מכרו קרקע חקלאית פי 6.7 מהעלות - ויפצו ב-1.4 מיליון שקל; נדחה פיצוי של כ-20 מיליון שקל

רוכשים פרטיים שילמו בשנים 2014-2015 כ-735 אלף שקל לדונם על קרקע חקלאית בפרדס חנה-כרכור - קרקע שחברת השיווק עצמה התקשרה לרכוש באותה תקופה לפי 110 אלף שקל לדונם בלבד. בית המשפט המחוזי בתל אביב חייב את א.א.א. קבוצת שיא ניהול פרויקטים ושניים ממנהליה לפצות שש משפחות רוכשים ב-1.415 מיליון שקל, בתוספת הצמדה וריבית ממועדי הרכישה, לאחר שקבע כי העסקאות נחתמו על בסיס מצג שווא רשלני באשר לסיכויי הבנייה בקרקע. עם זאת, השופט במקרה זה ומקרים אחרים דחה תביעות על סך של 20 מיליון שקל. 

השופט הבכיר יהושע גייפמן שרטט בפסק הדין את מבנה העסקה: החברה הוקמה ב-2014 לצורך הפרויקט, חתמה עם בעל הקרקע על הסכמי אופציה לחלקה בת 11,450 מ״ר, וסיחרה את האופציה לרוכשים במחיר גבוה כמעט פי שבעה. מנהל המכירות אברהם (אבי) בן ארויה אישר בחקירתו שלחברה היה ״רק פרויקט אחד״ ושהיא ״הוקמה ספציפית לצורך הפרויקט הזה״. 11 התובעים רכשו יחד 3,250 מ״ר בשש עסקאות, בסכומים שנעו בין 193 אלף ל-735 אלף שקל למשפחה. עם זאת, יודגש כי צפוי שהחברה תמכור את הקרקע ברווח על מחיר העלות.

״תשואה של מאות אחוזים״ במודעה בעיתון

השיווק נשען על מודעות בעיתונות החרדית ועל חוברת מידע שמנתה 13 יתרונות להשקעה. במודעה בעיתון יתד נאמן נכתב: ״רוכשים את הקרקע בזול. משלימים את התב״ע, ומוכרים אותה בתשואה של מאות אחוזים״. חוברת המידע הציעה ״השקעה נדירה וייחודית... קרקע כתומה [לא ירוקה] לאחר אישור תכנית מתאר ארצית למגורים״, ובנוסח נוסף שלה נכתב: ״הקרקע באזורי תכנית תמ״א 35 ותמ״מ 6 למגורים במרקם עירוני״.

הקונים הגיעו מחוץ לעולם הנדל״ן: אשת חינוך ובעלה הרב, אברך שמישכן את דירתו למימון הרכישה, טכנאי תעשייה וניהול, מורה, עובד אגף הרווחה בעירייה ואיש מכירות של מכשירים סלולריים. לאה פרנקל העידה שהרכישה נועדה ״לצורך השקעה קצרת טווח, כי זה מה שנאמר לנו גם בפגישה... לפני שחתמנו על החוזה״. שמעון גבאי שחזר בחקירתו: ״דני הציע למכור את הבית השני כדי לקנות את הקרקע, כי התשואות שיש בקרקע הם יותר גבוהות מאשר בדירה״. דורית פיטסני תיארה את פגישת השכנוע: ״הם פתחו לי קלסרים בלי סוף. קלסרים עם פרסומת, עם תכנונים, עם אישורים וועדות״, ורזיאל רוסה, שרכש מגרש בכספי מכירת דירתם של הוריו, העיד: ״הראו לנו קטעי עיתונות שהקרקע הזאת תופשר לבניה״.

מה החליטה הוועדה המחוזית שנתיים לפני העסקאות?

התמונה התכנונית הייתה הפוכה מהפרסומים. תכנית המתאר הארצית תמ״א 35 אמנם כללה את האזור ב״מרקם עירוני״, אך הותירה את קביעת הייעודים המדויקים לתכנית המחוזית - והוועדה המחוזית החליטה עוד ב-2012, כשנתיים לפני חתימת העסקאות, שהחלקה תישאר בייעוד ״חקלאי/נוף כפרי פתוח״. זו הייתה גם עמדת הוועדה המקומית. שמאי בית המשפט גיורא אנגלהרט קבע שהסיכוי לשינוי הייעוד היה ״מינורי עד אפסי״, והעיד: ״ב-2014-2015 כל האינדיקציות הראו שבעצם זאת קרקע חקלאית ללא פוטנציאל״. הוא ציין עוד שהחלקה מרוחקת כ-450 מטר מהשטח הבנוי, בעוד עתודות קרקע צמודות דופן אחרות קודמות לה בתור לכל הפשרה עתידית. כ-12 שנים אחרי חתימת ההסכמים, הייעוד החקלאי בעינו.

