השיטה של אורן קובי: הונאת נדל"ן מודרנית בישראל

הפרקליטות הגישה כתב אישום רביעי כנגד אורן קובי, בטענה שהמשיך לעסוק בנדל"ן למרות צו איסור מפורש של בית המשפט העליון. לפי האישום, קובי ניהל בפועל את חברת ג.ק.צ.ב נדל"ן, שנרשמה על שם מקורבו ג'ון קנדלר, ושיווק דרכה קרקעות חקלאיות תוך הסתרת מעורבותו, משיכת מאות אלפי שקלים, והלבנת כספים. הוא נאשם גם בהונאת נושים, איומים, ורישום כוזב, תוך ניסיון להונות את רשויות החוק ואת נושיו בהליכי פשיטת רגל. הפרקליטות טוענת לדפוס פעולה שיטתי ומתוחכם, ומבקשת את מעצרו עד תום ההליכים.

המהלכים של קובי

לא צריך מזוודות מזומנים, לא חוזים בעל פה ולא דברים מפוקפקים אחרים - מספיק לפתוח חברה על שם מקורב, לשכור דירה יוקרתית בלב תל אביב, ולהפעיל שפה משפטית מלוטשת סביב מונחים כמו "קרקע חקלאית בהליכי תכנון" או "הזדמנות נדירה להפשרה". כך נראית הונאת נדל"ן מודרנית ב־2025: לא גסה ולא כוחנית, אלא חלקה ועטופה באריזה מקצועית, עם חוזים מסודרים, מיתוג מוקפד ולעיתים גם משרד עם לוגו נוצץ.

פרשת קובי, האיש שהורשע כבר בעבר בהונאת עשרות מיליונים וממשיך להסתבך גם כיום, אינה רק סיפור על יזם אחד שמעד - אלא מראה של שיטה רחבה ומוכרת היטב בעולם הנדל"ן. קובי הוא אולי הדמות המרכזית, אבל לא היחידה. סביבו פועלת מערכת שלמה: אנשי קש שחותמים על חוזים במקומו, חברות שמוקמות ונרשמות על שמות אחרים, חשבונות בנק שנסגרים ומוחלפים, חוזי שכירות שמתגלגלים מדייר לדייר - ולקוחות, שלעיתים קרובות באמת מאמינים שהם עושים את עסקת חייהם. במקביל, המערכת המשפטית רודפת אחריו - אך לרוב מאחור, עם עיכובים של חודשים ולעיתים שנים.

שלב ראשון: מקימים חברה על שם שליח

לאחר שהורשע בעבירות מרמה חמורות ונאסר עליו לעסוק שוב בנדל"ן, אפשר היה לצפות שקובי ייעלם מהתחום - אבל בפועל, הוא פשוט החליף תפקיד. החברה שעמדה במרכז ההונאה הקודמת נסגרה, אבל הפעילות המשיכה - באמצעות חברה חדשה שנרשמה על שמו של ג'ון קנדלר, חברו הקרוב של קובי, שבעבר שימש כנהגו האישי. אלא שקנדלר לא נשאר רק מאחורי ההגה - הוא הפך לחזית שלמה: מנכ"ל, חותם חוזים, מקבל תשלומים - אך, לא באמת זה שמנהל את העניינים.

החברה עצמה שינתה שמות מספר פעמים - תחילה בשם "לאנד", לאחר מכן "SOLID", ובהמשך "ג.ק.צ.ב נדל"ן". כל שינוי כזה שימש כקליפה חדשה לפעילות ותיקה: שיווק אגרסיבי של קרקעות חקלאיות באזורים מבוקשים, תוך שימוש בהבטחות מפורשות או מרומזות על הפשרה מתקרבת, "תוכניות שאושרו בקרוב", או "צפי מהיר לשינוי ייעוד". נוסח ההבטחות משתנה, אבל המבנה נשאר זהה - ובכל פעם, ההצגה חוזרת במתכונת קצת אחרת.

בפועל, בעוד שקנדלר מוצג כלפי חוץ כמנהל החברה והאיש שעומד מאחורי ההחלטות, קובי הוא זה שפועל מאחורי הקלעים. הוא מדבר עם הלקוחות, מקבל החלטות, סוגר עסקאות - וכל זאת מבלי להופיע באופן רשמי בשום מסמך. כך נבנית מערכת כפולה: בחזית – אדם ללא עבר פלילי וללא הגבלות; מאחור - יזם מנוסה, שנאסר עליו לעסוק בתחום, אך ממשיך למשוך בחוטים. מדובר על מנגנון מוכר בעולם התחתון - עכשיו מסתבר, גם בעולם קרקעות הנדל"ן.

