בלי בעל בית, עם חוזה ארוך: מנגנון דיור להשכרה בתל אביב

מחירי הדירות בהאטה, אבל זה עדיין לא משפיע דרמטית על שוק השכירות בת"א. קיימת אופציה לפתרון לזכאים לדיור בשכ"ד ציבורי (דיור בהישג יד) מטעם עיריית תל אביב. אבל, זה רק לכאלו שחיים 3 שנים האחרונות בת"א, הם מחוסרי דיור, וסך ההכנסות ב-12 החודשים האחרונים לא עלו על 20 אלף שקל ל-2 אנשים, 26.5 אלף שקל ל-3 אנשים, 33.2 אלף שקל ל-4 אנשים ו-37.5 אלף שקל ל-5 אנשים ומעלה. בנוסף - יש את מבחן גובה ההון העצמי: שקובע כי סך כל הנכסים של משק הבית לא יעלו על סכום של 600 אלף שקל, וזה כולל גם שווי רכב, פיקדונות ועוד - למעט פנסיה. 

עד היום אוכלסו בתל אביב קצת יותר מ-800 דירות כאלו שבהם שוכרים דיירים שזכו לאחר שנכנסו לקטגוריה של 'זכאים', רוב הדירות שאוכלסו מגיעות ממכרזים של חברת 'דירה להשכיר', והשאר של עיריית תל אביב - יש עוד 10 אלף בתכנון תחת המכרזים של העירייה ובנוסף יש עוד למעלה מ-2.7 אלף דירות בביצוע תחת המכרזים של דירה להשכיר שיתממשו על פני מספר שנים טובות, כלומר כל שנה סדר גודל של 2.5 אלף דירות והיינו אופטימיים. כמות המבקשים בפועל היא בערך פי 70-80  ואולי יותר (ביקוש מוערך של 140-170 אלף). מה שבטוח - שווה לנסות, אמנם ההשתתפות בהגרלה עולה 300 שקלים , אבל זה יכול לחסוך לכם כ-25% משכר הדירה, זה גם שקט נפשי - דירה לטווח ארוך כשהמחיר עולה אחת לכמה שנים ואין "בעל בית" שיכול להעלות את המחיר כל שנה ויכול להעיף אתכם כי הבן שלו חזר לארץ.

זה נשמע כמו פתרון קסם כשהדיור להשכרה הולך וגדל בארץ בכלל, אם כי הוא עדיין במספרים קטנים (על פתרון הדיור להשכרה בהרחבה). בת"א יש אופציה אחת גדולה שכאילו מכילה שתי אפשרויות - דרך "עזרה ובצרון" של עיריית ת"א משכירה דירות תחת השם "השכרה בהישג יד" ובמקביל גם דרך יזמים שזוכים בפרויקטים של דיור להשכרה משכירים לתושבים. תמהיל הדירות מתחיל מדירות קטנות מהרגיל ובדרך כלל הוא מותאם לצרכי הזוכים - ליחיד/ לזוג ללא ילדים הדירה שיתמודדו עליה היא של 2 חדרים. לזוג + ילד ועד 3 ילדים דירת 3 חדרים, דירות 4 חדרים ומעלה יהיו למשפחות גדולות יותר.

קצב של 2.5 אלף דירות בשנה

לפי ההערכה - כ2.5 אלף דירות יתווספו לעיר בכל שנה, והשאלה הגדולה היא מה יהיה המיקום שלהם? אז פיזור הדירות הוא די רחב וכולל בין היתר: את פרויקט גני שפירא, ברחוב טרי זהב 17, שיכלול 69 דירות . פרויקט מיכאלאנג'לו 21-23, שם ייקומו 5 דירות נוספות, פרויקט מגדלי הצעירים שנמצא ברחוב מנחם בגין 160 ויכלול 48 דירות וגם בפרויקט של גינדי ברחוב החשמונאים 100,שיכלול 75 דירות. זה הפרויקטים שבהם העירייה תגריל דירות, מעבר לזה יש עוד דירוןת תחת דירה להשכיר שיקומו באזורים שונים על פני העיר.

• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'
• כמה תשלמו על דירה בשכירות מוזלת בשדה דב ולמה המדינה משווקת קרקעות בהפסד?

בין הזוכות - פרשקובסקי בשדה דב

חברת פרשקובסקי שבשליטת משפחת פרשקובסקי - זכתה לאחרונה במכרז של דיור להשכרה בשדה דב, שם יהיה מעניין לראות את רמות המחירים והתנאים לדיירים כשיגיע הזמן. ככל הנראה הדירות יושכרו לתקופות של 5 שנים ויותר, עם חוזה מסודר, תחזוקה, לובי, ולעיתים גם שירותים נוספים כמו חדר כושר ובריכה או מועדון דיירים. דיור להשכרה יכול לפתור את בעיית הדיור ויש כמות גדולה של תכנון והקמת פרויקטים, רק שהדרך עד ליישום מאוד מאוד ארוכה. בעולם, אגב, זה חלק מרכזי מפתרון בעיית הדיור.

מה צריך להביא לחוזה?

ראשית - נדגיש כי לא פשוט להיכנס להגרלה ועוד יותר קשה לזכות בה. לדיירים הפוטנציאלים יש קודם כל את חסם הקריטריונים כפי שנכתב לעיל. אבל גם אחרי שנכנסתם לכובע של 'זכאים', שאומר שאתם אכן זכאים להשתתף בהגרלה ואולי לזכות בזכות הנחשקת - הסיכויים לזכות בפועל יהיו לא גבוהים, בעיקר בשל ריבוי המשתתפים על היצע קטן יחסית.

אם זכיתם ואתם מרוצים מתוצאות ההגרלה - זה הזמן להפשיל שרוולים ולדעת מה נדרש מכם. בדרך כלל, ולעומת הדרישה הראשונית של הכנסות נמוכות יחסית - הדייר נדרש לעמוד בשורת תנאים קבועים מראש: להציג הכנסה חודשית יציבה יחסית, להפקיד ערבויות בגובה של 2-3 חודשי שכירות (כמו ערבות בנקאית או צ’ק ביטחון), ולהציג בזמן ביטוח דירה בתוקף.

• טרייד-אין של קבלנים: פתרון נוח או מלכודת עלויות?
• דו"ח המבקר: עיכובים בפינוי קרקעות תעש פוגעים בפתרונות הדיור
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

טיפה בים

נכון להיום, הדירות המודל של שכירות לטווח ארוך (גם בתל אביב) הוא עדיין טיפה בים: מתוך כ־220 אלף דירות מגורים בתל אביב (לפי למ"ס), כ־100 אלף מושכרות, אבל כמעט כולן בשוק החופשי, מול בעלי דירות פרטיים. רק מאות בודדות מושכרות במסגרת פרויקטים מפוקחים כגון אלו. פרויקטים נוספים נמצאים בשלבי תכנון וביצוע, אך עד שהתחום יתפוס נפח אמיתי – הוא נשאר כחלופה מצומצמת.

חשוב לציין - הזוכים בהגרלה שמרכז חייהם בתל אביב אכן מקבלים כאן הטבה משמעותית - כך למשל: פלוני משלם היום על שכירות במרכז תל אביב 7.8 אלף שקל על דירת 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר. ללא חניה או מחסן יש לומר. ככל הנראה סכום זה יעלה בחידוש החוזה בסוף השנה - ככל העולה על רוחו של בעל הדירה. נניח עליה של 3% + מדד בכל שנה. כך יוצא שבשנה ממוצעת הוא ישלם תוספת של בערך 8% (נניח), ובכך - בשנה העוקבת הוא ישלם סכום של 8,450 שקלים וכן הלאה בשנה הבאה לסכום של 9,200.

