ביטל זיכרון דברים יממה אחרי החתימה - וישלם 4,000 שקל
לחיצת יד, זיכרון דברים חתום, ויממה לאחר מכן שיחת טלפון שמבטלת את הכול. בית המשפט לתביעות קטנות בחיפה קבע כי המסמך שנחתם בין השניים היה חוזה מחייב לכל דבר ועניין, וחייב את בעל הדירה לשלם 4,000 שקל לשוכר שנותר בחוץ.
התביעה הוגשה על סך 15 אלף שקל. התובע, דני דר, ביקש לשכור דירה ברחוב צפרירים 19 בחיפה מהנתבע, נועם אורדן, ובדצמבר 2025 חתמו השניים על זיכרון דברים שנועד להסדיר את עיקרי הסכם השכירות שעתיד היה להיחתם ביניהם. למחרת החתימה הודיע אורדן בשיחה טלפונית כי הוא חוזר בו מהתחייבותו. מכתב התראה ששלח דר כשבועיים לאחר מכן, בטרם נקיטת הליכים משפטיים, נותר ללא מענה.
מה בדיוק נכתב בזיכרון הדברים
המסמך לא הסתפק בהצהרת כוונות כללית. הוא כלל את פרטי הצדדים, קבע כי תקופת השכירות תחל בשבוע האחרון של ינואר 2026, ונקב בדמי שכירות חודשיים של 3,300 שקל שישולמו ב-12 תשלומים. בנוסף נכתב כי השוכר ימסור למשכיר שתי ליטוגרפיות של קדישמן בחתימה אישית או של רובין בחתימה אישית, וכן יישא בתשלום ההוצאות השוטפות של הדירה. בסיומו הוסכם על אפשרות להארכת תקופת השכירות בשנה נוספת באותם תנאים, עם עדכון אפשרי של דמי השכירות בשיעור של עד 5%.
טענות הצדדים
לטענת התובע, ביטול זיכרון הדברים נבע מכך שהמשכיר מצא שוכר אחר שהיה נכון לשלם דמי שכירות גבוהים יותר מאלה שסוכמו. הוא טען כי הביטול החד-צדדי גרם לו עוגמת נפש וטרחה משמעותית, בין היתר בשל הצורך לשוב ולחפש דירה חלופית לאחר שכבר חיפש במשך מספר חודשים דירה שתתאים לצרכיו. לדבריו, המסמך כלל את התנאים העיקריים לקיומה של ההתקשרות, וביטולו בנסיבות אלה מהווה ״התנהלות פוגענית ומעליבה, המלמדת על כוונת זדון של ממש״.
הנתבע השיב כי הדירה כלל לא הושכרה עד למועד הגשת כתב ההגנה. לדבריו, הדירה הוצעה מלכתחילה להשכרה במחיר מוזל, בין היתר משום שמתגוררת בה חתולה קשישה שבכל עלויות החזקתה הוא נושא, וחרף התנאים המיטיבים ביקש התובע להפחית פעם נוספת את דמי השכירות, שהיו נמוכים ממילא. אורדן הוסיף כי התובע האיץ בו להיפגש עמו ביום שבו גילה עניין בדירה, וכי במהלך חילופי הדברים ביקש להפחית את דמי השכירות תוך שגולל בפניו את נסיבות חייו הקשות. הצדדים אכן לחצו ידיים וערכו יחד את זיכרון הדברים, אך לטענתו הוא הבהיר לתובע כי ״עדיין אין חוזה״.
לגרסת המשכיר, לאחר החתימה נותרה בליבו אי-נוחות באשר לזהות השוכר ולאופיו. לאחר שנתקל באקראי במכרה שהכירה את התובע ושיתפה אותו במידע שהיה בידיה, התחזקה אצלו המסקנה כי השכרת הדירה תהיה בבחינת טעות, ובחלוף יממה בלבד ממועד החתימה הודיע על חזרתו מההתחייבות. הוא הגיש תביעה שכנגד על סך 8,000 שקל, בטענה כי מאז הודעת הביטול היה נתון ״להטרדות חוזרות ונשנות״ מצד התובע, שגרמו לו למפח נפש.
המבחן הכפול שהכריע את התיק
הרשם הבכיר בנימין בן סימון נשען על ע״א 158/77 חוה רבינאי נגד חברת מן שקד בע״מ (בפירוק), פסק הדין המרכזי והמנחה בסוגיית מעמדו המשפטי של זיכרון דברים בדין הישראלי. באותה הלכה אומצה הגישה המהותית, שלפיה מסמך ביניים המכונה זיכרון דברים עשוי להוות חוזה מחייב לכל דבר ועניין, ובלבד שהוא עומד בשני מבחנים מצטברים: גמירות דעת, שעניינה כוונת הצדדים ליצור ביניהם קשר משפטי מחייב, ומסוימות, שעניינה הסכמה באשר לפרטים המהותיים של העסקה.
