ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים. 

לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ־8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. זהו מספר משמעותי, השווה לנתח של כ־10 אחוזים מהעסקאות בשוק החופשי. כלומר, דירות שהתקבלו בירושה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 4-3 אחוזים, ולעיתים אף יותר בפריפריה. מנגד, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.

ביום שני זה קורה: הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה

השותפים שלא בחרתם

אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.

• הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
• אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אך אז הנכס נמכר לרוב במחיר הנמוך ממחיר השוק, ההליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.

סוגיות מיסוי: איפה הקשיים?

בישראל אין מס ירושה, והעברת הנכס מהנפטר ליורשים אינה כרוכה בתשלום. עם זאת, ברגע שהיורשים מחליטים למכור את הדירה, הם נדרשים לשלם מס שבח - בהתאם למצב שבו היה הנכס בחיי המוריש. אם לדוגמה הייתה זו דירה יחידה, ייתכן שניתן יהיה לקבל פטור. אם המוריש החזיק ביותר מדירה אחת, הפטור לא יחול, והיורשים יידרשו לשלם את המס במלואו.

במילים אחרות, עצם ההורשה אינה יוצרת חבות מס אלא רק מימוש הנכס. כאן נכנס לתמונה הצורך בתכנון מס מוקדם: בעלי נכסים רבים בוחרים למכור דירה להשקעה עוד בחייהם או להעביר אותה במתנה לילדים. צעד כזה אמנם מחייב בתשלום שליש מס רכישה, אך לעיתים חוסך מס שבח של מאות אלפי שקלים בעתיד.

• אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
• מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

הדילמה הגדולה - למכור או להשכיר?

ההחלטה מה לעשות עם דירה בירושה תלויה בכמה גורמים:

• מספר היורשים - כאשר יש כמה יורשים, לרוב המכירה היא הפתרון הפשוט ביותר, כי חלוקת התמורה קלה יותר מניהול משותף של נכס.

• מיקום הנכס - דירה באזור מבוקש בתל אביב או בגוש דן עשויה להניב תשואה גבוהה ולשמור על ערכה, בעוד שבפריפריה יש סיכון גדול יותר של ירידת ערך.

• מצב השוק - בתקופה של קיפאון וירידת מחירים, חלק מהמשפחות מעדיפות להשכיר ולהמתין לשיפור התנאים.

עבור חלק מהיורשים, דירה בירושה היא ההזדמנות היחידה להחזיק נכס נדל״ן. במקרה כזה, ייתכן שכדאי לשמור על הדירה ולהשתמש בה כבסיס כלכלי לטווח ארוך, גם אם היא אינה מתאימה למגורים מיידיים.

דירה בירושה הופכת רבים ממשקי בית בישראל למשקיעים בעל כורחם. הם לא תכננו להחזיק דירה נוספת, אך כעת עומד לרשותם נכס. כאן עולה השאלה: האם להחזיק ולהשכיר, או למכור ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים? משקיע שמחפש תשואה שוטפת יעדיף להחזיק בדירה. מי שזקוק לנזילות יעדיף למכור. יש גם מי שבוחרים למכור דירה ישנה במרכז ולקנות שתיים קטנות בפריפריה, מתוך רצון לפזר סיכונים וליהנות מתשואה גבוהה יותר.

עבור זוגות צעירים שזוכים בדירה בירושה, תיתכן מורכבות נוספת: לעיתים הדירה המתקבלת אינה מתאימה לצרכים שלהם. היא עשויה להיות קטנה מדי, רחוקה ממקום העבודה או ללא ממ״ד. במצבים כאלה יש היגיון במכירת הדירה והשקעת הכסף ברכישת דירה חדשה שתתאים להם. מצד שני, יש משפחות שמעדיפות להשכיר את הדירה שקיבלו ולגור בשכירות באזור המתאים להן, תוך שימוש בהכנסה השוטפת כדי לממן את שכר הדירה.

ירושות בחו״ל: מורכבות כפולה

כאשר מדובר בנכס בחו״ל, העניין מורכב עוד יותר. חוק הירושה בישראל קובע שהדין שחל הוא זה של מקום מגוריו של הנפטר, אך מדינות רבות מחייבות שריון חלק מהירושה למשפחה. כלומר, ייתכן מצב שבו צוואה שערך אדם בישראל אינה מוכרת בחו״ל, ולהפך. לכן חשוב לקבל ייעוץ משפטי שמתייחס לשתי המדינות ולבחון גם את סוגיות המיסוי המקומיות.

מעבר להיבטים הכלכליים, קבלת דירה בירושה היא אירוע טעון רגשית. היא מעלה שאלות של צדק חלוקתי במשפחה, מערערת לעיתים יחסים בין אחים, ומציפה מתחים ישנים. לא במקרה עורכי דין בתחום ממליצים לערוך מראש אמנות משפחתיות או לכל הפחות צוואות ברורות, כדי להפחית את הסיכוי לסכסוכים.

לסיכום, דירה בירושה היא נכס בעל ערך כלכלי רב, אך גם מקור למתח ולחוסר ודאות. הבחירה אם למכור, להשכיר או להחזיק תלויה בצרכים של המשפחה, במבנה ההון ובתוכניות ארוכות הטווח. מה שבטוח הוא שכדאי להיערך מראש, הן בצוואה מסודרת והן בהסדרת הבנות משפחתיות. כך ניתן לשמור לא רק על ערך הנכס, אלא גם על שלום הבית.