קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס

ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים. 

לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.

ביום שלישי זה קורה: הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה

השותפים שלא בחרתם

אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.

• האח נגד הידועי בציבור - מי יזכה בעיזבון של עוה"ד?
• 124 טריליון דולר במעבר דורי: למה מיליונרים צעירים ממהרים למכור את הנכסים שירשו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.

סוגיות מיסוי: איפה הקשיים?

בישראל אין מס ירושה, והעברת הנכס מהנפטר ליורשים אינה כרוכה בתשלום. עם זאת, ברגע שהיורשים מחליטים למכור את הדירה, הם נדרשים לשלם מס שבח - בהתאם למצב שבו היה הנכס בחיי המוריש. אם לדוגמה הייתה זו דירה יחידה, ייתכן שניתן יהיה לקבל פטור. אם המוריש החזיק ביותר מדירה אחת, הפטור לא יחול, והיורשים יידרשו לשלם את המס במלואו. לשיטה זו קוראים ״כניסה לנעליים״  - קרי, נכנסים לנעליים של הנפטר ומחשבים את מס השבח כאילו שהנפטר עצמו מכר את הנכס, כלומר על כל התקופה שהנכס הוחזק.

במילים אחרות, עצם ההורשה אינה יוצרת חבות מס אלא רק מימוש הנכס. כאן נכנס לתמונה הצורך בתכנון מס מוקדם: בעלי נכסים רבים בוחרים למכור דירה להשקעה עוד בחייהם או להעביר אותה במתנה לילדים. צעד כזה אמנם מחייב בתשלום שליש מס רכישה, אך לעיתים חוסך מס שבח של מאות אלפי שקלים בעתיד.

• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם
• קרסו נדל״ן במו״מ מתקדם על שותפות בפרויקט רובע ריבל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

הדילמה הגדולה - למכור או להשכיר?

ההחלטה מה לעשות עם דירה בירושה תלויה בכמה גורמים:

• מספר היורשים - כאשר יש כמה יורשים, לרוב המכירה היא הפתרון הפשוט ביותר, כי חלוקת התמורה קלה יותר מניהול משותף של נכס.

• מיקום הנכס - דירה באזור מבוקש בתל אביב או בגוש דן עשויה להניב תשואה גבוהה ולשמור על ערכה, בעוד שבפריפריה יש סיכון גדול יותר של ירידת ערך.

• מצב השוק - בתקופה של קיפאון וירידת מחירים, חלק מהמשפחות מעדיפות להשכיר ולהמתין לשיפור התנאים.

עבור חלק מהיורשים, דירה בירושה היא ההזדמנות היחידה להחזיק נכס נדל״ן. במקרה כזה, ייתכן שכדאי לשמור על הדירה ולהשתמש בה כבסיס כלכלי לטווח ארוך, גם אם היא אינה מתאימה למגורים מיידיים.

דירה בירושה הופכת רבים ממשקי בית בישראל למשקיעים בעל כורחם. הם לא תכננו להחזיק דירה נוספת, אבל עכשיו עומד לרשותם נכס. וכאן עולה השאלה: האם להחזיק ולהשכיר, או למכור ולהשתמש בכסף לצרכים אחרים? משקיע שמחפש תשואה שוטפת יעדיף להחזיק בדירה. מי שזקוק לנזילות יעדיף למכור. יש גם מי שבוחרים למכור דירה ישנה במרכז ולקנות שתיים קטנות בפריפריה, מתוך רצון לפזר סיכונים וליהנות מתשואה גבוהה יותר. על הדילמה הזו כתבנו כאן - מה עדיף - דירה במרכז תל אביב או שתי דירות בנתניה?

עבור זוגות צעירים שזוכים בדירה בירושה, יכולה להיווצר מורכבות נוספת: לעיתים הדירה המתקבלת אינה מתאימה לצרכים שלהם. היא עשויה להיות קטנה מדי, רחוקה ממקום העבודה או ללא ממ״ד. במצבים כאלה יש היגיון במכירת הדירה והשקעת הכסף ברכישת דירה חדשה שתתאים להם. מצד שני, יש משפחות שמעדיפות להשכיר את הדירה שקיבלו ולגור בשכירות באזור המתאים להן, תוך שימוש בהכנסה השוטפת כדי לממן את שכר הדירה.

ירושות בחו״ל: מורכבות כפולה

כשמדובר בנכס בחו״ל, העניין מורכב עוד יותר. חוק הירושה בישראל קובע שהדין שחל הוא זה של מקום מגוריו של הנפטר, אך מדינות רבות מחייבות שריון חלק מהירושה למשפחה. כלומר, ייתכן מצב שבו צוואה שערך אדם בישראל אינה מוכרת בחו״ל, ולהפך. לכן חשוב לקבל ייעוץ משפטי שמתייחס לשתי המדינות ולבחון גם את סוגיות המיסוי המקומיות.

מעבר להיבטים הכלכליים, קבלת דירה בירושה היא אירוע טעון רגשית. היא מעלה שאלות של צדק חלוקתי במשפחה, מערערת לעיתים יחסים בין אחים, ומציפה מתחים ישנים. לא במקרה עורכי דין בתחום ממליצים לערוך מראש אמנות משפחתיות או לכל הפחות צוואות ברורות, כדי להפחית את הסיכוי לסכסוכים.

לסיכום, דירה בירושה היא נכס בעל ערך כלכלי רב, אך גם מקור למתח ולחוסר ודאות. הבחירה אם למכור, להשכיר או להחזיק תלויה בצרכים של המשפחה, במבנה ההון ובתוכניות ארוכות הטווח. מה שבטוח הוא שכדאי להיערך מראש, הן בצוואה מסודרת והן בהסדרת הבנות משפחתיות. כך ניתן לשמור לא רק על ערך הנכס, אלא גם על שלום הבית.

