הפתרון למשבר בשוק הנדל"ן: שינויי ייעוד בשני הכיוונים
מתן אפשרות מהירה להפוך דירות למשרדים ומשרדים לדירות, על פי הצרכים המקומיים, יסייע לכל הצדדים: היזמים, הקבלנים, השוכרים, הרוכשים והרשויות המקומיות
שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בעיצומו של שינוי מגמה חריף, המתאפיין בקיפאון מתמשך בהיקף העסקאות. קבלנים ויזמים רבים נותרים עם מלאי הולך וגדל של דירות גמורות או בשלבי בנייה מתקדמים, שפשוט אינן נמכרות. במקביל, דירות רבות נמסרות באיחור בגלל מחסור בפועלים, דבר המוביל לתביעות ולסחבת נוספת.
מצב זה מייצר לחץ פיננסי כבד ומתמשך על חברות הבנייה, שנדרשות להמשיך ולשרת עלויות מימון כבדות ולשלם ריביות גבוהות למערכת הבנקאית, מבלי שיש להן הכנסות תואמות ממכירות. מדובר בנכסים ריקים שעומדים כאבן שאין לה הופכין, בזמן שהשוק זקוק לפתרונות מהירים כדי למנוע פגיעה רוחבית ביציבותם של שחקנים מרכזיים בענף ובמשק כולו.
התחיל בקורונה אבל לא נמשך
הפתרון אינו טמון בהמתנה בחיבוק ידיים לשינוי תנאי המאקרו או לירידת הריבית, אלא בשינוי תפיסה יסודי מצד מוסדות התכנון והרשויות המקומיות. במקום להשלים עם המציאות שבה אלפי דירות עומדות שוממות, המדינה חייבת לייצר מנגנון מהיר, נגיש וגמיש לשינוי ייעוד זמני או קבוע של דירות מגורים לשטחי משרדים, תעסוקה ומסחר קל, ובמידת הצורך גם בכיוון ההפוך.
ניצנים של פתרון מעין זה ראינו בתקופת הקורונה, כאשר עלתה הצעה שבתי המלון, שנותרו ריקים מתיירים, ישנו ייעוד לדירות מגורים שיסייעו להתמודד עם המשבר שנוצר. עם זאת, כאשר חלף משבר הקורונה, התפוגג פתרון זה והשוק חזר אחורה. קשיחות הכללים התכנוניים הנוכחית, המפרידה באופן מוחלט וסטטי בין מתחמי מגורים למתחמי תעסוקה, אינה מתאימה לתקופות של האטה כלכלית ותנודות חדות בביקושים, והיא מונעת מהשוק להתאים את עצמו למציאות המשתנה.
מתן אפשרות חוקית להסב דירות מגורים שאינן נמכרות למשרדים, לקליניקות או לחללי עבודה משותפים, יספק ליזמים אוויר לנשימה בדמות תזרים מזומנים שוטף, יציב ומיידי מדמי שכירות. הכנסה זו תאפשר להם לעמוד בהתחייבויותיהם, לשרת את החובות לבנקים המלווים ולשמור על חוסן פיננסי.
חלופה זו עדיפה בהרבה על פני היגררות למכירות חיסול כפויות, אשר עלולות לגרור ירידת מחירים חדה ולא מבוקרת שתזעזע את יציבות הענף כולו ואת המערכת הפיננסית שמגבה אותו. מתן היתר להסבת בנייני משרדים באזורי ביקוש למגורים, בהליך יחסית פשוט ועם התאמות נדרשות בלבד, יאפשר הכנסת דירות רבות למשק ויקל על מצוקת הדיור באופן יחסית מיידי באופן ממנו ייהנו כל הצדדים - בעלי המשרדים הריקים, השוכרים, הרוכשים והרשות המקומית שתהנה מגידול בצריכה.
פעילות בכל שעות היום
גם הסבה הפוכה - ממגורים למשרדים - תשרת באופן ישיר את האינטרס הכלכלי של הרשויות המקומיות. רבות מהן מעדיפות שטחי תעסוקה ומשרדים על פני מגורים, שכן הארנונה עליהם גבוהה יותר, והם אינם מצריכים השקעה ניכרת בתשתיות חינוך ורווחה יקרות. במקום להתמודד עם שכונות רפאים ובניינים ריקים שאינם מייצרים הכנסה לרשות ואף דורשים משאבי תחזוקה ושמירה, הרשויות ייהנו מגביית ארנונה מוגברת ומכניסה של בעלי עסקים, עורכי דין, אדריכלים ומקצועות חופשיים אחרים שאינם דורשים שינוי מהותי בתכנון, והם יחזקו את הכלכלה והמסחר המקומיים.
מעבר לכך, גם השוכרים והעסקים הקטנים ייצאו נשכרים מהמהלך. עירוב שימושים בין משרדים למגורים יוביל לכך שכל האזורים יהיו "חיים" ופעילים לאו דווקא בשעות העבודה, אלא באופן רציף, החל משעות הבוקר המוקדמות ועד הערב וגם בסופי שבוע. עירוב שימושים יאפשר זאת.
כדי שהמהלך הזה יצליח ולא יישאר על הנייר כמו בקורונה, נדרש תיקון חקיקה מהיר שיאפשר מסלול ירוק לקבלת היתרים לשימוש חורג, תוך עקיפת הבירוקרטיה המייגעת שנמשכת כיום חודשים ארוכים ואף שנים בוועדות המקומיות. יש לקבוע תקנות ברורות ומפרטים אחידים שיאפשרו את השינוי התפקודי של הנכס בצורה מהירה ובטוחה (לשני הכיוונים). גמישות תכנונית אינה פריבילגיה או פשרה, אלא כלי הכרחי לניהול סיכונים לאומי. החלת מדיניות דינמית של מעבר בין שימושים היא הדרך הנכונה למנוע העמקה של המיתון בענף הנדל"ן ולשמור על חיוניות המשק כולו.
עו"ד עידן בן-יעקב, משרד בן-יעקב, העוסק בנדל"ן, ניהול הון משפחתי ומשפט מסחרי (צילום: תמר מצפי)
