כרמי גת: 1.8 מיליון שקל לארבעה חדרים - ויותר מ-6,000 דירות בדרך

דירת ארבעה חדרים בכרמי גת - בבניין חדש יחסית, עם ממ״ד, מעלית, מרפסת וחניה, נמכרת סביב 1.8 מיליון שקל. במונחים של שוק הדירות הכללי - שם הממוצע עומד על כ-2.2 מיליון שקל. זה עדיין מחיר נמוך יחסית, אבל הוא כבר רחוק מאוד מהמחירים שבהם שווקו הדירות הראשונות בשכונה בשוק החופשי. במקביל, הרוכשים צריכים להביא בחשבון את ההיצע הגדול שנמצא בדרך, את התלות במוקדי תעסוקה מחוץ לעיר ואת סימן השאלה שנוצר סביב התרחבות מפעל אינטל בקריית גת.

השכונה נבנתה מאפס בצפון קריית גת, על שטח של כ-3,000 דונם, וכוללת כיום יותר מ-7,000 דירות. היא משכה בעיקר משפחות צעירות מהדרום ומהשפלה, שחיפשו דירה חדשה במחיר נמוך מזה שנדרש ברחובות, באשדוד, ביבנה ובערים הקרובות יותר לגוש דן. המחיר הממוצע בשכונה נע כיום סביב 18-21 אלף שקל למ״ר, כאשר דירות קטנות נוטות להימכר במחיר גבוה יותר למ״ר ודירות גדולות במחיר נמוך יותר.

היצע גדול בדרך

מצפון לשכונה הקיימת מתפתחת כרמי גת צפון, שבה אושרה הקמתן של כ-6,000 דירות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה, מוסדות ציבור, פארק עירוני ותחנת רכבת חדשה. חלק מהמגרשים כבר שווקו ליזמים ובחלק מהפרויקטים החלו להתקדם היתרי הבנייה. לא כל הדירות האלה יוצעו למכירה מחר בבוקר, והן יגיעו לשוק בהדרגה לאורך שנים, אבל עצם קיומה של צנרת גדולה כל כך משנה את מאזן הכוחות. בנוסף, כתבנו על תכנית חדשה שאושרה במרכז העיר - 1,130 דירות חדשות ייבנו במרכז קריית גת

לכך צריך להוסיף תוכנית גדולה עוד יותר במזרח העיר. כפי שפורסם לאחרונה בביזפורטל, הוותמ"ל אישרה להפקדה רובע חדש ובו כ-11 אלף דירות, לצד כ-550 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ותחנת רכבת מתוכננת. גם כאן מדובר בתוכנית לטווח ארוך ולא במלאי שזמין באופן מיידי, אבל עבור מי שקונה כיום דירה בכרמי גת, זו תזכורת לכך שהאזור ימשיך להיות מוקד בנייה גדול במשך שנים ושדירות רבות נוספות יתחרו בעתיד על אותם רוכשים.

ההיצע אינו נמדד רק במספר המודעות שמתפרסמות ברגע נתון, לצד דירות יד שנייה שמוצעות בשכונה, קיימים פרויקטים חדשים, דירות שמשווקות בערוצים אחרים ומלאי עתידי בשלבי תכנון ובנייה. ספירה נקודתית של מודעות לא מספרת את הסיפור המלא. המסר החשוב הוא שבכרמי גת ובקריית גת בכלל יש כמות גדולה של דירות קיימות ומתוכננות, ולכן הקונה יכול להשוות, לבדוק חלופות ולהיכנס למשא ומתן בלי להרגיש שהוא חייב לסגור בכל מחיר.

עסקאות שנסגרו בשכונה

העסקאות האחרונות משקפות את טווח המחירים הנוכחי: בתחילת יוני נמכרה ברחוב נחל הירקון 22 דירת ארבעה חדרים בשטח של 97 מ״ר, בקומה השביעית מתוך תשע, תמורת 1.8 מיליון שקל. ימים ספורים קודם לכן נמכרה באותו רחוב, במספר 6, דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 96 מ״ר ובקומה השישית תמורת 2.05 מיליון שקל. הפער בין שתי העסקאות, אף שמדובר בדירות בשטח דומה ובאותו רחוב, מדגים עד כמה המחיר מושפע מהבניין, מהמפרט, מהחניה, מהמרפסת, מהקומה וממצב הדירה.

ברחוב אבני החושן 15 נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 87 מ״ר ובקומה השלישית תמורת 1.85 מיליון שקל. ברחוב נחל גוברין 5 נמכרה דירה בשטח של 89 מ״ר ובקומה הרביעית תמורת 1.8 מיליון שקל. דירת חמישה חדרים בשטח של 108 מ״ר ברחוב נחל הירקון 46 נמכרה ב-2.1 מיליון שקל, ואילו ברחוב שרה אמנו 12 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח של 87 מ"ר תמורת 1.831 מיליון שקל. העסקה האחרונה משקפת מחיר של כ-21 אלף שקל למ"ר וממחישה את התמחור הגבוה יחסית של הדירות הקטנות.

