ההורים עברו לבית אבות: הפטור על השכרת הדירה ששווה מחצית מהתשלום למוסד

ההורים עברו לבית אבות, והדירה שבה גרו ארבעים שנה עומדת ריקה. החשבון החודשי של המוסד הוא 20 אלף שקל, מישהו במשפחה אמר שכדאי להשכיר את הדירה, ומישהו אחר אמר שממילא הכל ילך למס. השני טועה, ובגדול.

בפקודת מס הכנסה יש סעיף שנכתב בדיוק למצב הזה, והוא נדיב הרבה יותר מהפטור הרגיל על שכר דירה. הגודל שלו נקבע לפי מה שמשלמים לבית האבות, ולכן ככל שהמוסד יקר יותר, כך גדל הסכום שאפשר לקבל מהשוכר בלי לשלם עליו שקל מס.

איך זה עובד

סעיף 9(25) קובע שמי שמלאו לו 65, עבר לבית אבות ומשכיר את הדירה שבה גר, פטור ממס על דמי השכירות עד מחצית מהתשלום השנתי שלו למוסד.

נחזור למשפחה שלנו. 20 אלף שקל בחודש הם 240 אלף שקל בשנה, ומחצית מזה היא 120 אלף שקל. זאת תקרת הפטור. לשם השוואה, המסלול הרגיל פוטר הכנסה של עד 5,654 שקל בחודש, כלומר 67,848 שקל בשנה. הפער כאן הוא כמעט פי שניים.

יש תנאי אחד שחשוב לברר מראש. בית אבות לעניין הסעיף הזה הוא מקום מגורים קבוע לשלושים יחידים לפחות מעל גיל 65, שקיבל רישיון לפי חוק הפיקוח על מעונות. לא כל מסגרת דיור מוגן עונה להגדרה, וכדאי לוודא את זה מול המוסד לפני שחותמים על חוזה שכירות ולא אחרי.

המספר שקובע איזה מסלול משתלם

הסעיף המיוחד לא תמיד עדיף, ויש נקודה מדויקת שבה התשובה מתהפכת: 11,308 שקל בחודש לבית האבות.

החשבון פשוט. תשלום כזה מסתכם ב-135,696 שקל בשנה, ומחציתו שווה בדיוק לתקרה השנתית של המסלול הרגיל. מי שמשלם למוסד יותר מזה ירוויח מסעיף 9(25). מי שמשלם פחות ימצא שהמסלול הרגיל נותן לו תקרה גבוהה יותר.

אם דמי השכירות נמוכים ממילא מ-5,654 שקל בחודש, שני המסלולים מגיעים לאותה תוצאה של אפס מס, והשאלה מתעוררת בעיקר בדירה גדולה או באזור יקר.

• שכר דירה ממוצע 5,027 שקל: שלושת הסעיפים בחוזה שמוסיפים אלפי שקלים בשנה
• דירה מפוצלת במשכנתא: השווי נקבע לפי יחידה אחת

הדירה שבה גרו, ולא כל דירה שבבעלותם

הפטור חל על הדירה שההורה גר בה לפני המעבר, ועל אף דירה אחרת. דירה שנייה, שהושכרה כבר קודם, נשארת במסלולי המס הרגילים.

משפחה שמחזיקה שתי דירות תמצא את עצמה מדווחת על שתיהן בשתי דרכים שונות באותו דוח שנתי, וזה מקום שבו קל לטעות.

כדאי גם לראות את הסכומים זה מול זה. שכירות של 6,000 שקל בחודש מכסה בערך שליש מחשבון חודשי של 20 אלף שקל. זה לא פותר את התשלום למוסד, וזה מקטין אותו משמעותית.

איך מדווחים, ומה צריך להחזיק בתיק

כשכל הכנסת השכירות נכנסת לתוך הפטור, הוא ניתן אוטומטית. כשחלק ממנה חייב במס, ההורה מגיש דוח שנתי, מדווח על החלק הפטור בשדה של הכנסה פטורה משכר דירה, והיתרה ממוסה לפי שיעורי המס שחלים על הכנסה שאינה מיגיעה אישית לבני 60 ומעלה.

שלושה מסמכים מחזיקים את הפטור אם מגיעה ביקורת: חוזה השכירות, קבלות שנתיות מבית האבות שמפרטות את התשלום בפועל, ואישור שהמוסד מורשה ועונה להגדרה שבחוק.

• אין חוק ליסינג בישראל: שלושת הסעיפים בחוזה שעולים אלפי שקלים ביום ההחזרה
• ייפוי כוח מתמשך או אפוטרופסות: החלון שנסגר ברגע שההורה מפסיק להבין

ועוד דבר שכדאי לזכור. התעריף של המוסד מתעדכן מדי שנה, דמי השכירות מתעדכנים בחידוש החוזה, ולכן הבחירה בין המסלולים נבדקת מחדש בכל דוח שנתי, גם אם נקבעה פעם אחת. להרחבה: מס על שכר דירה: המסלול הזול השנה יכול להיות היקר בעתיד ומחשבון שמשווה בין שלוש השיטות.

ואם שוקלים למכור או להעביר לילדים

מכירה מפעילה מס שבח של 25% על הרווח הריאלי, וזה חישוב שמשתנה מאוד בדירות ותיקות. להרחבה: מס שבח: 25% על הרווח הריאלי.

העברה לילדים בחיי ההורה יקרה מירושה במקרים רבים. דירה של 3 מיליון שקל שמועברת במתנה לילד שכבר מחזיק דירה מייצרת כ-80 אלף שקל מס רכישה, מול אפס בירושה. מי שמקבל מתנה נדרש גם לתקופת צינון של שלוש עד ארבע שנים לפני שיוכל למכור בפטור. מתנה בחיי ההורה מקדימה לילדים ודאות ובעלות, וגובה מהם סכום שבירושה היה נחסך במלואו. להרחבה: המחיר המלא של דירה במתנה לילדים.

נקודה שמפתיעה הרבה משפחות: הפטור לדירת ירושה נבחן אצל המוריש ולא אצל היורש. אם אחד היורשים מחזיק 10% מדירה נוספת, הפטור מתבטל לכל היורשים יחד. החלטה של אח אחד מגלגלת חשבון מס על כל האחים, ולכן הבירור נעשה לפני שמישהו חותם על הסכם מכר.

ומה קורה אם פשוט משאירים את הדירה סגורה? היא ממשיכה לעלות כסף. ארנונה, ועד בית, ביטוח ותחזוקה ממשיכים לרוץ, בזמן שהכנסה אפשרית של אלפי שקלים בחודש נשארת בצד. קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס עוסק גם בשותפות הכפויה שנוצרת בין יורשים כשהנכס נשאר בבעלות משותפת לאורך שנים.