שוק הדירות בשפל, המשכנתאות בדרך לשיא - מה באמת עומד מאחורי הסתירה

שוק הדירות הישראלי מציג השנה תופעה שנראית במבט ראשון כמעט הפוכה מההיגיון: מספר העסקאות חלש, מכירות הקבלנים ירדו משמעותית בחלק מהחודשים, ועדיין הציבור לוקח משכנתאות בקצב שעשוי להפוך את 2026 לשנת שיא.

ביולי העמידו הבנקים משכנתאות בהיקף של 11.56 מיליארד שקל, אחרי 11.1 מיליארד שקל ביוני. מדובר בחודש שני ברציפות מעל 10 מיליארד שקל ובהיקף החודשי הגבוה ביותר מאז דצמבר 2024.

מתחילת השנה עומד הממוצע החודשי על כ-9.8 מיליארד שקל. בשנת 2021, שנת השיא הגדולה של שוק הדיור, הממוצע עמד על כ-9.7 מיליארד שקל. אלא שההשוואה הזאת מסתירה פער משמעותי: מספר עסקאות הדיור ב-2021 היה גבוה בכ-50% מהרמה הנוכחית.

כלומר, פחות דירות מחליפות ידיים, אבל יותר אשראי נלקח עבור כל עסקה בממוצע. לכך מצטרף גורם נוסף: חלק גדול מהמשכנתאות שנמשכות היום שייך לעסקאות שנחתמו לפני חודשים רבים.

המשכנתאות של היום מספרות על הדירות שנמכרו אתמול

בדירות חדשות נוצר לעיתים פער ארוך בין חתימת החוזה לבין נטילת המשכנתא. רוכש יכול לחתום מול הקבלן, לשלם הון עצמי מצומצם בתחילת הדרך, ואת עיקר המימון למשוך כשהפרויקט מתקדם ומועד התשלום מגיע.

הפער הזה קיבל משקל גדול במיוחד בשנים האחרונות בעקבות מבצעי המימון של הקבלנים, לרבות עסקאות שבהן חלק משמעותי מהתשלום נדחה לקראת מסירת הדירה. עסקאות שנחתמו ב-2023, 2024 ואף ב-2025 מגיעות כעת לשלב שבו הרוכשים צריכים להביא את יתרת הכסף ולוקחים משכנתא.

לכן נתון משכנתאות גבוה ביולי 2026 משקף במידה רבה ביקושים שנוצרו חודשים ולעיתים שנים קודם לכן.

ביוני כבר הגיע היקף המשכנתאות ל-11.1 מיליארד שקל, כאשר חלק משמעותי מהעלייה הוסבר בעסקאות עבר ובהמשך השימוש בהלוואות בולט ובלון. במחצית הראשונה של השנה הגיע היקף המשכנתאות לכ-57.1 מיליארד שקל, לעומת 50.1 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב-2025.

גם נתוני משרד האוצר מחזקים את הפער בין שוק האשראי לבין שוק העסקאות. באפריל נרכשו בישראל 5,081 דירות, ירידה של 19% לעומת שנה קודם, ובשוק החופשי נרשמו 4,340 עסקאות בלבד. מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ב-1,366 דירות, ירידה של 12% בשנה.

• לוח שפיצר מול קרן שווה
• הרבעון הרווחי ביותר מזה ארבע שנים - והמניה צנחה: מה קרה לענקית המשכנתאות רוקט?

המשמעות היא ששיא אפשרי במשכנתאות מספר בעיקר על גודל החוב ועל מבנה התשלומים, ופחות על התאוששות בכמות הרוכשים.

הציבור בורח מהמדד ומגדיל את רכיב הפריים

השינוי המעניין השני נמצא בתמהיל המשכנתאות. שיעור המסלולים הצמודים למדד ירד ביולי לכ-10% בלבד מההלוואות החדשות, שפל היסטורי וכמעט שליש מהרמה שנרשמה לפני כשנתיים.

הסיבה ברורה מבחינת משק בית. במסלול צמוד מדד הקרן עצמה גדלה יחד עם מדד המחירים. משכנתא של מיליון שקל שבה 300 אלף שקל צמודים למדד יכולה לראות את יתרת החוב ברכיב הזה גדלה גם בזמן שהלווה משלם מדי חודש. בתקופות של אינפלציה גבוהה, התופעה הופכת בולטת במיוחד.

במקביל עולה משקל מסלול הפריים. ביוני כבר הגיע הפריים לכ-21% מהמשכנתאות החדשות, כמעט פי שניים מהשיעור שנה קודם. ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 3.5%, וריבית הפריים על 5%, ולכן לווים שמעריכים שהריבית תמשיך לרדת מעדיפים לקחת חלק גדול יותר מהחוב במסלול שבו ההפחתה מתגלגלת ישירות להחזר.

הפערים בין הבנקים בריביות המשכנתא יכולים להגיע לסכומים משמעותיים לאורך חיי ההלוואה, ולכן בסביבה שבה משכנתאות של מיליון שקל ויותר הפכו שכיחות, גם עשירית אחוז בריבית משפיעה על העלות המצטברת.

• אם הקירות יכלו לדבר: מה קורה לאחוזות הענק כשהדור המייסד הולך לעולמו?
• עסקאות הדיור ביוני מהנמוכות מאז 2000 - וביטולי החוזים מול הקבלנים קפצו ב-41% בשבעה חודשים

יש כאן גם שינוי בסיכון שהציבור מוכן לקחת. מסלול צמוד מדד חושף את הלווה לעלייה בקרן, בעוד פריים חושף אותו לשינוי בריבית. כאשר הציפייה היא לירידת ריבית והחשש מאינפלציה נשאר, הבחירה עוברת באופן טבעי יותר לכיוון הפריים.

המספרים הגבוהים עשויים להימשך גם בחודשים הקרובים, משום שמלאי עסקאות הקבלנים שנחתמו עם דחיית תשלומים ממשיך להבשיל. במקביל, בנק ישראל דיווח ברבעון השני על התייצבות בביקוש לאשראי לדיור, בעוד הבנקים צופים גידול ברבעון השלישי. לכן 2026 יכולה לסיים כשנת שיא במשכנתאות גם אם מספר העסקאות יישאר נמוך יחסית - שילוב שממחיש עד כמה שוק הדיור עבר ממדידת כמות הדירות שנמכרות למדידת גודל החוב שכל עסקה דורשת.