איירפורט סיטי קנתה השנה 8% מהמניות שלה: מה מסתתר מאחורי מכפיל הון של 0.55
27.2 מיליון מניות של איירפורט סיטי מוחזקות היום בידי החברה עצמה. אלה מניות רדומות, שאין להן זכויות הצבעה או דיבידנד, והן מהוות כ-20.7% מההון המונפק. בסוף 2025 עמד המספר על כ-16.9 מיליון, כלומר מתחילת השנה קנתה החברה כ-10.3 מיליון מניות, קרוב ל-8% מכל המניות שהונפקו. לפי מחיר ממוצע של כ-55 שקל, מדובר בהשקעה של יותר מחצי מיליארד שקל בעשרה חודשים.
הקצב הזה לא התחיל השנה. באוקטובר 2023 רכשה החברה כ-476 אלף מניות בכ-25 מיליון שקל, ב-2024 הורחבה התוכנית בשלבים עד 430 מיליון שקל ונוצלה כמעט במלואה, ובדצמבר 2025 נוספו כ-1.9 מיליון מניות בכ-119 מיליון שקל. מאז נובמבר 2025 אישר הדירקטוריון שוב ושוב הרחבות, ובמאי 2026 תוכנית נוספת. בסך הכל, מאז 2023 קנתה החברה כ-20 מיליון מניות, בעלות מוערכת של כ-1.1 מיליארד שקל, והמניות הרדומות שנצברו עוד קודם לכן מוסיפות כ-7.3 מיליון.
לרכישות יש תוצאה צדדית בולטת. אקויטל, שבשליטת חיים צוף, מחזיקה דרך החברה הבת יואל כ-59.2 מיליון מניות, מספר שלא השתנה מאז 2019. מכיוון שמספר המניות במחזור ירד מכ-124 מיליון בסוף 2022 לכ-104 מיליון היום, שיעור ההחזקה שלה עלה מכ-48% לכ-57%, בלי לשלם שקל. במקביל, הציבור מחזיק כ-35% מהמניות, ומחזור המסחר היומי עומד על כ-7 עד 9 מיליון שקל.
הון של 10 מיליארד, שווי של 5.6 מיליארד
הפער שמסביר את הרכישות הוא המחיר. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות עמד בסוף יוני על כ-10.2 מיליארד שקל, ושווי השוק של החברה הוא כ-5.6 מיליארד שקל. כלומר, המניה נסחרת במכפיל הון של כ-0.55, ובמכפיל רווח של כ-7.6. כל מניה שהחברה קונה במחיר כזה מגדילה את ההון למניה של שאר בעלי המניות, וזה גם הנימוק שהדירקטוריון מציג: הזדמנות עסקית, שיפור התשואה למניה והבעת אמון בחברה. מתחילת השנה המניה ירדה כ-14%, ונסחרת סביב 53.7 שקל, בטווח של 49-66 שקל בשנה האחרונה.
במבחן ההשוואה, הפער חריג. עזריאלי נסחרת לפי מכפיל הון של כ-1.7, מליסרון וביג סביב 1.35, גב-ים כ-1.5, מבנה כ-1, אמות כ-0.9 וריט 1 כ-0.85. סלע, שירדה השנה כשליש, נסחרת לפי 0.65. איירפורט סיטי בתחתית הרשימה.
גם במדד ה-FFO, הרווח מהפעילות השוטפת בלי שערוכי נכסים, המצב דומה. ב-2025 הגיע ה-FFO לפי גישת רשות ניירות ערך, המיוחס לבעלי המניות, לכ-496 מיליון שקל, עלייה של כ-28% לעומת 2024, ולפי גישת ההנהלה לכ-605 מיליון שקל. לפי השווי הנוכחי, מדובר במכפיל FFO של כ-11 לפי הרשות וכ-9 לפי ההנהלה. מליסרון נסחרת לפי מכפיל של כ-15 על ה-FFO השנתי שלה, עזריאלי לפי יותר מ-25, וריט 1 סביב 11. ההגדרות של FFO משתנות בין החברות, ולכן ההשוואה היא בקירוב.
המאזן נראה יציב. סך הנכסים מגיע לכ-19.9 מיליארד שקל, ההון העצמי הכולל לכ-10.4 מיליארד, כ-51% מהמאזן, והתזרים מפעילות שוטפת הגיע במחצית הראשונה של השנה לכ-323 מיליון שקל. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב-2025 בכ-758 מיליון שקל, ובמחצית הראשונה של 2026 בכ-339 מיליון. לחברה שבע סדרות אג"ח בשווי שוק של כ-6.1 מיליארד שקל, והרווחים הראויים לחלוקה הגיעו במרץ לכ-8.3 מיליארד שקל. דיבידנד היא לא מחלקת, והכסף הפנוי הולך לרכישות. בעקבות פירעונות חוב והרכישות, יתרת המזומנים ירדה במחצית הראשונה של השנה בכ-400 מיליון שקל.
למה המניה זולה כל כך? חלק מהסיבות קשורות לנכסים עצמם: חלק מהשווי במאזן נשען על נכסי תחבורה, כמו התחנה המרכזית בתל אביב, שהמחיר שלהם תלוי במנגנון תמחור מול משרד התחבורה ומפעילי התחבורה שעדיין לא הוסדר, וקשה לממש אותו. החברה מתחילה גם פעילות של בתי מלון, שהתוצאות שלה עוד לא נראות בדוחות, כפי שפורסם כשאיירפורט סיטי נכנסה לניהול מלונות עם רשת חדשה. מעבר לזה, הפיזור הנמוך ומבנה השליטה מרחיקים חלק מהמשקיעים המוסדיים.
מבחינת בעל השליטה, רכישה עצמית במכפיל הון של 0.55 מגדילה את חלקו בחברה ואת השווי שהוא מחזיק, בלי צורך להזרים כסף משלו. מבחינת בעלי מניות המיעוט, היא מגדילה את ההון למניה, אבל גם מצמצמת את הסחירות ומקטינה את המשקל של הציבור בהחלטות. בניגוד לדיבידנד, שמגיע לכל בעלי המניות לפי חלקם, רכישה עצמית מתגמלת בעיקר את מי שנשאר. גם בנייס, שקנתה מניות בכ-1.5 מיליארד שקל, הרכישות לא עצרו את הירידה, כך שרכישה עצמית לבדה לא מבטיחה שהפער בין המחיר להון ייסגר. השאלה אם הפער ייסגר תלויה בעיקר בתוצאות, בפעילות המלונות ובהסדרת נכסי התחבורה.
