תל אביב
צילום: מרכז הנדלן

בלי בעל בית, עם חוזה ארוך: מנגנון דיור להשכרה בתל אביב

דיור להשכרה יכולה להיות פתרון לשוכרים בתל אביב, אבל כרגע זה עדיין נמצא בחיתולים והסיכויים לזכות נמוכים - המודל מגיע עם חוזה מסודר, תחזוקה קבועה ובלי בעל בית שמעלה מחיר כל שנה. בפועל? מדובר במאות דירות בלבד כשדירות מהחברה העירונית (עזרה וביצרון) של ת"א מושכרות בכ-25% הנחה; יחד עם התנאים הטובים - יש כאן פתרון כלכלי אמיתי שיכול להקל על משבר הדיור באופן דרמטי, מתי נרגיש את זה בכיס?

הרצי אהרון | (4)

מחירי הדירות בהאטה, אבל זה עדיין לא משפיע דרמטית על שוק השכירות בת"א. קיימת אופציה לפתרון לזכאים לדיור בשכ"ד ציבורי (דיור בהישג יד) מטעם עיריית תל אביב. אבל, זה רק לכאלו שחיים 3 שנים האחרונות בת"א, הם מחוסרי דיור, וסך ההכנסות ב-12 החודשים האחרונים לא עלו על 20 אלף שקל ל-2 אנשים, 26.5 אלף שקל ל-3 אנשים, 33.2 אלף שקל ל-4 אנשים ו-37.5 אלף שקל ל-5 אנשים ומעלה. בנוסף - יש את מבחן גובה ההון העצמי: שקובע כי סך כל הנכסים של משק הבית לא יעלו על סכום של 600 אלף שקל, וזה כולל גם שווי רכב, פיקדונות ועוד - למעט פנסיה. 

עד היום אוכלסו בתל אביב קצת יותר מ-800 דירות כאלו שבהם שוכרים דיירים שזכו לאחר שנכנסו לקטגוריה של 'זכאים', רוב הדירות שאוכלסו מגיעות ממכרזים של חברת 'דירה להשכיר', והשאר של עיריית תל אביב - יש עוד 10 אלף בתכנון תחת המכרזים של העירייה ובנוסף יש עוד למעלה מ-2.7 אלף דירות בביצוע תחת המכרזים של דירה להשכיר שיתממשו על פני מספר שנים טובות, כלומר כל שנה סדר גודל של 2.5 אלף דירות והיינו אופטימיים. כמות המבקשים בפועל היא בערך פי 70-80  ואולי יותר (ביקוש מוערך של 140-170 אלף). מה שבטוח - שווה לנסות, אמנם ההשתתפות בהגרלה עולה 300 שקלים , אבל זה יכול לחסוך לכם כ-25% משכר הדירה, זה גם שקט נפשי - דירה לטווח ארוך כשהמחיר עולה אחת לכמה שנים ואין "בעל בית" שיכול להעלות את המחיר כל שנה ויכול להעיף אתכם כי הבן שלו חזר לארץ.

זה נשמע כמו פתרון קסם כשהדיור להשכרה הולך וגדל בארץ בכלל, אם כי הוא עדיין במספרים קטנים (על פתרון הדיור להשכרה בהרחבה). בת"א יש אופציה אחת גדולה שכאילו מכילה שתי אפשרויות - דרך "עזרה ובצרון" של עיריית ת"א משכירה דירות תחת השם "השכרה בהישג יד" ובמקביל גם דרך יזמים שזוכים בפרויקטים של דיור להשכרה משכירים לתושבים. תמהיל הדירות מתחיל מדירות קטנות מהרגיל ובדרך כלל הוא מותאם לצרכי הזוכים - ליחיד/ לזוג ללא ילדים הדירה שיתמודדו עליה היא של 2 חדרים. לזוג + ילד ועד 3 ילדים דירת 3 חדרים, דירות 4 חדרים ומעלה יהיו למשפחות גדולות יותר.


קצב של 2.5 אלף דירות בשנה

לפי ההערכה - כ2.5 אלף דירות יתווספו לעיר בכל שנה, והשאלה הגדולה היא מה יהיה המיקום שלהם? אז פיזור הדירות הוא די רחב וכולל בין היתר: את פרויקט גני שפירא, ברחוב טרי זהב 17, שיכלול 69 דירות . פרויקט מיכאלאנג'לו 21-23, שם ייקומו 5 דירות נוספות, פרויקט מגדלי הצעירים שנמצא ברחוב מנחם בגין 160 ויכלול 48 דירות וגם בפרויקט של גינדי ברחוב החשמונאים 100,שיכלול 75 דירות. זה הפרויקטים שבהם העירייה תגריל דירות, מעבר לזה יש עוד דירוןת תחת דירה להשכיר שיקומו באזורים שונים על פני העיר.


