כמה הרוויחו זוכי מחיר למשתכן בכרמי גת?
מאות אלפי ישראלים השתתפו בהגרלות מחיר למשתכן -רק מעטים זכו. אבל מי שזכה בכרמי גת לפני שש שנים, יכול היום להסתכל לאחור ולחייך: דירות שנרכשו בכ־850 אלף שקל נמכרות היום ב-2.5 מיליון שקל - רווח עתק ממומן בידי המדינה, בזמן שרוב הציבור נשאר מחוץ למשחק; וגם
- מה רמות המחירים בשכונה,המגמה ועסקאות אחרונות
ב־2016 נמכרו בכרמי גת שבקריית גת, דירות 5 חדרים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" במחיר של כ-900 ועד ל-950 אלף שקל. הדירות שווקו ל"זכאים" - מי שאין בבעלותם דירה, ובדרך כלל מדובר במשפחות צעירות. רק שש שנים לאחר מכן, אותן דירות בדיוק נמכרות בשוק החופשי בסכומים
של 2.5 מיליון שקל ואף יותר. התוצאה: עליית ערך של פי שלושה מסכום ההשקעה, או רווח הון של יותר מ-1.6 מיליון ש"ח, פטור ממס.
אם מישהו מחפש דוגמה לתשואה פנומנלית - זו אחת החזקות שידע שוק הנדל"ן בישראל בעשור האחרון.
הפער בין מחירי ההגרלה למחירי השוק לא רק משקף עליית ערך לא הגיונית, אלא גם מוכיח את הפגמים והעיוותים שיצרה תוכנית מחיר למשתכן.
בעוד הזוכים נהנו מדירה חדשה במחיר קרקע מסובסד, בליווי מענקי פיתוח ומיסוי מקל, מרבית הציבור, אלה שלא זכו - נותר להתמודד
עם שוק שהמשיך לבעור ולנסוק. המחירים בכרמי גת לא ירדו אלא להיפך: הם עלו ביותר מ־30% בתוך שלוש שנים בלבד, למרות שיווק אלפי יחידות "בהנחה". הסיבה: ההנחה ניתנה רק לחלק קטן מהשוק, ואילו שאר הציבור המשיך לרדוף אחרי דירות במחירים שכבר מזמן לא נגישים.
פתרון חברתי? לא בטוח
תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן - דירה בהנחה או מחיר מטרה, מצטיירות כפתרון חברתי - אבל בפועל מעניקות הטבות עצומות למעטים מאוד, מבלי ליצור פתרון רחב לשוק. הזוכים המעטים מקבלים סובסידיה שמוערכת במאות אלפי שקלים ואף יכולה
להגיע לכמיליון שקל, בעוד שאר הציבור נשאר מתוסכל ובצדק - שהמחירים עולים ולא נראה פתרון ממשלתי אמיתי בנושא - שיביא לשינוי אמיתי במחירי הדירות. נראה כי במקום לצמצם את אי השיוויון בישראל, המדינה עושה בדיוק את ההפך.
ואולי זו השאלה שצריך לשאול כעת: האם
תפקידה של המדינה הוא לחלק הטבות עצומות לכמה אלפים - או להיטיב עם הציבור הרחב בצורה יותר הגיונית?
פטור ממס שבח
רוב זוכי מחיר למשתכן שמכרו את דירתם לאחר 5 שנות מגורים זכאים לפטור ממס שבח, כל עוד זו דירתם היחידה. הפטור ניתן
לפי חוק מיסוי מקרקעין, אבל בתנאי שהדירה לא נמכרה לפני תום התקופה שנקבעה מול רמ"י. מכירה מוקדמת עלולה לגרור מס חלקי. כמובן שמס רכישה הם לא שילמו בעת הרכישה - שכן תנאי סף להגרלה הוא שאין בבעלותם דירה - אבל גם עכשיו כאשר ימכרו את הנכס ברווח עצום ואז ירכשו דירה
אחרת, הם לא ידרשו לשלם מס רכישה ולא מס שבח.
כרמי גת - מחירים ומגמה
המחיר למ"ר בשכונת כרמי גת עומד כיום על כ־19.5 אלף שקל – גבוה בכ־15% מהממוצע העירוני בקריית גת, שמסתכם בכ־17 אלף שקל למטר. מחיר דירת 4 חדרים בעיר עומד בממוצע
על 1.41 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים נמכרת סביב 1.95 מיליון שקל. עליית המחירים בעיר בשנה האחרונה הסתכמה בכ־7.5%, אך בחמש השנים האחרונות נרשמה עלייה מרשימה של 31%.
למרות עליות המחירים, התשואה מהשכרה עדיין ממוקמת ברמה סולידית: התשואה השנתית הממוצעת לבעלי
דירות בקריית גת עומדת על כ־2.7%. המשמעות היא שהמשקיעים לא נהנים מהכנסה שוטפת גבוהה, אך הרוויחו מעליית ערך משמעותית.
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות אחרונות
ברחוב רבקה אימנו 5, נמכרה דירה לפני כשבועיים במחיר של כ-2.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים
בשטח של כ-127 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 5 קומות. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2020 בתמורה ל-1.28 מיליון שקל. תשואה של 95% ב-5 שנים.
