כשה-AI הפך לשוכר הכי מבוקש באירופה: חברות הבינה המלאכותית שכרו בלונדון בחצי שנה יותר שטח משרדים מכל 2025

סוכנות הדירוג S&P מזהירה שההשפעה ארוכת הטווח של הבינה המלאכותית על שוק המשרדים "נותרת לא ודאית". אבל בשטח, בלונדון, פריז ומינכן, קורה בדיוק ההפך ממה שחששו: אנתרופיק, OpenAI ומיסטרל חוטפות את המשרדים היוקרתיים ביותר, שיעור הפנוי בליבת הסיטי צנח ל-0.3%, ודמי השכירות שוברים שיאים. הפרדוקס: אותו שוק שחשש שה-AI ימחק את עובדי הצווארון הלבן מגלה שה-AI הוא הלקוח החדש שלו

בסקירה החצי-שנתית של קרנות הריט האירופיות שפרסמה סוכנות הדירוג S&P Global Ratings, תחת הכותרת "ריבית גבוהה: מעכבת, לא מקרקעת, את ההתאוששות", מופיע משפט קצר אחד שמסתיר מאחוריו את אחת הדרמות הגדולות בנדל"ן המסחרי האירופי: "שוכרי AI צפויים להעדיף נכסי פריים בטווח הקצר, בעוד ההשפעה ארוכת הטווח של הבינה המלאכותית על שוק המשרדים נותרת לא ודאית".

זהו ניסוח זהיר של סוכנות דירוג, ובצדק. אבל הנתונים מהשטח, שנאספו על ידי חברות התיווך והמחקר הגדולות באירופה בחודשים האחרונים, מציירים תמונה חדה בהרבה. חברות הבינה המלאכותית הפכו בתוך שנה וחצי מסעיף שולי לאחד ממנועי הביקוש המרכזיים לשטחי משרדים באירופה, ודווקא לשטחים היקרים והאיכותיים ביותר.

לונדון: 661 אלף רגל רבועה בחצי שנה, ושיעור פנוי אפסי

הנתון המרכזי מגיע מחברת הייעוץ Knight Frank. חברות בינה מלאכותית שכרו בלונדון 661,068 רגל רבועה בין ינואר ליוני 2026, יותר מ-500 אלף הרגל הרבועה שנשכרו על ידי הסקטור בכל שנת 2025 כולה. מאז תחילת 2025 התחייבו חברות ה-AI לכמעט 1.2 מיליון רגל רבועה בבירה הבריטית, ובחברה צופים כי היקף השכירות ב-2026 יגיע לכמיליון רגל רבועה, כפול מ-2025 ופי ארבעה מהרמה שנרשמה ב-2024. להמחשה: מיליון רגל רבועה, כ-93 אלף מ"ר, שקולים לשני בנייני "המלפפון" (הגרקין) מלאים.

הקצב עצמו מספר את הסיפור. ביקוש מצד כמה ממעבדות ה-AI הפרטיות הגדולות בעולם הקפיץ את היקף השכירות במדידה מתגלגלת של שלושה חודשים ליותר מ-450 אלף רגל רבועה באפריל 2026, כמעט כפול מהיקף מרץ, ורחוק מאוד מהממוצע החודשי של 2025, שעמד על כ-40 אלף רגל רבועה בלבד.

מי הן החברות? השמות מוכרים. אנתרופיק, החברה שמאחורי קלוד, לקחה 158 אלף רגל רבועה בבניין One Triton Square ברובע Regent's Place; דאטהבריקס התחייבה ל-137,311 רגל רבועה בבניין Network W1 בפיצרוביה, שישמש כמטה ה-EMEA שלה; ו-OpenAI שכרה כ-89 אלף רגל רבועה בקינגס קרוס. מיקרוסופט, מצידה, שכרה את כל שמונת הקומות של בניין Film House בסוהו, כ-100 אלף רגל רבועה, עבור צוותי הבינה המלאכותית שלה בבריטניה.