כך זה גדל על לסכום של 10.7 אלף שקל בשנה החמישית. ואז - מי יודע לאן זה ילקח - בדרך כלל אין תקופת אופציה לתקופה שאחרי 5 שנים. מנגד - החלופה לזוכים היא לשלם סכומים נמוכים מהשוק ב-25% ולעיתים גם יותר. נניח במקום 7.8 אלף שקל הוא ישלם 5.5 אלף שקל וכך ל-5 שנים, עם ההעלאה של מדד בכל שנה. והוא יגיע לשנה החמישית כשהוא ישלם סכום של 6.2 אלף שקל.

לאחר מכן הוא גם יוכל להאריך לעוד תקופה של 5 שנים - עם עלייה מינורית ומפוקחת במחיר. כך יוצא שב-5 שנים הוא חוסך סכום שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר. כל זאת בנוסף לתחושת הרווחה שנובעת מכך שאין צורך להיות ב'תזוזה' בכל שנה בהתאם למצב רוחו של בעל הדירה.

השקעה סולידית יחסית

מאחורי פרויקטי השכירות לטווח ארוך עומדים יזמים גדולים כמו אזורים, שיכון ובינוי, פרשקובסקי ואפי נכסים - שלוקחים חלק במכרזים של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) המיועדים במיוחד לדיור מוסדי. במכרזים האלה הקרקע לרוב זולה יותר, והמימון נוח יותר, אך בתמורה היזמים מתחייבים להשכיר את הדירות לטווח של 20 שנה לפחות - תוך שמירה על תמהיל מחירים מוסדר.

בדרך כלל עבור היזמים זו השקעה משתלמת: מדובר במוצר עם הכנסה שוטפת, תשואה שנתית של בין 3%-4%, סיכון נמוך יחסית, ועניין גובר מצד גופים מוסדיים כמו מגדל, כלל והפניקס - שזיהו את היציבות שיש בהשקעה בדיור להשכרה. מצד שני, שוק השכירות החופשי עדיין נשלט כמעט כולו בידי משכירים פרטיים - בעלי דירות שפועלים מחוץ למסגרת חוזים אחידים או רגולציה מסודרת שתביא לכך שיש סטנדרט מסוים, מה שאולי יביא קצת כוח לשוכרי הדירות - במיוחד בתל אביב.

חשוב לציין -  עבור רוב השוכרים בעיר, השאלה - איפה יגורו בשנה הבאה עדיין תלויה ברצון של בעל הבית להאריך חוזה, לא להעלות מחיר, ולא למכור. המודלים המוסדיים לא באמת החליפו את השוק אלא רק נתנו תוספת קטנה לצידו. ולמרות שתל אביב מובילה בביקוש לפרויקטים מסוג זה, גם ערים אחרות נכנסות לתמונה: ירושלים, ראשון לציון ,הרצליה שוהם ונוף הגליל מקדמות פרויקטים להשכרה מוסדית - אך שם, בניגוד לתל אביב, האתגר הוא דווקא למצוא את השוכרים.

מחברת דירה להשכיר נמסר: "החברה מובילה פרויקטים בהיקף כולל של 3,613 יחידות דיור ברחבי העיר תל אביב-יפו. הן בשכונות הדרומיות והן בצפוניות של העיר הכוללים: שני פרויקטים מאוכלסים של קבוצת אשטרום, 370 יח"ד במתחם הגדנ"ע בנווה עופר ו-176 יח"ד בשכונת המשתלה, שני פרויקטים של שיכון ובינוי בהקמה ברובע שדה דב עם 835 יח"ד, 180 יח"ד נוספות של שיכון ובינוי בדרך השלום, ו-36 יח"ד של נתנאל מניבים בשכונת המשתלה. בנוסף, צפויים להיסגר בחודשים הקרובים מכרזים במתחם "מכבי יפו" וב"בית הירוק" ביפו. פריסת הפרויקטים ברחבי העיר מאפשרת לבעלי מקצועות חיוניים כמו מורים, אחיות, רופאים ואנשי הייטק צעירים להתגורר בעיר. זהו לא רק פתרון דיור, אלא שינוי תפיסתי שמציב סטנדרט חדש בשוק השכירות ומעניק לשוכרים את הביטחון והיציבות שמגיעים להם".