ברחוב זלדה שניאורסון 11, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.65 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-88 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 6 קומות. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2019 בתמורה ל-745 אלף שקל. תשואה של 122% ב5.5 שנים.
ברחוב הנרייטה סאלד 67, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.81 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-88 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 8 קומות. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2015 בתמורה של כ-950 אלף שקל.
- 11.אנונימי 20/04/2025 19:32הגב לתגובה זואולי תביאו מהארכיון כתבות מ 20152018 על מחיר למשתכן כמה שזה דירות פח עם מפרט נמוך ואף אחד לא יקנה אותם אחרי זה ועוד כתבות מי יקנה בשכונה הזו ובעיר ההיא...
- 10.השאלה הגדולה היא כמה עלתה שם דירה בזמנו ולא כמה כעת (ל"ת)אנונימי 19/04/2025 23:48הגב לתגובה זו
- 9.אנונישלומי 19/04/2025 22:59הגב לתגובה זולקנות במחיר הזה בכרמי גת לא חכם בלשון המעטהיש היום לזכאים אפשרויות טובות לא פחות.במודיעין הרוויחו הרבה יותר!!!זה מה שקורה כאשר המגבלות למכר חמש שנים מהזכיה במקום חמש שנים מהמסירה.סך הכל מוסיפים לקחת השוק עוד אינטרסנטים משקיעים.
- 8.אנונימי 19/04/2025 21:45הגב לתגובה זובהנחה שיש חצי מיליון שח משכנתא אז נשאר בנטו 2 מיליון ..זה לא נותן כלום .בנוסף קרית גת גמורה היא מתחרדת והקמת רובע חרדי במערב העיר אומר שתוך כמה שנים העיר הזאת ערד או בית שמש
- ישראלי 2 20/04/2025 11:39הגב לתגובה זוהזוכים מוזמנים למכור את דירתם לחרדים
- מה הקשר שהם בני אדם.. הגעתם והשתלטותם זה חורבן !!! (ל"ת)אנונימי 20/04/2025 11:47
- 7.אנונימי 19/04/2025 21:43הגב לתגובה זוכל מי שקנה לפני 6 שנים הרויח בגדול רק במחיר למשתכן הרויחו עוד קצת ..
- 6.קריית גתי 19/04/2025 21:28הגב לתגובה זומחירי דירות 5 חדרים נמכרים ב2.2 באותו מקום והם ניקנו ב2018 בכלל בהגרלות הראשונות ב1.2 אז נכון שיש הנחה פי 2 אבל לא פי 3. המחיר יתחיל לרדת בגלל שאין עניין בעיר הזו אחרי שאינטל קרסה
- 5.אבי 19/04/2025 18:06הגב לתגובה זומכיר אנשים שיושבים עם דירה על המדף שם כבר הרבה יותר משנה אף אחד לא הרוויח שם כלום תפסיקו לבלבל השוק כבר מתקן את עצמו וכתבות הפמפום יכולות לדחות את הקריסה עד מועד מסויים ולא מעבר.
- 4.1000000 (ל"ת)אנונימי 19/04/2025 16:32הגב לתגובה זו
- 3.וואנגי 19/04/2025 12:44הגב לתגובה זוהמדינה הגזלנית ונשקרנית הזאת עשקה את הקבלנים מהלקוחות כל הדרך . הדבר היחידי שהמדינה השחקנית עשתה זה לאגד את הקונים ולחסוך לקבלנים שכר תיווך . הדיירים קיבלו דירות זולות על חשבון הקבלנים הפריארים
- ממש לא הקבלנים הרוויחו כפול מהזוכים (ל"ת)שלום רב 19/04/2025 23:01הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 19/04/2025 08:49הגב לתגובה זולרכוש היום נדלן במחיר ההזוי הזה זו התאבדות כלכלית
- 1.אנונימי 19/04/2025 08:11הגב לתגובה זואנשים מטומטמים
1,300 דירות חדשות בחולון בהשקעה של 2.5 מיליארד שקל
החברות תדהר ומבנים ממשיכות לבסס עם פעילות עיקרית בתחום ההתחדשות העירונית. והפעם - בלב חולון. שתי החברות זכו בשני מכרזי פינוי בינוי גדולים בעיר, שבמסגרתם ייהרסו 342 דירות ישנות ובמקומן יוקמו כ-1,300 דירות חדשות. היקף ההשקעה הכולל בפרויקטים מוערך בכ-2.5 מיליארד שקל. כמו כן, המהלך הופך את תדהר ליזם העיקרי ביותר בעיר עם צבר מצטבר של כ-3,000 דירות חדשות בחולון.
הפרויקט המרכזי ממוקם במתחם הרחובות מפרץ שלמה, דוד אלעזר - קריית שמונה. כיום קיימות בו 256 דירות ישנות, שעתידות להתפנות לטובת בניית יותר מ-1,000 דירות חדשות במגדלים. עד עתה, נחתמו הסכמים מחייבים עם כ-50% מהדיירים. הפרויקט כולל גם שטחי מסחר ותעסוקה, חניונים תת קרקעיים ומבני ציבור, ובעל נגישות עתידית לתחנת המטרו המתוכננת.
