"לקחתי משכנתא כשהריבית היתה בשיא - עכשיו כשהריבית יורדת, כמה אני יכול לחסוך במחזור?"
"לקחתי משכנתא לפני שנתיים בריבית גבוהה. עכשיו אני רואה שהריבית יורדת. כמה היא צריכה לרדת כדי שמחזור באמת יהיה שווה כסף?"
היום ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25%, ולכן ריבית הפריים עומדת על 4.75%. בחודש האחרון שפורסם, הריבית הממוצעת על משכנתאות שקליות לא צמודות עמדה על 4.58%. בטווח של 20 עד 25 שנה הממוצע הגיע ל-4.74%, ומעל 25 שנה ל-4.85%. אלה ממוצעים של עסקאות שכבר נעשו, ולא מחירון שהבנק מתחייב לתת לכל לקוח.
עכשיו למספרים. יתרת משכנתא של מיליון שקל ל-20 שנה בריבית 5.5% מייצרת החזר של כ-6,879 שקל בחודש. אם אפשר למחזר את אותה יתרה, לאותה תקופה, בריבית 4.5%, ההחזר יורד לכ-6,326 שקל. מדובר בכ-553 שקל בחודש ובכ-133 אלף שקל לאורך כל התקופה, לפני הוצאות המחזור ועמלות הפירעון.
במשכנתא של 1.2 מיליון שקל ל-25 שנה, ירידה מ-5.2% ל-4.5% מורידה את ההחזר מכ-7,156 שקל לכ-6,670 שקל. החיסכון החודשי הוא כ-486 שקל, ובחישוב של כל התקופה מדובר בכ-146 אלף שקל.
והנה דוגמה של משכנתא שכבר התקדמה כמה שנים. נותרו 800 אלף שקל ו-12 שנות תשלום בריבית 5.4%, וההחזר הוא כ-7,561 שקל. מחזור ל-4.6% לאותה תקופה מוריד אותו לכ-7,240 שקל, כלומר כ-321 שקל בחודש וכ-46 אלף שקל לאורך 12 השנים.
46 אלף שקל נשמע יפה, אבל עכשיו צריך להכניס את עלויות היציאה והכניסה. אם כל העלויות יחד מגיעות, לדוגמה, ל-18 אלף שקל, החיסכון של 321 שקל בחודש מחזיר את ההוצאה אחרי כ-56 חודשים. משפחה שמתכננת למכור את הדירה בעוד שנתיים תסתכל על המספר הזה אחרת ממשפחה שמתכננת להחזיק את המשכנתא עוד עשור.
לשאלות נוספות בנושאי משכנתאות:
"הריבית כבר יורדת - כדאי לנעול עכשיו ריבית קבועה או לקחת יותר פריים ולחכות לעוד ירידות?"
כאן נכנסת עמלת הפירעון המוקדם. במסלולים מסוימים, בעיקר בריבית קבועה, ירידת הריבית במשק יכולה ליצור עמלת היוון. בנק ישראל מפרסם את הריביות הממוצעות שמשמשות גם בחישובי העמלה, ולכן בדיקת המחזור מתחילה בדוח יתרות לסילוק, שמראה כמה עולה לסגור כל מסלול.
מלכודת נוספת נמצאת בהחזר החודשי. נניח שנותר חוב של מיליון שקל ל-15 שנה בריבית 5.5%, וההחזר הוא כ-8,171 שקל. אפשר לפרוס אותו מחדש ל-25 שנה בריבית 4.5% ולהוריד את ההחזר לכ-5,558 שקל. המשפחה מרוויחה יותר מ-2,600 שקל בחודש בתזרים, וזה יכול להיות פתרון מצוין כשהתקציב צפוף.
מצד שני, סך הריבית בחישוב הזה עולה מכ-471 אלף שקל לכ-667 אלף שקל. כלומר, ההקלה החודשית עולה כמעט 197 אלף שקל נוספים לאורך השנים. לפעמים זה מחיר ששווה לשלם בשביל אוויר לנשימה, ולפעמים המטרה היא דווקא לסיים את החוב מהר יותר.
מחזור יכול לשמש גם לקיצור התקופה. משפחה שממחזרת מיליון שקל מ-20 שנה ל-15 שנה יכולה להשאיר את ההחזר החודשי קרוב לרמה הקודמת, לנצל את הריבית הנמוכה יותר ולחתוך שנים של תשלומים. אצל משפחה אחרת המטרה תהיה הפוכה: לפנות 1,000 שקל בחודש לגנים, להלוואה אחרת או לתקופה של ירידה בהכנסה.
לכן השאלה "בכמה ירדה הריבית?" היא נקודת ההתחלה. לוקחים את דוח היתרות, מבקשים הצעה חדשה לאותה יתרה ולאותה תקופה, מוסיפים את כל עמלות היציאה ובודקים תוך כמה חודשים ההוצאה חוזרת. כשיש את המספר הזה, אפשר לשחק עם קיצור התקופה או עם הורדת ההחזר, ולבחור לפי המצב של המשפחה.
