מס על שכר דירה: 2,500 שקל בחודש הופכים את מסלול הפטור ליקר ביותר

משכירים דירה בישראל? יש שלוש דרכים לשלם עליה מס, ואתם בוחרים ביניהן מחדש בכל שנה. מסלול הפטור לא גובה כלום עד תקרה מסוימת, אבל מעליה הוא מתחיל להעניש. מסלול 10% גובה עשירית משכר הדירה מהשקל הראשון, בלי לשאול על הוצאות. ומסלול מדרגות המס מחשב את הרווח האמיתי שנשאר לכם אחרי הוצאות, אבל מתחיל ב-31%.

אותה דירה, אותו משכיר ואותן הוצאות יכולים להוביל לחשבון הפוך, לפי המסלול.

ניקח דוגמה. דירה שמושכרת ב-6,500 שקל לחודש: במסלול הפטור תשלמו 6,294 שקל מס בשנה, במסלול 10% תשלמו 7,800 שקל, ובמדרגות המס 12,710 שקל. הפטור זול ב-1,506 שקל, והבחירה ברורה.

עכשיו נעלה את שכר הדירה ל-9,000 שקל ונראה מה קורה. המס במסלול הפטור מזנק ל-24,894 שקל בשנה, בעוד מסלול 10% מסתפק ב-10,800 שקל. הפער התהפך, והפעם הוא 11,210 שקל - לטובת המסלול השני. כל מה שהשתנה בין שני התרחישים הוא 2,500 שקל של שכר דירה בחודש.

ההיפוך הזה אינו טעות חישוב אלא תוצאה של מנגנון אחד, שחיקת הפטור, שנסביר אותו מיד. המחשבון שלפניכם עושה את החישוב בשלושת המסלולים בבת אחת, ומראה איזה מהם זול יותר עבורכם השנה.

שלושה מסלולים, והבחירה מתאפסת בכל שנה

למשכיר דירה למגורים בישראל יש שלוש דרכים לשלם מס על ההכנסה, והוא בוחר ביניהן מחדש בכל שנת מס. אין צורך להודיע מראש על המסלול, אין התחייבות לשנים הבאות, ואפשר לעבור ממסלול למסלול בלי לנמק. מה שקובע הוא חישוב, ולא הרגל. משכיר שהעלה את שכר הדירה באלף שקל עלול לגלות שהמסלול שהתאים לו אשתקד הוא היקר ביותר השנה.

שלושת המשתנים שמכריעים הם גובה שכר הדירה מכל הדירות יחד, ההכנסה החייבת האחרת של המשכיר, וההוצאות שהוא נושא בהן על הנכס. השילוב ביניהם הוא שקובע, ולכן שני משכירים עם אותה דירה בדיוק יכולים להגיע לשתי תשובות שונות.

מסלול הפטור: איך שקל אחד מעל התקרה עולה כפול

מסלול הפטור נשמע הכי פשוט, והוא דווקא המטעה ביותר. תקרת הפטור עומדת השנה על 5,654 שקל לחודש. מי שמשכיר מתחת לסכום הזה אינו משלם מס כלל. מי שחוצה אותו נכנס למנגנון שחיקה: כל שקל מעל התקרה מקטין את התקרה עצמה בשקל נוסף.

בשכירות של 6,500 שקל בחודש, החריגה היא 846 שקל, ולכן התקרה המתואמת יורדת ל-4,808 שקל. החלק החייב במס הוא ההפרש, כלומר 20,304 שקל בשנה. בשכירות של 9,000 שקל החריגה גדלה ל-3,346 שקל, התקרה מצטמצמת ל-2,308 שקל בלבד, והחלק החייב מזנק ל-80,304 שקל בשנה. זו הסיבה שהמס במסלול הזה מטפס הרבה יותר מהר משכר הדירה עצמו.

11,308 שקל לחודש היא נקודת האיפוס. משכיר שמגיע אליה מאבד את הפטור לחלוטין ומשלם מס על מלוא שכר הדירה, בלי שנשאר לו זכר מהתקרה. מי שמתקרב לסכום הזה כמעט תמיד ימצא את עצמו עדיף במסלול אחר.

• יותר מ-150 אלף נרשמים על כ-11 אלף דירות
• גבעת רם: כ-400 דירות להשכרה

מסלול 10%: פשוט, מהיר, ולפעמים יקר בעתיד

מסלול 10% הוא ההפך הגמור. הוא גובה 10% מהמחזור מהשקל הראשון, בלי תקרה ובלי מדרגות, והוא אינו מכיר בשום הוצאה. אין ניכוי של תיקונים, אין ניכוי של דמי ניהול, אין פחת, אין נקודות זיכוי ואין קיזוז הפסדים. בתמורה הוא פשוט לחישוב וקל לדיווח.