מול העסקאות שנסגרו עומדות הדירות שמוצעות כעת למכירה. דירת ארבעה חדרים בשטח של 107 מ"ר ברחוב נחל גוברין מוצעת בכ-1.77 מיליון שקל, וברחוב נחל הירקון מבקשים כ-1.87 מיליון שקל עבור ארבעה חדרים בשטח של 112 מ"ר. דירת חמישה חדרים בשטח של 117 מ"ר ברחוב אבני החושן מוצעת בכ-2.2 מיליון שקל. בדירות שלושה חדרים ניתן למצוא מחירים מבוקשים של כ-1.65-1.69 מיליון שקל, בהתאם לשטח, לקומה ולמיקום.

תשואה של 100% לזוכי מחיר למשתכן

הפער בין מחירי העבר למחירים הנוכחיים עדיין גדול. חלק מהדירות הראשונות בכרמי גת שווקו במסגרת מחיר למשתכן בפחות ממיליון שקל. בביזפורטל כבר נבחן בעבר הרווח הגדול שנוצר לזוכי מחיר למשתכן בכרמי גת, לאחר שדירות שנרכשו בכ- 850-950 אלף שקל הגיעו בתוך שנים ספורות לשווי גבוה בהרבה. גם אם המחירים היום מתונים יותר מחלק ממחירי השיא, בעלי הדירות הוותיקים עדיין מחזיקים ברווח ניכר שמאפשר להם להתגמש במשא ומתן ועדיין לצאת מהעסקה עם רווח גדול.

• שלב הביצוע מתחיל: היתר בנייה ראשון לקומפלקס המגורים החדש בכרמי גת צפון
• קריית גת מתרחבת: 11 אלף דירות בדרך לרובע חדש במזרח העיר

מבחינת הרוכש החדש התמונה שונה. הוא כבר אינו מקבל את הנחת המדינה של הזוכים הראשונים, אלא משלם מחיר מלא בשוק החופשי. במחיר של 1.8 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, ובהנחה של מימון משמעותי באמצעות משכנתה, ההחזר החודשי כבר אינו נמוך.

לצד ההיצע, סימן השאלה הגדול ביותר נמצא בשוק העבודה המקומי. מפעל אינטל בקריית גת הוא במשך שנים אחד ממנועי התעסוקה החשובים באזור ומעסיק אלפי עובדים ישירות ובעקיפין. מעבר לעובדי החברה, סביב המפעל פועלים קבלנים, נותני שירותים, חברות הסעה, תחזוקה, הסעדה ועסקים נוספים. לכן כל שינוי בתוכניות של אינטל משפיע לא רק על החברה, אלא על חלק רחב יותר מהכלכלה בסביבה.

תוכנית ההרחבה של המפעל, שהוצגה כהשקעה בהיקף של כ-25 מיליארד דולר, נותרה מוקפאת. לאחר שלא בוצעה ההשקעה שתוכננה לשנת 2025, המדינה ביטלה מענק של כ-1.3 מיליארד שקל שיועד לחברה. מענק נוסף של כ-1.06 מיליארד שקל נותר בתקציב לשנה הנוכחית למקרה שההשקעה תחודש, אך בשלב הזה חוסר הוודאות נמשך. אינטל עצמה מסרה כי תוכנית ההרחבה נמצאת בבחינה בהתאם לביקוש מצד לקוחותיה. כפי שפורסם בביזפורטל: אינטל מציגה התאוששות בפעילות העולמית, אך ההרחבה בישראל עדיין אינה מתקדמת.

מרחק של שעה מתל אביב

עבור שוק הדיור זהו גורם משמעותי. מחיר של דירה לא נשען רק על הבניין עצמו, אלא גם על מספר מקומות העבודה שנמצאים בסביבה ועל יכולתם של התושבים להתפרנס בלי לבלות שעות בכל יום בדרכים. הקפאת ההרחבה אינה אומרת שמפעל אינטל הקיים נסגר או שהביקוש למגורים בעיר ייעלם, אך היא כן מחלישה את ההנחה שמספר המשרות האיכותיות בקריית גת ימשיך לגדול במהירות.

מי שאינו עובד באזור נדרש בדרך כלל לנסוע למרכז. הנסיעה ברכבת מקריית גת לתל אביב אורכת בדרך כלל קרוב לשעה, אך תחנת הרכבת הקיימת נמצאת בעיר הוותיקה ומחייבת את תושבי כרמי גת להגיע אליה ברכב או בתחבורה ציבורית. תחנה נוספת מתוכננת במסגרת ההרחבה הצפונית, אולם היא עדיין אינה זמינה לתושבים. גם הנסיעה ברכב דרך כביש 35 וכביש 6 עשויה להתארך בשעות העומס, כך שמי שעובד בגוש דן עלול לבלות כשעתיים ביום בדרכים.

• 1,130 דירות חדשות ייבנו במרכז קריית גת
• נאות שמיר ביבנה: 2.6 מיליון שקל לארבעה חדרים - וההיצע ממשיך לגדול

לכרמי גת יש גם יתרונות ברורים. זו שכונה חדשה יחסית, עם דירות מודרניות, ממ״דים, מרפסות, חניות ומעליות. פועלים בה מוסדות חינוך ומרכזי מסחר, ומתוכננים שטחים ירוקים ומבני ציבור נוספים. האוכלוסייה צעירה ברובה, והאפשרות לרכוש דירה חדשה במחיר נמוך משמעותית מזה שנדרש במרכז ממשיכה למשוך משפחות.