כרבע מהדירות החדשות נבנות בבניינים של 16 קומות ומעלה

במחצית הראשונה של 2026 התחילו להיבנות בישראל כ-8,800 דירות בבניינים של 16 קומות ומעלה, כרבע מכל הדירות שבנייתן החלה בתקופה. הנתונים עולים מניתוח של הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CTBUH ישראל), שמבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כשמורידים את הרף לבניינים של 10 קומות ומעלה, מגיעים לכ-14.3 אלף דירות ולכ-40% מהתחלות הבנייה, לעומת כ-39% בשנה שעברה וכ-38% ב-2024.

בצד השני של הסקאלה נמצאים צמודי הקרקע עד שתי קומות, עם כ-4,300 דירות וכ-12% מהסך. ב-2024 הם עוד החזיקו במקום השני בין קטגוריות הגובה, עם כ-9,000 דירות וכ-15% מהתחלות הבנייה. הבניינים של 11 עד 15 קומות תופסים כיום כ-9%. בנתוני 2025 המלאים של הלמ"ס, כ-19% מהדירות בבניינים חדשים נבנו בבניינים של עד ארבע קומות, וכ-11% בבתים של דירה אחת או שתיים.

ב-2024 הובילו לראשונה המגדלים של 21 קומות ויותר, עם כ-10,100 דירות שהן כ-16% מכלל התחלות הבנייה באותה שנה, ובמחצית הראשונה של 2025 חלקם כבר הגיע לכ-19%. גם הדירוג העירוני השתנה: ירושלים, שנחשבה במשך שנים לעיר של בנייה נמוכה ושמרנית, עמדה ב-2024 בראש טבלת המגדלים עם כ-1,350 דירות בבניינים של 21 קומות ומעלה. אשדוד הגיעה כמעט לאותו מספר, אחריהן נתניה עם כ-1,000 דירות ובאר יעקב עם כ-860, ותל אביב הסתפקה במקום החמישי עם כ-670 דירות. במחצית הראשונה של 2025 ירושלים שמרה על הבכורה, עם יותר מ-1,200 דירות במגדלים של 21 קומות ומעלה וכ-1,800 דירות בבניינים של 16 קומות ומעלה.

בגובה הביניים הסדר מתהפך: ב-2024 הובילה תל אביב בבניינים של 8 עד 16 קומות עם כ-1,550 דירות, יותר מפי שלושה מירושלים שהגיעה למקום השני. גם בעיר עצמה התכנון מחלק את הגובה בין שכונות, כמו במזרח העיר, שבו התוכנית החדשה מתירה בנייה גבוהה סביב קווי המטרו ומשאירה אזורים אחרים נמוכים. להרחבה: מזרח ת"א: עד 45 קומות ליד המטרו, יד אליהו נשארת נמוכה.

בסיכום של 2025 החלה בנייתן של כ-80 אלף דירות, עלייה של 14.6% לעומת 2024. תל אביב-יפו הובילה עם כ-7,070 דירות, וירושלים אחריה עם כ-6,870. כ-17,800 דירות התחילו להיבנות במקום בניין שנהרס, יותר ממחציתן במחוזות תל אביב והמרכז, ורובן הגדול, כ-14,500 דירות, במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש. ההתחדשות העירונית היא אחד ההסברים העיקריים לעלייה לגובה: בפרויקט שבו כל דירה ישנה מוחלפת בשלוש או ארבע דירות חדשות על אותה קרקע, הבנייה כמעט חייבת לעלות למעלה כדי שהחשבון הכלכלי של היזם ייסגר.

בניין ממוצע שהסתיים ב-2025 נבנה במשך כ-32 חודשים, אבל כשמשקללים לפי מספר הדירות בכל בניין, הממוצע מטפס לכ-38 חודשים. ב-2024 עמדו שני הנתונים על כ-29 וכ-34 חודשים. הפער בין שני המדדים מרמז שהבניינים הגדולים, שבהם רוב הדירות, הם גם אלה שנבנים לאט יותר. להרחבה: מספר העובדים הזרים שולש - אז למה עדיין לוקח יותר מ-3 שנים לבנות דירה?

מגדל מגורים נשען על מעליות מהירות, מערכות כיבוי ומשאבות, והתחזוקה שלו יקרה בהרבה מזו של בניין בן ארבע קומות. תחשיב שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ב-2023 העריך את עלות התחזוקה של בניין בן 40 קומות, עם ארבע דירות בקומה, בכ-8.2 מיליון שקל לאורך 25 שנה, וזה עוד לפני דמי ועד הבית השוטפים. בחלוקה ל-160 דירות מדובר בכ-51 אלף שקל לדירה, או כ-170 שקל בחודש בממוצע. בתל אביב ממשיכים לאשר מגדלים גם בלב העיר הוותיקה, למשל 20 קומות מאחורי בית סוקולוב: המגדל של הפניקס וריאליטי בדרך להיתר.