העברת ירושה ישירות לנכדים

העברת ירושה ישירות לנכדים הופכת למגמה גוברת בישראל. סבים וסבתות בוחרים לא לחכות לחלוקה לילדיהם, אלא לסייע מיד לנכדים. הסיבות מגוונות: תחושת קרבה מיוחדת, רצון לראות את ההשפעה כבר בחיי המוריש, חשש מזליגת הרכוש בידי הילדים או בני זוגם, וגם שיקולים של מיסים. לצד זאת, גדל הקושי הכלכלי של הנכדים, מחירי דירות גבוהים, שכר נמוך, חיסכון מקומי קשה. לכן, עבור סב שמרגיש מחויב לדאוג לדור הבא, העברה ישירה לנכדים נתפסת כפתרון פרקטי ורגשי. אחרי הכל, במקרים רבים, הילדים מסודרים והנכדים עוד לא

החוק בישראל קובע כי הנכדים אינם יורשים ישירים כל עוד ילדיו של המוריש בחיים. פירוש הדבר הוא שאם המוריש רוצה שהירושה תעבור לנכדים, הוא חייב לערוך צוואה מפורשת או להתקין מנגנון אחר כמו נאמנות. בחלק מהמשפחות הדבר הופך לגל סכסוכים: הילדים מרגישים מקופחים, או מפרשים את הדילוג עליהם כביקורת על התנהלותם. 

החלוקה הזו יוצרת הרבה דילמות - מה אם לאחד יש פחות ילדים? כיצד לנהל נכסים לנכדים קטינים? ועוד. ל

להרחבה: “העברת ירושה ישירות לנכדים – המגמה החדשה בישראל”

שאלות ותשובות על ירושה ומחלוקות בין אחים

מה הנפוץ ביותר שגורם למחלוקת ירושה בין אחים?

באופן כללי, מחלוקה לא שוויונית של נכסים או צוואה מעורפלת מובילים לרוב להתנגשות בין האחים. לעיתים אלו משקעים רגשיים ישנים שמתפרצים ברגע שההורים כבר לא בחיים. להרחבה: ירושות לא שוויוניות בין אחים: צדק אישי או סכסוך משפחתי?

האם אפשר לערער על צוואה שהורישה את כל הרכוש לאח אחד?

בהחלט. אם יש חשש להשפעה בלתי הוגנת, בעיה בכשרות משפטית של המצווה או טעות מהותית, אפשר להגיש התנגדות לצוואה. להרחבה: הבן מול ארבע אחיותיו: הקרב על דירת הירושה

מה ההבדל בין ירושה לפי חוק לצוואה מפלה?

לפי חוק הירושה, נכסים מתחלקים באופן שווה. לעומת זאת, צוואה מאפשרת לכל אחד להוריש את רכושו לפי רצונו, גם אם זה לא שוויוני בין היורשים. להרחבה: קיבלה דירה בירושה ואחיה סרב להתפנות מהדירה – איך זה נגמר?

מה הסיכון הכי גדול במאבקי ירושה בין אחים?

יותר מהפסד כספי, מדובר בסכנה לנתק משפחתי מתמשך. סכסוכים כאלה עלולים להסתיים בשנים של הליכים משפטיים. להרחבה: ירושות לא שוויוניות בין אחים: צדק אישי או סכסוך משפחתי?

איך אפשר למנוע מראש סכסוך בין אחים סביב ירושה?

צוואה מפורטת, תיאום משפחתי מראש ושקיפות מצד ההורים עשויים למנוע את רוב הקונפליקטים.

להרחבה: ירושות לא שוויוניות בין אחים: צדק אישי או סכסוך משפחתי?

מה קורה כשאח קיבל במהלך החיים מתנות משמעותיות והוריו נפטרו?

יש מקרים שבהם ניתן לטעון כי המתנות צריכות להיחשב חלק מהעיזבון. נדרש בירור משפטי לגופו של עניין.

להרחבה: 500 מיליון שקל ל‑4 אחים – אז על מה יש לריב?

האם בן זוג יכול לטעון לזכויות בעיזבון גם אם אינו מופיע בצוואה?

כן, אם הוא ידוע בציבור או הייתה תלות כלכלית משמעותית. יש מקרים רבים שבהם בני זוג נכנסים למאבק מול ילדיו של הנפטר. להרחבה: הקרב על הירושה: הידועה בציבור נגד הילדים

מה עושים כשהירושה כוללת נכסי מקרקעין או דירה אחת בלבד?

כאן לרוב יש צורך במכירת הנכס או בפירוק שיתוף – מצב שמעלה קונפליקטים סביב מגורים, שווי ותנאים. להרחבה: המלחמה על הדירה: ההורים נפטרו והאחים דרשו פינוי

האם בני זוג של יורשים משפיעים על סכסוכי ירושה? לעיתים קרובות כן. בני זוג מעורבים רגשית ולעיתים משפטית – ויש לכך השפעה מכרעת על ההתנהלות. להרחבה: הבן מול ארבע אחיותיו: הקרב על דירת הירושה

מה חשוב לדעת לפני שמתחילים בהליך התנגדות לצוואה? יש לפעול מהר, לאסוף ראיות ולשקול גם הליך גישור. עיכוב או טעות טכנית עלולים לחבל בסיכויי ההצלחה. להרחבה: קיבלה דירה בירושה ואחיה סרב להתפנות מהדירה – איך זה נגמר?