600 דירות ברמת החייל: כ-120 לשכירות ושליש דירות קטנות - כמה תעלה דירה?
כ-600 דירות חדשות בדרך לרמת החייל, ובשכונה שבה היצע הדירות החדשות קטן יחסית מדובר בתוספת גדולה. רשות מקרקעי ישראל משווקת בשני מכרזים את הקרקע במתחם הארד, בין רחוב הארד לרחוב ראול ולנברג. המכרז הראשון כולל 342 דירות בשלושה מתחמים, והשני 256 דירות. שניהם צפויים להיסגר ב-12 באוקטובר, ואז יתברר כמה היזמים מוכנים לשלם על קרקע מדינה באחד האזורים המבוקשים בצפון תל אביב.
הפרויקט רחב הרבה יותר מבנייה של בנייני מגורים. התוכנית משתרעת על כ-63 דונם וכוללת כמעט 200 אלף מ"ר של תעסוקה ומסחר, שטחי ציבור, פארק ומבני ציבור. חלק מאזור התעסוקה של רמת החייל, שמוכר בעיקר ממשרדים, מחברות טכנולוגיה, ממסעדות ומבית החולים אסותא, יהפוך בהדרגה לאזור שבו גם גרים.
כבר עם אישור התוכנית נכתב כאן על 600 הדירות וכמעט 200 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה. עכשיו מגיע שלב הקרקע, והוא קריטי: התכנון כבר קיים, אבל המחיר שישלמו היזמים במכרז ישפיע ישירות על הכלכלה של הפרויקט ועל המחיר שבו יוכלו לשווק את הדירות.
מתוך כ-600 הדירות, 15% מיועדות לדיור בהישג יד, בעיקר להשכרה במחיר מופחת. מדובר בכ-90 דירות. עוד 5%, כ-30 דירות, מיועדות לשכירות ארוכת טווח. בסך הכול, כ-120 דירות יגיעו למסלולי שכירות וכ-480 דירות ישווקו בשוק החופשי.
גם תמהיל הדירות שונה מהבנייה המסורתית בצפון תל אביב. שטחה של דירה ממוצעת בתוכנית הוא כ-85 מ"ר, וכ-30% מהדירות יהיו בשטח של כ-40 עד 65 מ"ר. בעיר שבה המחיר הכולל של הדירה הפך למחסום העיקרי עבור רוכשים, דירות קטנות מאפשרות להוריד את כרטיס הכניסה גם כשהמחיר למ"ר נשאר גבוה.
הבנייה תשלב בניינים של עד כ-10 קומות ומגדלי מגורים שיגיעו לכ-30 קומות. מגדלי התעסוקה יוכלו להגיע לכ-40 קומות, עם מסחר בקומות הקרקע. כ-23 דונם יוקצו לשטחי ציבור פתוחים ולמבני ציבור.
גם התחבורה היא חלק מהתכנון. הקו הירוק של הרכבת הקלה מתוכנן לעבור לאורך רחוב ראול ולנברג, ובאזור רחוב הארד מתוכננת תחנה של קו המטרו M3. זה חשוב במיוחד לרמת החייל, שסבלה במשך שנים מנגישות מוגבלת יחסית בתחבורה ציבורית ומעומסי תנועה בשעות הכניסה לאזור התעסוקה והיציאה ממנו.
כמה תעלה דירה חדשה?
העסקאות האחרונות בשכונה נותנות כיוון. בדיקה שפורסמה כאן באוגוסט מצאה שמונה עסקאות בלבד ברמת החייל במהלך 12 חודשים, עם חציון של כ-47 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-51.9 אלף שקל למ"ר בשנה הקודמת.
בדירות חדשות המספרים גבוהים יותר. ברחוב עולי הגרדום נמכרה השנה דירת שלושה חדרים בשטח 72 מ"ר בכ-3.8 מיליון שקל, כ-52.8 אלף שקל למ"ר. דירת שלושה חדרים אחרת, בשטח 64 מ"ר ברחוב הרוגי מלכות, נמכרה גם היא בכ-3.8 מיליון שקל, כמעט 59.4 אלף שקל למ"ר.
בדירות גדולות המחיר למ"ר נמוך יותר. דירת שישה חדרים בשטח 146 מ"ר נמכרה בכ-6.65 מיליון שקל, כ-45.5 אלף שקל למ"ר. דירת חמישה חדרים בשטח 134 מ"ר נמכרה בכ-6.41 מיליון שקל.
אם הדירות החדשות במתחם הארד יגיעו לשוק בסביבת 50-55 אלף שקל למ"ר, דירה קטנה של 60 מ"ר עשויה להגיע לכ-3-3.3 מיליון שקל, ודירה ממוצעת של 85 מ"ר לכ-4.25-4.7 מיליון שקל. אלה כמובן חישובים גסים לפני חניה, מחסן, קומה, כיוון ורמת מפרט, אבל הם נותנים סדר גודל סביר ביחס לעסקאות האחרונות באזור.
מחירי המינימום במכרז מתחילים בכ-15.6 מיליון שקל למתחם ומגיעים לעשרות מיליוני שקלים במתחמים הגדולים יותר, לפני מע"מ והוצאות פיתוח. מחיר המינימום הוא נקודת פתיחה בלבד. אם תתפתח תחרות חזקה בין יזמים, מחיר הקרקע יכול לטפס משמעותית, ובפרויקט של מאות דירות כל תוספת במחיר הקרקע מחלחלת למחיר הדירה.
מצד היזמים, השוק היום דורש יותר זהירות. מלאי הדירות בתל אביב עלה, רוכשים מנהלים משא ומתן קשוח יותר וחברות מציעות מבצעי מימון והנחות כדי להזיז מלאי. גם ברמת החייל עצמה נרשמו בחודשים האחרונים נכסים שנשארו זמן ממושך בשוק והורדות במחירים המבוקשים, בעיקר בצמודי קרקע יקרים.
לכן המכרז יהיה גם מבחן לציפיות של היזמים. הצעות גבוהות מאוד ישקפו הערכה שמחירי תל אביב יחזרו לעלות עד שהדירות יגיעו לשיווק. הצעות מתונות יותר יבטאו את סביבת השוק הנוכחית ואת הצורך להשאיר מרווח שמאפשר למכור גם במחירים של כ-50 אלף שקל למ"ר.
- משכנתא ממוצעת של 1.09 מיליון שקל: הישראלים חוזרים לקחת הלוואות גדולות
- שמן נדל"ן רוכשת נכס באור עקיבא ב-58 מיליון שקל
בשכירות, רמת החייל כבר נמצאת ברמות גבוהות. דירות שלושה חדרים מושכרות בדרך כלל ב-8,000-9,000 שקל בחודש, ודירות של ארבעה וחמישה חדרים יכולות להגיע ל-12-14 אלף שקל. הכניסה של כ-90 דירות במחיר מופחת ועוד כ-30 דירות לשכירות ארוכת טווח תוסיף לשכונה מוצר שכמעט חסר בה היום, ובעיקר תגדיל את ההיצע של דירות קטנות יחסית באזור שבו רוב המלאי הוותיק בנוי מדירות גדולות ובתים פרטיים.