הלחץ שהביקוש הזה יוצר הוא העיקר. הביקוש הפעיל בלונדון עומד כיום על 11.4 מיליון רגל רבועה, מעל הממוצע ארוך הטווח של 9.5 מיליון, בעוד שיעור הפנוי בשטחי פריים חדשים צנח ל-0.3% בליבת הסיטי ול-0.8% בליבת הווסט אנד. המחסור חריף כל כך, שחברות AI פונות לעסקאות טרום-השכרה ומתחייבות לבניינים שנים לפני השלמתם.

פיליפ הובלי, ראש תחום משרדי לונדון ב-Knight Frank, מנסח זאת ישירות: "חברות ה-AI כבר אינן הערת שוליים בשוק המשרדים של לונדון. הן הפכו לאחד ממקורות הביקוש המגדירים החדשים". לדבריו, זה לא רק היקף השטחים אלא הקצב שבו קבוצת השוכרים הזאת מתבגרת, במעבר משטחים גמישים ומוקדמים למטות קבע גדולים, מתוך התחייבות ארוכת טווח ללונדון. הן, הוא מוסיף, מתחרות על אותם בניינים מהשורה הראשונה שעליהם מתחרים הבנקים, משרדי עורכי הדין, קרנות הגידור וחברות הטכנולוגיה הגדולות.

התוצאה מופיעה גם במחירים. לפי ניתוח של Savills, הביקוש הפעיל במרכז לונדון הגיע ברבעון הראשון של 2026 לשיא של 14.6 מיליון רגל רבועה, 57% מעל הממוצע העשורי, בעוד דמי השכירות הממוצעים לנכסי פריים בסיטי זינקו ב-40% בתוך שנה לשיא של 130.8 ליש"ט לרגל רבועה.

• הפתרון למשבר בשוק הנדל"ן: שינויי ייעוד בשני הכיוונים
• מפעילת מיזם "פרטנרס" לעורכי דין מבקשת הקפאת הליכים

הנתח בשוק: לא בועה, אבל כבר לא שוליים

חשוב לשמור על פרופורציות, ואת זה עושים נתוני הנתח. שכירת שטחי משרדים על ידי חברות הקשורות ל-AI בלונדון עברה את המיליון רגל רבועה מתחילת 2025, כ-7% מסך כל עסקאות ההשכרה בתקופה. חברת Cushman & Wakefield מדדה, לפי הגדרה צרה יותר של חברות שה-AI הוא המוצר או המודל המרכזי שלהן, נתח של 12% מהיקף ההשכרות במרכז לונדון. מגזר הטכנולוגיה כולו חזר ברבעון הראשון של 2026 עם קצת יותר מ-500 אלף רגל רבועה, נתח שוק של 26%, היקף רבעוני שיא מאז הרבעון הרביעי של 2021. להשוואה, גם בשיא בום הטכנולוגיה של שנות ה-2010 עמד הנתח הממוצע של הסקטור על כ-15% בלבד.

ההבדל בין 7% ל-12% הוא הבדל בהגדרות, לא במציאות. אבל הוא רומז על סיכון שכדאי לזכור: קיים סיכון ריכוזיות בתת-שווקים עתירי-AI, כאשר הסקטור מהווה כיום 14% מהשטח שנמצא תחת הצעה במרכז לונדון, ואשכולות כמו שורדיץ' ו-Knowledge Quarter חשופים במיוחד.

מפריז ועד מינכן: המפה האירופית מתרחבת

וזה לא רק בלונדון.

פריז. מיסטרל AI, ה"דקאקורן" הצרפתית בניהולו של ארתור מנש, מעבירה את מטה החברה לבניין Marcadet-Belvédère ברובע ה-18 של פריז, בשכירת שטח של יותר מ-20 אלף מ"ר מהבעלים Icawood. הבניין בן שש הקומות מיועד לאכלס עד 1,000 עובדים, לעומת כ-400 כיום. עסקה בסדר גודל כזה בשוק המשרדים הפריזאי היא אירוע.

מינכן. ההשפעה כאן אולי החדה ביותר באירופה. חברות טכנולוגיה היוו 57% מסך השכירות בעיר ברבעון הראשון של 2026, רמת שיא שעולה בהרבה על שאר השווקים הגרמניים הגדולים. עסקת המשרדים הגדולה בעיר השנה נחתמה על ידי JetBrains, שלקחה 231 אלף רגל רבועה בפרויקט Tucherpark, בעוד אמזון, מיקרוסופט, אפל וגוגל ממשיכות להתחזק בעיר. היתרון של מינכן נעוץ בקשר ההדוק בין האוניברסיטאות, מוסדות המחקר וחברות הטכנולוגיה, צינור טאלנט שמזין את הסקטור.

דבלין ואמסטרדם. דאטהבריקס חתמה על 13,000 מ"ר בבניין The Rock באמסטרדם, אחרי שלקחה 100 אלף רגל רבועה בבניין Network של Derwent בלונדון בסוף 2025. בדבלין, OpenAI בוחנת אתרים בהיקף של 100 אלף רגל רבועה לצורך הרחבת פעילותה, ואנתרופיק הודיעה על תוכניות התרחבות בפריז ובמינכן.

• הקבלנים חזרו להטבות מימון: ב-43% מהעסקות בי-ם ניתנה הטבה
• העיר התחתית בחיפה: כ-20,000 שקל למ"ר באזור שעובר תחייה סביב ואדי סאליב

מי הערים הבאות בתור? מדד ה-AI של בית ההשקעות AEW מדרג את לונדון ופריז במקום הראשון, ואחריהן פרנקפורט, ציריך, לוקסמבורג, שטוקהולם וורשה. בקצה השני נמצאים שווקים שבהם התעסוקה מרוכזת בשירותי מנהלה ותמיכה ובמינהל הציבורי, ואלה צפויים ליהנות פחות.

הפרדוקס: הפחד היה שה-AI ימחק את המשרדים

וכאן מגיעה הנקודה המעניינת באמת. עד לא מזמן, התזה הרווחת בשוק הייתה הפוכה לחלוטין: הבינה המלאכותית תייתר עובדי צווארון לבן, תצמצם את מספר העובדים במשרדים, ותכה בביקוש לשטחי משרדים. חברת Hines מציינת שבלונדון השטח הממוצע לעובד ירד ב-13.8% מאז 2019, וכי החרדות ביחס להשפעת ה-AI על עבודת הצווארון הלבן, ובעקבותיה על הביקוש למשרדים, התגברו בשנים האחרונות. הנתונים החדשים אמורים דווקא להרגיע בעלי משרדים ומשקיעים שחששו כי האוטומציה תצמצם את הביקוש לשטחי עבודה שולחניים.

Savills בדקה את התזה הזאת אמפירית, והתשובה שלה חד-משמעית למדי. קיים קשר שלילי חלש-בינוני בלבד, מקדם מתאם של 0.44 מינוס, בין שיעור העסקים המשתמשים ב-AI לבין צמיחת התעסוקה המשרדית מאז 2024. יתרה מזאת, שיעור המשרות הפנויות בענף השירותים המקצועיים באיחוד האירופי עומד על 2.4%, בקנה אחד עם הממוצע שלפני המגפה. השווקים הנורדיים והמערב-אירופיים הם המאמצים הפעילים ביותר של AI, אך צמיחת התעסוקה האיטית שלהם משקפת מחסור בעובדים ורמת הכנסה גבוהה, ולא תחלופה בידי מכונות.

Savills אף מציעה כלל אצבע כמותי מרתק: כל מיליארד אירו של גיוסי הון סיכון ל-AI יוצרי מתורגם לכ-4,000 מ"ר של ביקוש נוסף למשרדים בעיר, על פני תקופה של שנתיים. בהחלת הכלל הזה על גיוסי ההון של חברות ה-AI האירופיות, מדובר בביקוש נוסף של כ-230 אלף מ"ר מצד חברות שמטן באירופה עד אמצע 2028. בסן פרנסיסקו, לשם השוואה, הרבעון הראשון של 2026 היה החזק ביותר מבחינת פעילות השכרה מאז 2014, בהובלת OpenAI, דאטהבריקס ואנתרופיק.