נראה שיקח עוד זמן רב, לפי ההערכות כ- 10-15 שנים ואף יותר - עד שנראה את המטרו פועל בישראל. נקודה נוספת שחשוב לציין - הפרויקט המדובר מבטא מכפיל 4. כלומר - על כל דירה שתיהרס ייבנו 4 דירות חדשות. זה די גבוה ביחס לפרויקטים אחרים באזור ויכול לרמז על הרווחיות הגבוהה והכדאיות הכלכלית של היזמים בפרויקט הנוכחי.
הפרויקט השני, הסמוך, נמצא בין הרחובות דוד אלעזר, אלופי צה"ל - קיבוץ גלויות, וכולל פינוי של 86 דירות ישנות לטובת הקמה של כ-300 חדשות. גם כאן מדובר במיקום מרכזי עם חיבור לצירי תחבורה ראשיים ותוספת של שטחי מסחר וקהילה. מעבר לשני המתחמים בחולון, השותפות של תדהר ומבנים מחזיקה בצנרת רחבה של פרויקטים ברחבי הארץ. בהם כ-1,100 דירות בציר כצנלסון בגבעתיים, כ-1,000 דירות ברחוב בן זכאי בירושלים, פרויקטים בהיקף דומה בבת גלים בחיפה ובבת ים, וכן מתחם אד״ם הכהן בחיפה שבו ייבנו כ-280 דירות במקום 60 קיימות. בסך הכול מדובר בכ-8,000 דירות בתכנון וביצוע.
- ICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל
- מחירי הדירות בחולון - הפוטנציאל והסיכונים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחולון עצמה תדהר מקדמת גם את מתחם קוגל: מיזם די גדול בעיר, עם קרוב ל-3,000 דירות מתוכננות, כאשר בשליש מהמתחם היא מחזיקה בבעלות מלאה. עוד בעיר: פרויקט ברחוב אלופי צה"ל (96 דירות ישנות שיפונו לטובת כ-280 חדשות) ופרויקט נוסף ברחוב ירמיהו (כ-500 דירות, על בסיס התארגנות של 130 בעלי דירות).
סיבה נוספת לכדאיות הכלכלית בפרויקט
דירה ממוצעת בישראל יקרה ב-60% מדירה ממוצעת בארה"ב; השכר שם גבוה יותר
בעוד שבארה"ב דירה ממוצעת עולה 420 אלף דולר (כ-1.4 מיליון שקל), בישראל המחיר זינק ל-2.3 מיליון שקל וזה בזמן שהשכר הממוצע אצלנו נמוך בכ-20% מאשר השכר הממוצע בארה"ב; ועדיין - משבר הנדל"ן הוא לא רק אצלנו, גם האמריקאים מתקשים לקנות דירה
מחירי הדירות בארה"ב המחיר הממוצע לבית עומד על 420 אלף דולר (כ-1.4 מיליון שקל), בישראל מחיר דירה ממוצעת הוא כ-2.3 מיליון שקל - פער של 65%. תוסיפו לנתון הזה את שכר העבודה אצלנו שנמוך בממוצע ב-205 ותקבלו שאצלנו לוקח בערך 160 חודשי משכורות להגיע לדירה, ושם כ-70. לכאורה, זה נראה שקל לקנות שם דירה, אבל הכל יחסי. ביחס אל ישראל קל יותר, אבל האמריקאים קונים פחות בגלל המחירים שלטענתם כבר לא מאפשרים לזוגות צעירים לקנות - נשמע מוכר.
מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון זינקו ב-80%-100%, כמעט כפול מהעלייה האמריקאית של 40%-45%. במקביל, השכר הממוצע בישראל עלה בכ-40%, בדומה לעליית השכר בארה"ב.
הריבית - מקשה על הרוכשים
המשבר בשני השווקים מחמיר עקב סביבת הריבית הגבוהה. בארה"ב, הריבית על משכנתא ל-30 שנה סביב 7% לעומת 3%-4% בתקופה שלפני הקורונה. בישראל, הריבית היא באזור 5.3% בממוצע.
החישוב פשוט ומדאיג: משפחה ישראלית הלוקחת משכנתא על דירה ב-2.3 מיליון שקל (עם 25% הון עצמי) תשלם החזר חודשי של כ-10,000 שקל - כ-70% מהשכר הממוצע במשק. בארה"ב, התשלום החודשי הממוצע עומד על 2,500 דולר, שהם "רק" 40%-50% מהשכר הממוצע.
- חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
- עיר חדשה בין תל אביב להרצליה: כל מה שצריך לדעת על רובע דרום גלילות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מעבר לריבית, יש עלויות נלוות בישראל מדובר על ארנונה שנתית של עד 10,000 שקל לדירה ממוצעת, ביטוחים שהתייקרו ב-30% בשנתיים האחרונות, ועלויות תחזוקה שזינקו עם האינפלציה. בארה"ב, מסי הרכוש והביטוחים עלו ב-20%-30% בעשור, אך הבסיס נמוך יותר.
