נמצאת בצומת הרחובות רבי עקיבא ובר כוכבא, כוללת מגדל בן 27 קומות ו-11 מבנים מרקמיים סביב גן ציבורי. הפרויקט צפוי להיות ראשון בסדרה של מיזמים של ICR בעיר; וגם רמות המחירים באזור ועסקאות אחרונות
חברת ICR מדווחת על אבן דרך בפרויקט הראשון שלה בעיר חולון: הפקדת תוכנית פינוי בינוי רחבת היקף במתחם רבי עקיבא, שבמרכזה הקמה של 492 דירות חדשות, במקום 157 דירות ישנות שייהרסו.
הפרויקט, שממוקם בצומת
הרחובות רבי עקיבא ובר כוכבא בשכונת רסקו ג' שבמרכז חולון, צפוי להכניס לחברה הכנסות של כמיליארד שקל. במסגרת התוכנית, יוקמו על שטח של כ-23 דונם מגדל מגורים בן 27 קומות ו-11 מבנים מרקמיים נוספים בגבהים של 6 עד 8.5 קומות.
לצד הדירות, התכנון כולל גם
שטחים מסחריים, שטחים לצורכי ציבור ופארק ירוק רחב ידיים - שייבנה על בסיס גן קיים בשטח, ויורחב במסגרת הפרויקט.
מה לגבי המיקום?
מדובר במתחם הממוקם באזור שקט יחסית, אך קרוב לצירי תחבורה ראשיים -
ובמרחק של כ-200 מטר בלבד מהקו הירוק של הרכבת הקלה, שעתיד לחצות את רחוב שדרות ירושלים.
ההיבט התחבורתי נחשב לאחד המנועים המרכזיים שצפויים לתרום לעליית ערך הדירות באזור.
החברה - שבבעלות ישראל קנדה (ברק רוזן ואסי טוכמאייר) ו-ORC LAND (רז
עודד), מקדמת כיום כ-50 פרויקטים הכוללים כ-15 אלף דירות ברחבי הארץ. היא מציינת כי זהו רק הפרויקט הראשון בחולון, וכי בכוונתה להרחיב את הפעילות בעיר בפרויקטים נוספים.
לדברי הראל פרץ, מנכ"ל ICR התחדשות עירונית:
"חולון היא עיר עם מיקום אסטרטגי, איכות חיים גבוהה ופוטנציאל עצום להתחדשות. הפרויקט ברבי עקיבא משלב בין תכנון מוקפד לסביבה עירונית-קהילתית, שמציבה את הדיירים במרכז".
מה יכלול המתחם?
תמהיל דירות מגוון, מ-3 ועד 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים, שטחי מסחר לאורך רחוב בר כוכבא, כ-5 דונם המוקצים לשטחי ציבור, שבילי הליכה ואופניים, ומתחם ירוק מרכזי שמהווה את לב השכונה.רוב הבנייה תהיה מרקמית, במטרה לשמור על האופי האינטימי של השכונה הוותיקה, כשמגדל המגורים יהווה את נקודת הציון הבולטת.
השפעה כלכלית
מעבר להיקף הבינוי הגודל, לפרויקט רבי עקיבא יש גם השפעות
עירוניות וכלכליות רחבות. מדובר לא רק ביוזמה נקודתית, אלא בחלק מגל התחדשות מתרחב בלב חולון, המשתלב עם תוכניות מגורים נוספות המתוכננות בסמוך, ועם שינוי המגמה באזור התעשייה הוותיק הסמוך, מה שעשוי להוביל להשבחה כוללת של הסביבה.
גם בהיבט התחבורתי מדובר
ביתרון ברור: תחנת הרכבת הקלה של הקו הירוק צפויה לקום במרחק של פחות מ-300 מטר מהמגרש - מה שעל פי שמאים, עשוי להעלות את שווי הדירות החדשות בפרויקט ב-10%-15% לעומת מתחמים מרוחקים יותר.
עבור חברת ICR, מדובר בפרויקט ראשון בחולון אך גם באבן בוחן עסקית:
ההכנסות הצפויות מוערכות בכמיליארד שקל, ובהנחה שעלות ההקמה תעמוד על כ-700 מיליון שקל, הרווח הגולמי עשוי להגיע לכ-300 מיליון שקל, לפני מס, מימון והוצאות נוספות.
חשוב לציין - לאחרונה כלל נכנסה כשותפה בחברה בהשקעה של 260 מ' שקל.