• כתב אישום הוגש נגד יזם הנדל"ן אורן קובי, יד ימינו ואימו
• השופט לאורן קובי - פנה את הדירה במגדלי YOO עד סוף החודש

שלב שני: יוצרים הצלחה למראית עין

כדי למכור חלום - מסתבר שצריך להיראות כאילו כבר הגשמת אותו. זו כנראה אחת מאבני היסוד של "שיטת קובי": מיתוג עצמי של יזם מצליח, עטוף בכל הגורמים של הצלחה. מגורים במגדלים יוקרתיים כמו מגדלי יו או פארק בבלי, רכבי יוקרה של מרצדס ומזראטי, שפה מקצועית שמשלבת בין מינוחים משפטיים לבין חזון גדול ומרשים, ולעיתים גם משרד מפונפן ששכור למשך כמה חודשים - כל אלו נועדו לייצר תחושת ביטחון כלפי חוץ.

לקוח שפוגש דמות כזו לא מעלה בדעתו שמאחוריה עומד אדם שאסור לו בכלל לעסוק בתחום. אלא שבחינה מדוקדקת של הסיפורים סביב אותן דירות חושפת את הפער בין המצג למציאות. בפארק בבלי, למשל, הושכרה דירה בקומה גבוהה על שמו של קנדלר, אך מי שהתמקם בה בפועל היה קובי. לפי כתב התביעה שהוגש, דמי השכירות לא שולמו, שני צ'קים חזרו, והחברה שבבעלות בעל הדירה נאלצה להגיש תביעת פינוי.

מקרה דומה התרחש גם במגדלי יו: הדירה הושכרה לקנדלר, אך הנהלת הבניין עדכנה את הבעלים שמי שמתגורר שם בפועל הוא קובי. גם שם נחתם חוזה חדש, וגם שם התשלומים הופסקו, נוצר חוב של מעל 100 אלף שקל - והדירה ננטשה במצב קשה. המסקנה ברורה: החזות נוצצת, אך מאחוריה - מנגנון שחוזר על עצמו. לא מדובר רק באירוע נקודתי, אלא בחלק ממערכת שלמה ומשומנת שנועדה לשדר אמינות - למרות כשבפועל הכל רקוב.

שלב שלישי: עובדים על זמן - ועל החוק

בזמן שהמערכת המשפטית מנסה לסגור את הקצוות, קובי משתמש בזמן שבין דיון לדיון כדי להמשיך לפעול - לעיתים אפילו בעצימות גבוהה יותר. תמרון מתמיד בין עיכובים משפטיים, טענות רפואיות, ובקשות דחייה מאפשר לו לרווח את ההליכים הפליליים ולדחות את ההכרעה. כל עוד אין החלטה סופית, הוא למעשה פועל תחת מרחב אפור - כזה שבו הוא "עדיין לא הורשע", אך בפועל גם אינו מציית לצווים ברורים. 

בפרקטיקה, כל עוד הוא מצליח לעכב את ההליך - הוא ממשיך. בין הופעה באולם לבין החלטת בית משפט, הוא מספיק לשכור דירות חדשות, להשיק חברות חדשות תחת שמות מקורבים, ולקיים קשרים עם לקוחות - כאילו אין נגדו שום מגבלה. המערכת, מעצם טבעה, איטית וזהירה, אבל השיטה שלו בנויה בדיוק על זה: לעכב, למסמס, לתמרן. כך נוצרת סיטואציה שבה אדם שמצוי במוקד של הליך פלילי חמור ממשיך להפעיל פעילות עסקית חיה ונושמת, מתחת לרדאר אך מול עיניהם של כולם. 

עובד על תמימים

במקרים כמו זה של אורן קובי, ההונאה לא נשענת על שיטה מורכבת מדי - אלא על מבנה פשוט אבל אפקטיבי, שמאפשר ליזם לפעול כמעט מבלי להיחשף. החברות אינן רשומות על שמו, החשבונות מתנהלים דרך מקורבים או אנשי קש, חוזי השכירות לא שלו - ובקצה, לקוחות מתקשרים עם אנשים שנראים אמינים לחלוטין, בלי לדעת מה הרקע האמיתי של מי שעומד מאחורי העסקה.

כל עוד קובי עצמו לא מופיע במסמכים - אין לו "מגע ישיר", ולכן גם קשה להוכיח הפרה של הצו. במצב כזה, גם כשהמערכת המשפטית פועלת, היא לרוב מגיבה באיחור. לקוח שמתעניין בקרקע חקלאית לא מבין שמדובר בנכס שהסיכוי להפשרתו נמוך מאוד, ובוודאי לא מעלה בדעתו שאדם שאסור לו לעסוק בנדל"ן הוא זה שמוביל את העסקה מאחורי הקלעים.

הקצב שבו אפשר להקים חברות, להעביר חוזים ולמחוק עקבות - מהיר בהרבה מהיכולת של הפרקליטות או רשות התאגידים לעצור את זה בזמן. לכן, הפתרון לא יכול להישען רק על הליכים פליליים. לכן יש צורך מהותי בבדיקה של מי באמת עומד מאחורי החברה. אחרת, גם אם קובי יישאר במעצר - המודל שלו ימשיך לפעול דרך אחרים.

• מחירי דירות יד שנייה ירדו ב-0.5%; אכזבה במדד המחירים לצרכן
• צ'ק פוינט מכפילה את המטה בישראל - תפתח קמפוס חדש בת"א
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"