דירות על הים בפחות מ־2 מיליון שקל: המדינה מעניקה הנחה של מעל מיליון שקל בחדרה

הגרלה גדולה של דירות להנחה יוצאת לדרך - הגרלה 11 של דירה בהנחה נפתחת: כ-8,000 דירות ב-19 ערים. בכפר סבא מוצעות מעל 1,000 דירות בהנחה גדולה של כ-1 מיליון שקל - 1,000 דירות בכפר סבא בהנחה של עד מיליון שקל: ההגרלה החדשה יוצאת לדרך ונראה שחדרה ההנחה יכולה להיות אפילו גבוהה יותר.

268 דירות יוגרלו בחדרה במחירים של 1.5-1.6 מיליון שקל כשחלקם בשכונת עין הים, הצמודה לים. המחיר הריאלי באזור המדובר מגיע ל-2.5 מיליון שקל ויש גם ב-3 מיליון שקל, תלוי בקרבה לים. 

הפער בין המחיר בהגרלה למחיר השוק גבוה דרמטית מתנאי דירה בהנחה ל"הנחה מקסימלית" שתעמוד על 500 אלף שקל או 25% מהמחיר. אלא שהסיבה היא שהפרויקטים יצאו לפני מספר שנים ומתייחסים למחיר לפיו יצא אז הפרויקט. 25% הנחה מלפני מספר שנים בהינתן שמחירי הדירות עלו דרמטית, מגדיל את ההנחה. בחדרה זה קיצוני מאוד. הזוכים יקבלו הנחה של 1 מיליון שקל ואפילו יותר. 

גם כאן יהיה יתרון מאוד גדול לבני המקום ויתרון בהגרלה למילואימניקים. הסיכויים של "זכאים רגילים" יהיה נמוך מאוד.

הזוכים יכולים כמעט ולא להביא מימון. לקנות בעצם דירה בלי הון עצמי. לצורך המשכנתא הדירה מוערכת לפי השווי הריאלי שלה וזה אומר שגודל המשכנתא - 75% מערך הנכס יעלה על סכום הרכישה בפועל. נניח לדוגמה שהמחיר בשוק הוא 2.6 מיליון שקל והזכאים רכשו את הדירה ב-1.6 מיליון שקל. המשכנתא שהם יכולים לקבל היא 75% מ-2.6 מיליון שקל - 1.95 מיליון שקל - הרבה מעל הסכום שהם צריכים לשלם.

• דירה בהנחה תקועה: מה קורה להגרלה של כ-8,000 הדירות?
• דירה בהנחה בבית דגן: הטבה גדולה ליד תל אביב - פער גדול מול מחירי השוק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בפועל, יש בנקים שדורשים בתחילת הדרך הון עצמי מסוים, אבל יחסית נמוך של כ-100 אלף שקל, אך גם את ההון הזה שמופקד בהתחלה, המשכנתא בהמשך בעצם יכולה להחליף.

מכל מקום, חדרה לא היתה תקופה ממושכת בהגרלות של דירה בהנחה, למעשה כ-8 שנים עברו מאז שהיו בה פרויקטים מוזלים, אך כעת נראה שהיא תהיה מהערים המבוקשות בהגרלה לאור ההנחה המאוד גדולה.

חדרה בשני מחירים: פערים בין השכונות החדשות לעיר הוותיקה

מי שמחפש דירה ליד הים כבר משלם מעל -3 מיליון שקל, אבל כמה רחובות משם אפשר עדיין למצוא דירות סביב -1.5 מיליון. העסקאות האחרונות בעיר ממחישות עד כמה חדרה הפכה לשוק מפוצל, עם פערים חדים בין שכונות

• השכונה הירושלמית הכי גדולה - רמות מאבדת גובה?
• מלאי הדירות בתל אביב עולה - מי יקנה את הדירות האלו ומתי?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של פ"ת עברו לירידות

בשכונות חדשות, בעיקר באזורי החוף כמו עין הים וקדמת ים, המחירים גבוהים. מצד שני, אזורים ותיקים יותר שבהם המחירים עדיין נמוכים משמעותית. הפער הזה בא לידי ביטוי בעסקאות בפועל. מי שמכוון לפרויקטים חדשים או לדירות גדולות משלם הרבה יותר, אבל עם זאת, במרחק לא גדול אפשר למצוא עסקאות זולות בהרבה.

כך למשל, דירת 5 חדרים ברחוב נחשונים נמכרה בכ-3.3 מיליון שקל, על שטח של כ-175 מ"ר. המחיר למ"ר עומד על כ-18.9 אלף שקל. מדובר בדירה גדולה יחסית, ולכן המחיר למ"ר נמוך יותר.