רמות המחירים ברסקו ג'
דירה
ממוצעת בשכונה תעלה לכם כ-1.9-2 מיליון שקל (משוקלל לכלל החדרים). המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-28 אלף שקל. מדובר בתמחור תחרותי יחסית למרכז חולון, במיוחד לנוכח הקרבה לרכבת הקלה ולתכנון הפיתוח הסביבתי.
התשואה למשקיעים עומדת על כ-3% לשנה, נתון המשקף
יציבות סבירה בשוק שכבר רשם עליית מחירים של כ־33% בחמש השנים האחרונות.
עסקאות אחרונות בחולון
ברחוב משה דיין 46, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.89 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.
ברחוב מסילת העולים 19, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.65 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח כ-50 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.
ברחוב משה שרת 18, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.68 מ' שקל. מדובר על דירת 4.5 חדרים בשטח של כ-106 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.
ברחוב התחייה 24, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.4 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.
ברחוב הגליל 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.84 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.
- 3.אנונימי 16/07/2025 21:07הגב לתגובה זומרוב מגדלים ללא תשתיות מתאימות יש פקקי ענק כבישים הרוסים ארנונה של צפון תל אביב ותשתיות של עזה
- 2.אנגליקו 14/07/2025 15:35הגב לתגובה זומתחם הגלעד בחולון....פרוייקט שתקוע כבר שנים על שנים...הפחד שלי שיקרסו שם בתים..רק מההדף של הטילים בזמן מלחמה..
- 1.אנונימי 14/07/2025 13:51הגב לתגובה זועלויות הבניה התייקרו למחיר למטר שלא משאיר רווח ליזם .ימים יגידו!!
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי 2.6% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
אישור מזורז להקמת 30.6 אלף דירות בנתיבות, קריית מלאכי ורחובות
הגדלת היצע הדירות, אבל זה לא יפתור את הבעיה בטווח הקצר ובאזורי הביקוש
ועדת השרים לענייני פנים אישרה שורה של מהלכים לקידום בניית עשרות אלפי יח"ד חדשות והתחדשות עירונית. ההחלטות שאושרו היום, מוסרים במשרד השיכון, מהוות נדבך נוסף במדיניות הממשלה להגדלת היצע יחידות הדיור, חיזוק הערים, ותמיכה ברשויות המקומיות באזורי עדיפות לאומית ובמרכז הארץ כאחד. עם זאת, אם משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר לא ימצאו פתרון ליום שאחרי תוכנית דירה להנחה, תהיה בעיה של ביקושים ועודפי ביקוש בשוק הדיור עם עליות מחירים - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
במסגרת ההחלטות שאושרו, יקודמו למעלה מ־30 אלף יחידות דיור חדשות בארבעה מתחמים מרכזיים:
קריית מלאכי, רובע האלה: הכרזה על מתחם מועדף לדיור בהיקף של 6,080 יחידות דיור לצד 450 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, שיתרמו לפיתוח תעסוקה מתקדמת בעיר.
רחובות, מרכז תמ״ל/2048: תיקון הכרזה לטובת הרחבת שטח התכנית והקמת 2,035 יחידות דיור חדשות במסגרת מהלך התחדשות עירונית כולל במרכז העיר.
נתיבות, העיר הוותיקה: קידום תכנית פינוי־בינוי רחבת היקף בהיקף של 13,000 יחידות דיור, שתאפשר שדרוג משמעותי של השכונות הוותיקות לצד מוסדות ציבור, תעסוקה ושטחים פתוחים.
נתיבות, תמ״ל/2027: תיקון הכרזה והרחבת התכנית לעוד 750 דונם, לצורך הקמת 9,436 יחידות דיור נוספות, בשיתוף רשות מקרקעי ישראל.
סה״כ, אושרו לקידום מזורז תוספת של 30,551 יחידות דיור חדשות ברחבי הארץ
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "ועדת השרים אישרה היום צעדים משמעותיים להגדלת היצע הדיור בישראל ולחיזוק הערים. אנו ממשיכים לקדם במלוא העוצמה תכנון וביצוע של מתחמים חדשים לצד התחדשות עירונית, מתוך ראייה לאומית ארוכת טווח שתבטיח פתרונות דיור נגישים בכל רחבי הארץ וקידום בנייה חדשה לצד שדרוד מתחמים ותיקים ופיתוח מרכזי תעסוקה."
