כ-400 דירות להשכרה ארוכה ליד האוניברסיטה: הוועדה המחוזית מאשרת מתחם חדש בגבעת רם
התוכנית של עיריית ירושלים ושותפה פרטית כוללת כ-450 דירות על כ-15 דונם, בשני מגדלים ובבניינים נמוכים יותר, וכ-180 מהן קטנות, עד 55 מ"ר. זאת בעיר שבה התחלות הבנייה ירדו בכ-30% ושכר הדירה ממשיך לעלות
רוב הדירות בפרויקט חדש בירושלים יישארו בבעלות אחת ויושכרו לאורך שנים. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז ירושלים אישרה תוכנית למתחם עירוני בגבעת רם, ובו כ-450 יחידות דיור. כ-400 מהן מיועדות להשכרה לטווח ארוך, כלומר כמעט כל הדירות. את התוכנית הגישו עיריית ירושלים וחברה פרטית, והיא משתרעת על כ-15 דונם בסמוך למרכז הספורט והאצטדיון שבשכונה ולקמפוס האוניברסיטה העברית. במקביל, בעיר מתנהל ויכוח תכנוני על מתחם אחר, כפי שפורט במגרשי הכדורגל שעוצרים יותר מ-1,600 דירות: עיריית ירושלים נגד תוכנית רמ"י בבית וגן.
הבינוי המוצע כולל שני מגדלים בני כ-20 קומות, לצד בניינים בגובה של 7 עד 10 קומות. לפי מינהל התכנון, כ-180 דירות יהיו קטנות, בשטח של עד 55 מ"ר, ויתאימו לצעירים, לסטודנטים ולמשקי בית קטנים. המתחם יכלול גם שטחי תעסוקה ומסחר ושימושים ציבוריים, במודל של עירוב שימושים שהופך נפוץ בתוכניות חדשות בערים הגדולות.
ההחלטה להקדיש כמעט את כל הדירות להשכרה ארוכת טווח משקפת את הביקוש בעיר. בירושלים גרים עשרות אלפי סטודנטים ועובדים צעירים, וחלק גדול מהם שוכרים דירות בשוק הפרטי, בחוזים קצרים ובתנאים משתנים. דיור להשכרה ארוכת טווח מבטיח בדרך כלל חוזה של כמה שנים, עם עדכון מחיר מוגבל ומראש, וכך מעניק לשוכרים יציבות שקשה למצוא בשוק הפרטי.
נתוני השכירות מסבירים את הכיוון. לפי בנק ישראל, סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן עלה בשנה האחרונה בכ-3.8%, ובחוזים שבהם נכנס שוכר חדש העלייה הגיעה לכ-5.3%, פי שלושה בקירוב מהאינפלציה הכללית. במקביל, מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו בישראל עומד על כ-86 אלף, אבל המלאי הזה כמעט ולא מתורגם להיצע של דירות להשכרה. ההסבר המלא נמצא ב86 אלף דירות מחכות לקונים - אז למה שכר הדירה דווקא עלול לעלות?.
בצד ההיצע, ירושלים מתמודדת עם האטה. לפי הלמ"ס, התחלות הבנייה בעיר ירדו בכ-30% בשנה האחרונה, השנה השנייה ברציפות של ירידה, בזמן שבתל אביב ובחיפה נרשמה עלייה. בעיר נותרו יותר מ-10 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, אבל רובן מיועדות למכירה, במחירים שקשה לרבים מהשוכרים להגיע אליהם.
המודל של דיור להשכרה בפריסה רחבה מתבסס בדרך כלל על גופים מוסדיים וקרנות, שמחפשים הכנסה יציבה לאורך שנים. התשואה בדירות להשכרה בישראל נמוכה יחסית, כ-3% עד 4% בשנה, ולכן הפרויקטים האלה נשענים על קרקע זולה יחסית או על שיתוף פעולה עם רשויות. על החישוב של משקיעים פרטיים בדירה להשכרה אפשר לקרוא בדירה להשקעה: תשואת שכירות, מיסוי ההכנסה ומס שבח במכירה.
גם המיקום משחק תפקיד. גבעת רם קרובה למוסדות ממשלה, לבית המשפט העליון ולקמפוס האוניברסיטה, ולכן יש בה ריכוז של מקומות עבודה בשכר בינוני וגבוה. עבור עובדים צעירים במוקדים האלה, דירה קטנה בשכירות ארוכה, במרחק הליכה מהעבודה, עשויה להיות חלופה מעשית לרכישת דירה בפרברים או בערים הסמוכות, שם התחבורה לעיר צפופה ואיטית.
מבחינת לוח הזמנים, אישור בוועדה המחוזית הוא שלב חשוב, אבל הדרך לאכלוס כוללת עוד היתרים, מימון ובנייה של כמה שנים. ייתכן שבנייה של שני מגדלים בני 20 קומות תימשך זמן רב יותר מהממוצע, שכבר עומד על יותר משלוש שנים לבניין. השאלה המרכזית תהיה מחירי השכירות שייקבעו במתחם, והאם הדירות הקטנות יהיו נגישות לסטודנטים ולזוגות צעירים, שהם קהל היעד המוצהר של התוכנית.
להרחבה:
