שכירות גבוהה עם מעט הוצאות. אין תקרה, הדיווח מקוצר
מדרגות מס
31% ומעלהמ־10% לבני 60 ומעלה
מלא, כולל פחת
נכס ממונף עם ריבית משכנתה גבוהה, או משכיר מעל גיל 60
מנגנון שחיקת הפטור: כל שקל מעל תקרת הפטור מקטין את התקרה עצמה בשקל. בשכירות של 7,000 ₪ החריגה היא 1,346 ₪, התקרה המתואמת יורדת ל־4,308 ₪, והחלק החייב הוא 2,692 ₪ לחודש ולא 1,346 ₪.
נקודת האיזון: ברוב המקרים מסלול הפטור עדיף עד סביבות 6,000 ₪ לחודש, מעליהם מסלול 10% מקבל את היתרון, ומסלול המדרגות משתלם רק כשההוצאות המוכרות גבוהות במיוחד או כשהמשכיר מעל גיל 60.
אפשר לשלב: משכיר של כמה דירות רשאי לייחס דירה אחת למסלול הפטור ואחרת למסלול 10%, אך הכנסות כל הדירות נספרות יחד לצורך חישוב שחיקת תקרת הפטור.
בחירת המסלול היא שנתית: אפשר לעבור בין המסלולים משנה לשנה, אבל לא בתוך אותה שנת מס לאותה דירה. הבחירה נעשית בפועל באופן ההצהרה והתשלום.
מועד התשלום במסלול 10%: יש לשלם את המס תוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד 30 בינואר. איחור גורר ריבית והצמדה ועלול לשלול את הזכאות למסלול המופחת לאותה שנה.
חובת דיווח חדשה: נוספה חובת דיווח וצירוף הסכמי שכירות במערכת ייעודית של רשות המסים. מי שההכנסה שלו ממסלול 10% עוברת סף מסוים נדרש להגיש גם דוח שנתי מלא.
הפחת חוזר במס שבח: פחת שנדרש כהוצאה במסלול המדרגות מקטין את שווי הרכישה בעת מכירת הדירה ומגדיל את מס השבח. במסלול הפטור ובמסלול 10% ההתייחסות שונה, ולכן ההשוואה בין המסלולים צריכה להביא בחשבון גם את יום המכירה.
הכנסה שאינה מיגיעה אישית: הכנסה משכר דירה נחשבת פסיבית, ולכן במסלול המדרגות היא נכנסת ישירות למדרגה של 31% ולא נהנית ממדרגות 10%, 14% ו־20%. החריג הוא משכיר בן 60 ומעלה.
מה לא נכלל בכלי: השכרה קצרת טווח שמסווגת כעסק, השכרת נכס מסחרי, נכסים בחו״ל שעליהם חל מסלול 15%, וקיזוז שכר דירה ששולם מול שכר דירה שהתקבל.
● תקרת הפטור להשכרת דירת מגורים בשנת 2026: 5,654 ₪ לחודש, ומתאפסת בשכירות של 11,308 ₪ ● הכנסה משכר דירה היא הכנסה שאינה מיגיעה אישית, ולכן במסלול המדרגות היא נכנסת למדרגת 31%, אלא אם המשכיר בן 60 ומעלה ● הפחת מחושב כ־2% משווי המבנה, ומקטין את שווי הרכישה בעת מכירת הדירה ● החישוב אינו כולל מס יסף על הכנסות גבוהות במיוחד, השכרה המסווגת כעסק או נכסים מחוץ לישראל ● זהו אומדן בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס ● מקור: פקודת מס הכנסה סעיפים 122 ו־2(6), חוק מס הכנסה פטור על השכרת דירת מגורים