מס על שכר דירה: 2,500 שקל מפרידים בין מסלול הפטור למסלול 10%, ומהפכים את התוצאה
משווה מסלולים חדש בודק את שלוש דרכי המיסוי על השכרת דירה באותו מסך. בשכירות של 6,500 שקל מסלול הפטור מנצח ומשאיר מס של 6,294 שקל בשנה, ובשכירות של 9,000 שקל הוא הופך ליקר ביותר ומזנק ל-24,894 שקל
6,294 שקל בשנה הוא המס במסלול הפטור על דירה שמושכרת ב-6,500 שקל לחודש, והוא הזול מבין השלושה. מסלול 10% היה גובה 7,800 שקל ומסלול מדרגות המס 12,710 שקל, כך שהפטור חוסך 1,506 שקל לעומת הבא אחריו.
9,000 שקל לחודש הופכים את היוצרות לגמרי. אותה דירה, אותן הוצאות ואותו משכיר, והמס במסלול הפטור מזנק ל-24,894 שקל בשנה, בעוד מסלול 10% מסתפק ב-10,800 שקל. הפער לטובת מסלול 10% הוא 11,210 שקל, וכל מה שהשתנה הוא 2,500 שקל של שכר דירה.
מנגנון השחיקה הוא ההסבר. תקרת הפטור עומדת השנה על 5,654 שקל לחודש, וכל שקל מעליה מקטין את התקרה בשקל נוסף. בשכירות של 6,500 שקל התקרה המתואמת יורדת ל-4,808 שקל והחלק החייב הוא 20,304 שקל בשנה. בשכירות של 9,000 שקל התקרה מצטמצמת ל-2,308 שקל בלבד והחלק החייב מזנק ל-80,304 שקל.
11,308 שקל לחודש היא הנקודה שבה הפטור מתאפס לחלוטין. משכיר שמתקרב אליה משלם מס על כל שכר הדירה, וממשיך לשאת בתקרה כאילו היא קיימת.
ארבעה שדות מזינים למחשבון: דמי השכירות החודשיים מכל הדירות יחד, ההכנסה החייבת השנתית האחרת, ההוצאות על הנכס ושווי המבנה לצורך פחת. שתי תיבות נוספות מטפלות בגיל 60 ומעלה ובדרישת פחת, ושתיהן משנות את התוצאה מהותית.
מסלול המדרגות הוא היחיד שמכיר בהוצאות, ולכן הוא רלוונטי אצל מי שמחזיק משכנתה כבדה על הנכס או ביצע שיפוץ. במקרה שנבדק ההוצאות היו 9,000 שקל בשנה והפחת 28,000 שקל, וגם אז המסלול נותר היקר ביותר. הסיבה נעוצה בסיווג: הכנסה משכר דירה מסווגת כהכנסה פסיבית, שמקורה בנכס ולא בעבודה, ולכן היא נכנסת ישר למדרגת 31%.
בני 60 ומעלה נהנים מהבדל מהותי. אצלם מדרגות המס מתחילות ב-10%, ומסלול המדרגות הופך לתחרותי גם בשכירות בינונית. סימון התיבה בכלי מציג את ההפרש במיידי.
הפחת נדרש בשיעור 2% משווי המבנה, שהוא בדרך כלל כשני שלישים משווי הנכס. הוא מקטין את המס השוטף, ובמקביל מקטין את שווי הרכישה ביום מכירת הדירה ומגדיל את מס השבח. זהו מהלך שדוחה מס יותר משהוא מבטל אותו. דירה להשקעה ותשואת שכירות בוחן את השיקול הזה לאורך כל חיי הנכס.
מסלול 10% משולם עד 30 בינואר של השנה העוקבת, והוא חל על המחזור כולו בלי שום הכרה בהוצאות. במקרה שנבדק שיעור המס האפקטיבי במסלול הנבחר היה 8.1% בשכירות הנמוכה ו-10% בגבוהה, והנטו השנתי 62,706 שקל ו-88,200 שקל בהתאמה. בחירת מסלול המיסוי על שכר דירה מפרט את התנאים בכל מסלול.
- ממדאני מקפיא את שכר הדירה, אבל ניו יורק כבר ניסתה את זה בעבר
- מחיר הנוחות: האם שווה לשלם עוד 2,000 שקל בחודש כדי לחסוך 20 דקות בדרך?
הבחירה נעשית מחדש בכל שנת מס, והיא מחייבת חישוב ולא הרגל. משכיר שהעלה את שכר הדירה באלף שקל עשוי לגלות שהמסלול שהתאים לו אשתקד הוא היקר ביותר השנה.