הפער בין מצגי שיווק למציאות תכנונית מלווה את תחום ההשקעות בקרקעות חקלאיות שנים ארוכות, עד שהותקנו תקנות גילוי ייעודיות למכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה. התקנות נכנסו לתוקף אחרי מועד העסקאות בפרדס חנה-כרכור, ולכן עיגן השופט את חובת הגילוי בעקרון תום הלב.

בחקירה הנגדית התקשה בן ארויה להגן על הפרסומים. כשעומת עם הכיתוב על ״תכנית מתאר מאושרת לבניה ע״י הוועדה הארצית לתכנון ובניה״, השיב: ״מה שרשום פה לא מדויק... יש פה טעות בפרסום... זה לא נכון״. הוא גם אישר שהחברה, שהוסמכה בהסכמי הניהול לקדם את שינוי הייעוד תמורת 6% משווי המקרקעין, נמנעה מכל פעולה אופרטיבית לקידום ההפשרה בין 2014 ל-2021.

גייפמן קבע שהחברה, דני ווסלוביצר ובן ארויה הציגו לרוכשים מצג שווא רשלני - גם בהצגת נתונים מטעים וגם באי-גילוי מידע מהותי. ״היו קיימים פערי מידע, ופערי כוחות משמעותיים בין הקונים, שלא היו מיוצגים ע״י פרקליט, לבין אבי ודני... שהיו פעילים בשוק הנדל״ן שנים רבות״, כתב השופט. את תניית הפטור שבחוזים דחה בקביעה ש״שימוש בתניית פטור בחוזה חייב להיות בתום לב״, וסירב להפחית מהפיצוי: ״אין להפחית מהפיצוי בגין אשם תורם של התובעים בשל אי ביצוע בדיקות ואי הסתייעות בייעוץ משפטי״. הקביעות מתכתבות עם פסיקה צרכנית בתחום הנדל״ן שעסקה בחובות גילוי כלפי רוכשים שאינם מיוצגים.

רוכש נוסף באותו פרויקט ניהל תביעה נפרדת בבית המשפט המחוזי בחיפה, ושם נדחתה הטענה לאחריות אישית בהיעדר ״מגע ישיר״ עם הרוכש. גייפמן הבחין בין המקרים: בתיק שלפניו הוכח כי ווסלוביצר ובן ארויה ישבו מול הקונים בפגישות השכנוע עצמן - ווסלוביצר בארבע מהעסקאות, בן ארויה בשלוש.

הפיצוי נפסק לפי מודל פיצויי ההסתמכות: ההפרש בין מחיר הרכישה לשווי המכירה ב-2022, אז מכרו הרוכשים את זכויותיהם לצדדים שלישיים כדי להקטין את הנזק, לפי ערך של 300 אלף שקל לדונם שקבע בית המשפט. משפחת פרנקל תקבל 435 אלף שקל, גבאי 235 אלף, פיטסני ורוסה 210 אלף כל אחת, קליין 207 אלף ווייס 118 אלף. בעסקת פרנקל חויבו שני המנהלים יחד עם החברה, ביחד ולחוד; בשאר העסקאות חויב לצד החברה המנהל שהיה מעורב בהן. לסכומים נוספו 80 אלף שקל הוצאות משפט. התביעה המקורית עמדה על כ-3.07 מיליון שקל, ורכיביה בגין אובדן הזדמנות השקעה חלופית ועוגמת נפש נדחו.

30 אלף שקל הוצאות לכל נתבע שהתביעה נגדו נדחתה

התביעה נגד עו״ד רון אלישיב, שערך את מסמכי העסקאות והחזיק בנאמנות 80% מהתמורה עד לחתימת הסכמי המכר, נדחתה. בהסכם השיתוף שניסח נכתב שאישור התב״ע ״תלוי ברשויות התכנון השונות בלבד, אינו וודאי, ועשוי להימשך זמן רב״; מעורבותו בפרסומים המטעים לא הוכחה; ורוב הרוכשים פגשו אותו לראשונה רק במעמד החתימה, אחרי שכבר גמרו בדעתם להתקשר בעסקה. נדחתה גם התביעה נגד ציפורה בן ארויה, בעלת מניות בחברה שמעורבות שלה בפרויקט לא הוכחה. התובעים חויבו לשלם לכל אחד מהשניים 30 אלף שקל הוצאות.

שאלת הגבייה נותרה פתוחה: לצד שני המנהלים שחויבו אישית עומדת החברה, שלפי העדויות שיווקה פרויקט אחד בלבד וחדלה מפעילות עם סיומו. לשאלה אם נותרו לה נכסים השיב בן ארויה בשתי מילים: ״אין לה״.