ברחוב נחל רמון נמכרה דירת 5 חדרים בכ-3.1 מיליון שקל, על שטח של כ-131.6 מ"ר. כאן המחיר למ"ר כבר גבוה יותר, כ-23.6 אלף שקל.

בדירת 4 חדרים ברחוב האשור נרשמו עסקאות סביב כ-2.38 מיליון שקל, על שטח של כ-104 מ"ר, כלומר כ-22.9 אלף שקל למ"ר.

גם ברחוב לכיש המחירים לא נמוכים, עם עסקה של כ-2.27 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, כ-21.0 אלף שקל למ"ר.

עם זאת, התמונה משתנה כשעוברים לדירות קטנות יותר או לאזורים פחות מבוקשים. דירת 3 חדרים ברחוב חטיבת הנחל נמכרה בכ-1.51 מיליון שקל, על שטח של כ-66.6 מ"ר, המשקף כ-22.7 אלף שקל למ"ר.

ברחוב חטיבת גולני נמכרה דירת 4 חדרים בכ-1.8 מיליון שקל, על שטח של כ-83.1 מ"ר, כלומר כ-21.7 אלף שקל למ"ר.

גם דירה ברחוב אלכסנדר נמכרה בכ-2 מיליון שקל, על שטח של כ-108.75 מ"ר, מחיר של כ-18.4 אלף שקל למ"ר - נמוך יחסית לעסקאות אחרות.

אחד הדברים הבולטים בנתונים הוא הפער במחיר למ"ר. לכאורה, דירות יקרות יותר אמורות להיות גם יקרות יותר למ"ר, אבל זה לא תמיד קורה. הסיבה - דירות גדולות, לרבות פנטהאוזים, מתומחרות לעיתים במחיר נמוך יותר למ"ר. זה קורה כי המחיר הכולל גבוה ויש "הנחה" לגודל. 

ים או לא ים: הפער שמגיע למיליונים - ומה באמת מקבלים על הקרבה לחוף

דירות בקו ראשון לים נמכרות לעיתים בפער של מאות אחוזים מדירות במרחק של קילומטר אחד בלבד. האם הפרמיה באמת מוצדקת, ומה המשמעות הכלכלית למשקיעים ולרוכשים

פערי מחירים חדים - לפעמים כפול ואף יותר. שוק הנדל"ן בערי החוף מציג פערים בין דירות על הים לבין דירות שממוקמות במרחק קצר יחסית. דירה בקו ראשון לים יכולה להימכר במחירים של כ-3.5 עד כ-4 מיליון שקל ואף יותר, בעוד דירה דומה במרחק של כקילומטר מהחוף תעמוד על כ-2 עד כ-2.5 מיליון שקל. מדובר בפער של כ-30% עד כ-80%, ולעיתים אף יותר - כאשר במקרים מסוימים הפער מתקרב לפי 2. הסיבות אינן רק מרחק פיזי, אלא שילוב של נוף, ביקוש, היצע מוגבל ותדמית.

היתרון המרכזי: נוף ומיקום

היתרון הברור של דירות על הים הוא הנוף - משאב מוגבל שלא ניתן לשכפל. דירות עם חזית לים נהנות מביקוש יציב לאורך זמן, לרבות מצד משקיעים, תושבי חוץ ורוכשים מקומיים. הקרבה לחוף נתפסת כאיכות חיים גבוהה יותר: גישה ישירה לים, טיילת, מסעדות ואזורי בילוי - כל אלה מעלים את הערך הנתפס של הנכס. מדובר בנכס פרימיום לכל דבר.

הקרבה לים מגיעה עם מחיר, ולא רק כספי. תחזוקה גבוהה יותר בגלל קורוזיה, לחות ורוחות, לצד רעש ותנועה באזורים מבוקשים. בנוסף, לעיתים קיימות מגבלות תכנוניות הנוגעות לשמירה על קו החוף, מה שמשפיע על אפשרויות הבנייה והשדרוג. לא כל רוכש מתאים לסוג הנכס הזה.

מרחק של קילומטר - עדיין קרוב, אבל הרבה יותר זול

דירות שממוקמות במרחק של עד כקילומטר מהים מציעות איזון: קרבה יחסית לחוף במחירים נמוכים משמעותית. עבור רבים זו הבחירה הרציונלית, וגם משקיעים רואים בכך הזדמנות - פוטנציאל התשואה לעיתים גבוה יותר דווקא באזורים אלה.

הפרמיה על דירות בקו ראשון לים תישאר, פשוט כי ההיצע מוגבל והביקוש גבוה. הפערים הגדולים מעלים שאלה לגבי הכדאיות הכלכלית, והבחירה בין דירה על הים לדירה קרובה תלויה בתקציב, בהעדפות ובמטרה - מגורים או השקעה.