כמה הרוויחו זוכי מחיר למשתכן בכרמי גת?

ב־2016 נמכרו בכרמי גת שבקריית גת, דירות 5 חדרים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" במחיר של כ-900 ועד ל-950 אלף שקל. הדירות שווקו ל"זכאים" - מי שאין בבעלותם דירה, ובדרך כלל מדובר במשפחות צעירות. רק שש שנים לאחר מכן, אותן דירות בדיוק נמכרות בשוק החופשי בסכומים של 2.5 מיליון שקל ואף יותר. התוצאה: עליית ערך של פי שלושה מסכום ההשקעה, או רווח הון של יותר מ-1.6 מיליון ש"ח, פטור ממס.

אם מישהו מחפש דוגמה לתשואה פנומנלית - זו אחת החזקות שידע שוק הנדל"ן בישראל בעשור האחרון. הפער בין מחירי ההגרלה למחירי השוק לא רק משקף עליית ערך לא הגיונית, אלא גם מוכיח את הפגמים והעיוותים שיצרה תוכנית מחיר למשתכן.

בעוד הזוכים נהנו מדירה חדשה במחיר קרקע מסובסד, בליווי מענקי פיתוח ומיסוי מקל, מרבית הציבור, אלה שלא זכו - נותר להתמודד עם שוק שהמשיך לבעור ולנסוק. המחירים בכרמי גת לא ירדו אלא להיפך: הם עלו ביותר מ־30% בתוך שלוש שנים בלבד, למרות שיווק אלפי יחידות "בהנחה". הסיבה: ההנחה ניתנה רק לחלק קטן מהשוק, ואילו שאר הציבור המשיך לרדוף אחרי דירות במחירים שכבר מזמן לא נגישים.

פתרון חברתי? לא בטוח

תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן - דירה בהנחה או מחיר מטרה, מצטיירות כפתרון חברתי - אבל בפועל מעניקות הטבות עצומות למעטים מאוד, מבלי ליצור פתרון רחב לשוק. הזוכים המעטים מקבלים סובסידיה שמוערכת במאות אלפי שקלים ואף יכולה להגיע לכמיליון שקל, בעוד שאר הציבור נשאר מתוסכל ובצדק - שהמחירים עולים ולא נראה פתרון ממשלתי אמיתי בנושא - שיביא לשינוי אמיתי במחירי הדירות. נראה כי במקום לצמצם את אי השיוויון בישראל, המדינה עושה בדיוק את ההפך.

ואולי זו השאלה שצריך לשאול כעת: האם תפקידה של המדינה הוא לחלק הטבות עצומות לכמה אלפים - או להיטיב עם הציבור הרחב בצורה יותר הגיונית?

פטור ממס שבח

רוב זוכי מחיר למשתכן שמכרו את דירתם לאחר 5 שנות מגורים זכאים לפטור ממס שבח, כל עוד זו דירתם היחידה. הפטור ניתן לפי חוק מיסוי מקרקעין, אבל בתנאי שהדירה לא נמכרה לפני תום התקופה שנקבעה מול רמ"י. מכירה מוקדמת עלולה לגרור מס חלקי. כמובן שמס רכישה הם לא שילמו בעת הרכישה - שכן תנאי סף להגרלה הוא שאין בבעלותם דירה - אבל גם עכשיו כאשר ימכרו את הנכס ברווח עצום ואז ירכשו דירה אחרת, הם לא ידרשו לשלם מס רכישה ולא מס שבח.

כרמי גת - מחירים ומגמה

המחיר למ"ר בשכונת כרמי גת עומד כיום על כ־19.5 אלף שקל – גבוה בכ־15% מהממוצע העירוני בקריית גת, שמסתכם בכ־17 אלף שקל למטר. מחיר דירת 4 חדרים בעיר עומד בממוצע על 1.41 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים נמכרת סביב 1.95 מיליון שקל. עליית המחירים בעיר בשנה האחרונה הסתכמה בכ־7.5%, אך בחמש השנים האחרונות נרשמה עלייה מרשימה של 31%.

למרות עליות המחירים, התשואה מהשכרה עדיין ממוקמת ברמה סולידית: התשואה השנתית הממוצעת לבעלי דירות בקריית גת עומדת על כ־2.7%. המשמעות היא שהמשקיעים לא נהנים מהכנסה שוטפת גבוהה, אך הרוויחו מעליית ערך משמעותית.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

עסקאות אחרונות

ברחוב רבקה אימנו 5, נמכרה דירה לפני כשבועיים במחיר של כ-2.5 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-127 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 5 קומות. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2020 בתמורה ל-1.28 מיליון שקל. תשואה של 95% ב-5 שנים.

ברחוב זלדה שניאורסון 11, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.65 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-88 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 6 קומות. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2019 בתמורה ל-745 אלף שקל. תשואה של 122% ב5.5 שנים.

ברחוב הנרייטה סאלד 67, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.81 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-88 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית מתוך 8 קומות. אותה הדירה נרכשה בידי המוכר בשנת 2015 בתמורה  של כ-950 אלף שקל.

• פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים
• מה עדיף למשקיע - 2 דירות קטנות או אחת גדולה? בדקנו
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"