על המבחן הראשון נכתב בפסק הדין: ״לאחר שבחנתי את מכלול נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה כי במקרה דנן מתקיימת גמירות דעת מצדם של הצדדים להתקשר בהסכם שכירות מחייב״. התשתית העובדתית הראתה כי ״הצדדים לא הסתפקו בהבעת כוונות כללית בלבד, אלא פעלו לשם גיבוש הסכמה קונקרטית באשר לתנאי השכירות״. הם נפגשו, ניהלו משא ומתן, הגיעו להסכמות, לחצו ידיים וחתמו על מסמך שכלל את פרטי ההתקשרות המרכזיים.
את אמירת המשכיר שלפיה ״עדיין אין חוזה״ הרשם לא פסל על הסף. ״טענה זו אינה נעלמת מעיניי, שכן יש בה כדי לעורר שאלה באשר לאומד דעתם של הצדדים במועד החתימה״, כתב, ״ואולם, לאחר בחינת מכלול נסיבות העניין, מצאתי כי אין באמירה זו, כשלעצמה, כדי לשלול את הכוונה להתקשר בקשר משפטי מחייב״. לפי הגישה המהותית, הוסיף, ״יש לבחון את תוכנו של המסמך ואת התנהלות הצדדים בפועל, ולא להכריע על יסוד אמירה נקודתית בלבד״. הכוונה לערוך בהמשך הסכם שכירות מפורט אינה שוללת את תוקפו המחייב של המסמך המוקדם, מקום שבו כבר במועד החתימה התגבשה הסכמה על הפרטים המהותיים והצדדים עיגנו את התחייבויותיהם בכתב.
- השוכר תבע את בעל הדירה - "לא טיפל ברטיבות" - פסק הדין מפתיע
- השוכרת לא שילמה, סירבה לפנות - והמשכירה רצתה שהחוב לא ייעלם
גם מבחן המסוימות התקיים. זיכרון הדברים כלל את זהות הצדדים, זהות המושכר, מועד תחילת השכירות, גובה דמי השכירות ואופן תשלומם, חלוקת ההוצאות השוטפות ותנאים הנוגעים להארכת התקופה. מכאן נגזרה הקביעה כי מדובר בהסכם מחייב, וכי חזרת המשכיר מהתחייבותו להתקשר בהסכם השכירות מהווה הפרה של התחייבותו החוזית. שוכר שחותם על מסמך כזה נמצא כבר בתוך התקשרות, ולכן הבדיקות שמומלץ לבצע לפני חתימה על חוזה שכירות רלוונטיות כבר בשלב המוקדם הזה.
למה נפסקו 4,000 שקל ולא 15 אלף
הפער בין הסכום שנתבע לסכום שנפסק נובע מהיקף הנזק שהוכח. ״אין מדובר במצב שבו התובע התגורר בדירה, השקיע משאבים בהכנתה למעבר או הסתמך במשך תקופה ממושכת על קיומו של ההסכם״, נכתב בפסק הדין. הודעת הביטול נמסרה בחלוף יממה בלבד ממועד החתימה, בשלב שבו ההתקשרות הייתה בראשיתה, ולא הוכח נזק ממוני ממשי או הוצאות מיוחדות בעקבות הביטול.
מנגד, ״אין להתעלם מכך שהנתבע הוא שבחר לסגת מהתחייבותו לאחר שהצדדים כבר הגיעו להסכמה ועיגנו אותה בכתב״, קבע הרשם. ״התנהלות זו פגעה בוודאות החוזית ובציפייתו הסבירה של התובע לקיום ההתקשרות, ועל כן יש להעניק לו פיצוי המשקף את הפרת ההתחייבות ואת עוגמת הנפש שנגרמה לו״.
האיזון שנמצא הוא פיצוי בגובה דמי שכירות של חודש אחד, 3,300 שקל, בתוספת הוצאות בסך 700 שקל. ״סכום זה משקף לטעמי פיצוי מידתי והולם בנסיבות המקרה: הוא מכיר בכך שהנתבע הפר התחייבות חוזית תקפה, אך אינו מביא לפיצוי יתר החורג מהנזק והפגיעה שהוכחו בפניי״, נכתב. התשלום נקבע בתוך 30 יום. סוגיה קרובה עולה כאשר החוזה כבר נחתם וצד מבקש לסגת ממנו באמצע התקופה, ואז נבחנים התנאים שבהם אפשר לצאת מחוזה שכירות לפני תומו.
התביעה שכנגד על סך 8,000 שקל נדחתה במלואה, ״משלא מצאתי כי יש בה ממש המצדיק את קבלתה״. לצדדים שמורה זכות לבקש רשות ערעור בתוך 30 יום.