הרקע המימוני שמזין את כל זה עצום. השקעות חמש חברות ההייפרסקייל הגדולות בתחום ה-AI צפויות לזנק מכ-443 מיליארד דולר ב-2025 לכ-602 מיליארד דולר ב-2026. חלק קטן מזה זולג לשוק המשרדים, אבל בשוק שסובל ממחסור בשטחי פריים, גם חלק קטן מזיז את המחט. [קישור לכתבה בביזפורטל על גל ההשקעות בתשתיות AI]

מה זה אומר לקרנות הריט, ואיפה מסתתר הסיכון

כאן חוזרים לסקירה של S&P. הזהירות של הסוכנות אינה מקרית, והיא נשענת על תמונת מאקרו שאינה ורודה. CBRE צופה שהתעסוקה המשרדית באירופה תצמח ב-1.1% ב-2026, קצב דומה לשנתיים האחרונות אך איטי מהממוצע ארוך הטווח של 1.7%, כ-350 אלף משרות משרדיות חדשות ב-44 הערים האירופיות שהיא עוקבת אחריהן. זו צמיחה, לא בום.

בתחזית של S&P לשוק המשרדים ל-2026 יש הבחנה חדה בין השטחים היוקרתיים לשאר. בעוד ההכנסות מנכסי פריים צפויות לצמוח ב-1% עד 3%, ההכנסות מנכסים שאינם פריים צפויות לנוע בין ירידה של 5% לאפס. בשערוכים הפער בוטה עוד יותר: אפס לנכסי פריים, לעומת ירידה של עד 3% בנכסים שאינם פריים. ובלשון הדוח, "השערוכים עשויים להמשיך לרדת בנכסים שאינם פריים".

הפער הזה כבר צרוב במאזנים. מאז השיא של יוני 2022 נחתכו נכסי המשרדים היוקרתיים באירופה ב-6.9% מצטבר, ואילו המשרדים שאינם פריים איבדו 15.7%, כמעט פי שלושה. הממוצע הכולל של הענף עומד על ירידה מצטברת של 5.9%, כאשר השערוכים אמנם התהפכו לחיוב ב-2025, אך הערכים עדיין נמוכים ב-6% משיא יוני 2022.

במילים אחרות: הביקוש מצד ה-AI אינו מציל את שוק המשרדים האירופי. הוא מרחיב את הפער בין הבניין הנכון לבניין הלא נכון. חברות הבינה המלאכותית נוהרות לשטחי פריים, שם ההיצע ממילא הכי מצומצם והמחירים ממילא הכי גבוהים. השטחים המשניים, המיושנים והפריפריאליים, לא רואים מהביקוש הזה דבר.

ומעל כל זה מרחפים סימני שאלה. S&P מדגישה כי המלחמה במזרח התיכון האטה את התאוששות הסקטור, וכי התרחבות מרווחי האג"ח ותשואות האג"ח הממשלתיות עלולה להגביל השקעות בנדל"ן מסחרי ולשמור על לחץ בשערוכים. יחסי כיסוי הריבית של מחצית מחברות הנדל"ן המדורגות באירופה יישארו תחת לחץ ב-2026-2027, כשהן ממחזרות חוב בריביות גבוהות יותר בעוד הגידור הזול פוקע. ומעל הכל, מניות הריט האירופיות עדיין נסחרות בדיסקאונט עמוק לשווי הנכסי הנקי (NAV), כ-30% נכון למאי 2026, לפי מדד FTSE EPRA Nareit. [קישור לכתבה בביזפורטל על שוק הנדל"ן המניב באירופה]

גם ההשפעה ארוכת הטווח של ה-AI על הביקוש למשרדים נותרת לא ודאית, בין השאר משום שרבות מחברות ה-AI נמצאות עדיין בשלבים מוקדמים. חברה שגייסה מיליארדים וחתמה על חוזה שכירות לעשור אינה בהכרח חברה שתשרוד עשור. וכאשר 14% מהשטח שתחת הצעה במרכז לונדון תלוי בסקטור אחד, שהוא במקרה גם הסקטור שנחשד בבועה, הריכוזיות עצמה הופכת לסיכון. [קישור לכתבה בביזפורטל על החשש מבועת AI]