יש לו שני סעיפים שקל לפספס. הראשון הוא מועד התשלום: מי שבוחר במסלול הזה צריך להעביר את המס לרשות המסים בתוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד סוף ינואר של השנה העוקבת, אלא אם הוא משלם מקדמות במהלך השנה.

השני חשוב יותר, והוא נוגע ליום שבו תמכרו את הדירה. גם משכיר שבחר במסלול 10% ולא ניכה פחת בפועל ייתקל בכך שהפחת מנוכה משווי הרכישה בחישוב מס השבח. כלומר הרווח החייב במס גדל, והחיסכון של היום מתקזז חלקית בעתיד. המסלול הזול השנה יכול להיות היקר בעתיד מפרט את ההשלכה הזו.

מדרגות המס: מתחילות ב-31%, אלא אם מלאו לכם 60

מסלול מדרגות המס הוא היחיד שמתייחס לרווח האמיתי ולא למחזור. הוא מאפשר לנכות הוצאות שוטפות על הנכס, תיקונים, ביטוח, דמי ניהול, ריבית על המשכנתה ופחת, והוא היחיד שמאפשר לקזז הפסדים מול הכנסות אחרות.

החיסרון שלו נמצא בנקודת הפתיחה. הכנסה משכר דירה אינה נחשבת הכנסה מיגיעה אישית, ולכן מדרגת המס הראשונה שחלה עליה היא 31% ולא 10%. יוצא מן הכלל אחד קיים: מי שמלאו לו 60 ממוסה לפי מדרגות ההכנסה הרגילות, שמתחילות ב-10%. זו הסיבה שהמסלול הזה מתאים בעיקר לבעלי הוצאות גבוהות במיוחד, למשכירים מבוגרים, ולמי שמחזיק מספר נכסים עם הפסדים.

• הרווחתם פחות מ-7,289 שקל בחודש? ייתכן שמגיע לכם מענק עבודה
• חיפוש עסקאות לפי רחוב: בכמה באמת נמכרה דירה באבן גבירול

איך להזין נכון את הנתונים במחשבון

למחשבון ארבעה שדות מזינים: דמי השכירות החודשיים מכל הדירות יחד, ההכנסה החייבת השנתית האחרת, ההוצאות על הנכס, ושווי המבנה לצורך חישוב פחת. שתי נקודות חשובות לגבי ההזנה. הראשונה היא שסכום השכירות נספר במצטבר, ולכן מי שמשכיר שתי דירות ב-3,500 שקל כל אחת נמצא כבר מעל תקרת הפטור, גם אם כל דירה בנפרד נמצאת הרבה מתחתיה.

השנייה נוגעת לשווי המבנה. הפחת מחושב על המבנה ולא על הקרקע, ולכן הזנת מחיר הרכישה המלא של הדירה תנפח את הניכוי ותציג מצג אופטימי מדי. במקרה שנבדק כאן, שיעור המס האפקטיבי במסלול הנבחר היה 8.1% בשכירות הנמוכה ו-10% בגבוהה, והנטו השנתי עמד על 62,706 שקל ו-88,200 שקל בהתאמה.

נקודה אחרונה שנוטים לשכוח: הבחירה נעשית מחדש בכל שנה, אבל היא נעשית גם לכל הדירות יחד. אי אפשר לשלם על דירה אחת במסלול הפטור ועל השנייה במסלול 10% באותה שנת מס. מי שמחזיק תמהיל נכסים צריך לחשב את המצב המצרפי, וזה בדיוק מה שהמחשבון עושה.

ומה עם דירה בחו"ל

למי שמשכיר דירה מחוץ לישראל יש מסלול נפרד. יחיד תושב ישראל יכול לבחור במיסוי בשיעור 15% על ההכנסה מדמי השכירות בניכוי פחת בלבד, בלי לנכות הוצאות אחרות ובלי לקבל זיכוי על מס ששולם במדינה שבה נמצא הנכס. החלופה היא מיסוי לפי מדרגות המס הרגילות, עם ניכוי הוצאות ועם זיכוי בגין המס הזר.

ההכרעה בין שתי החלופות תלויה כמעט לגמרי בשיעור המס במדינת הנכס. במדינות שבהן המס המקומי גבוה, מסלול הזיכוי לרוב עדיף. במדינות עם מס נמוך או ללא מס על שכירות, מסלול ה-15% פשוט וזול יותר.

בשורה התחתונה, ההבדל בין המסלולים אינו זניח והוא אינו קבוע. במקרה שנבדק כאן, אותה דירה ואותו משכיר הניבו פער של יותר מ-11 אלף שקל בשנה בין המסלול הנכון למסלול השגוי, והכול בגלל 2,500 שקל של שכר דירה. שווה לעשות את החישוב הזה פעם בשנה.