פיזור הדירות ברחבי העיר. קרדיט: אתר העירייה
פיזור הדירות ברחבי העיר. קרדיט: אתר העירייה
 



בין הזוכות - פרשקובסקי בשדה דב

חברת פרשקובסקי שבשליטת משפחת פרשקובסקי - זכתה לאחרונה במכרז של דיור להשכרה בשדה דב, שם יהיה מעניין לראות את רמות המחירים והתנאים לדיירים כשיגיע הזמן. ככל הנראה הדירות יושכרו לתקופות של 5 שנים ויותר, עם חוזה מסודר, תחזוקה, לובי, ולעיתים גם שירותים נוספים כמו חדר כושר ובריכה או מועדון דיירים. דיור להשכרה יכול לפתור את בעיית הדיור ויש כמות גדולה של תכנון והקמת פרויקטים, רק שהדרך עד ליישום מאוד מאוד ארוכה. בעולם, אגב, זה חלק מרכזי מפתרון בעיית הדיור.


מה צריך להביא לחוזה?

ראשית - נדגיש כי לא פשוט להיכנס להגרלה ועוד יותר קשה לזכות בה. לדיירים הפוטנציאלים יש קודם כל את חסם הקריטריונים כפי שנכתב לעיל. אבל גם אחרי שנכנסתם לכובע של 'זכאים', שאומר שאתם אכן זכאים להשתתף בהגרלה ואולי לזכות בזכות הנחשקת - הסיכויים לזכות בפועל יהיו לא גבוהים, בעיקר בשל ריבוי המשתתפים על היצע קטן יחסית.


אם זכיתם ואתם מרוצים מתוצאות ההגרלה - זה הזמן להפשיל שרוולים ולדעת מה נדרש מכם. בדרך כלל, ולעומת הדרישה הראשונית של הכנסות נמוכות יחסית - הדייר נדרש לעמוד בשורת תנאים קבועים מראש: להציג הכנסה חודשית יציבה יחסית, להפקיד ערבויות בגובה של 2-3 חודשי שכירות (כמו ערבות בנקאית או צ’ק ביטחון), ולהציג בזמן ביטוח דירה בתוקף.

קיראו עוד ב"נדל"ן"


בנוסף, החוזה הוא חוזה סטנדרטי מול החברה - לרוב לתקופה של חמש שנים עם אופציה להארכה, שאינו פתוח למשא ומתן. לצד שכר הדירה עצמו, נגבים גם דמי ניהול חודשיים (200-600 שקלים בממוצע), עבור תחזוקה, ניקיון ושירותים שונים.

אסור כמובן להשכיר את הדירה בשכירות משנה, ויש לציית לכללי השימוש בנכס ובשטחים המשותפים. במילים אחרות: זה לא רק חוזה שכירות – זו כניסה למערכת דיור מוסדית וקשיחה, מסודרת, עם יתרונות ברורים - אך גם עם פחות גמישות לשוכר.


טיפה בים

נכון להיום, הדירות המודל של שכירות לטווח ארוך (גם בתל אביב) הוא עדיין טיפה בים: מתוך כ־220 אלף דירות מגורים בתל אביב (לפי למ"ס), כ־100 אלף מושכרות, אבל כמעט כולן בשוק החופשי, מול בעלי דירות פרטיים. רק מאות בודדות מושכרות במסגרת פרויקטים מפוקחים כגון אלו. פרויקטים נוספים נמצאים בשלבי תכנון וביצוע, אך עד שהתחום יתפוס נפח אמיתי – הוא נשאר כחלופה מצומצמת.


חשוב לציין - הזוכים בהגרלה שמרכז חייהם בתל אביב אכן מקבלים כאן הטבה משמעותית - כך למשל: פלוני משלם היום על שכירות במרכז תל אביב 7.8 אלף שקל על דירת 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר. ללא חניה או מחסן יש לומר. ככל הנראה סכום זה יעלה בחידוש החוזה בסוף השנה - ככל העולה על רוחו של בעל הדירה. נניח עליה של 3% + מדד בכל שנה. כך יוצא שבשנה ממוצעת הוא ישלם תוספת של בערך 8% (נניח), ובכך - בשנה העוקבת הוא ישלם סכום של 8,450 שקלים וכן הלאה בשנה הבאה לסכום של 9,200.

כך זה גדל על לסכום של 10.7 אלף שקל בשנה החמישית. ואז - מי יודע לאן זה ילקח - בדרך כלל אין תקופת אופציה לתקופה שאחרי 5 שנים. מנגד - החלופה לזוכים היא לשלם סכומים נמוכים מהשוק ב-25% ולעיתים גם יותר. נניח במקום 7.8 אלף שקל הוא ישלם 5.5 אלף שקל וכך ל-5 שנים, עם ההעלאה של מדד בכל שנה. והוא יגיע לשנה החמישית כשהוא ישלם סכום של 6.2 אלף שקל.

לאחר מכן הוא גם יוכל להאריך לעוד תקופה של 5 שנים - עם עלייה מינורית ומפוקחת במחיר. כך יוצא שב-5 שנים הוא חוסך סכום שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר. כל זאת בנוסף לתחושת הרווחה שנובעת מכך שאין צורך להיות ב'תזוזה' בכל שנה בהתאם למצב רוחו של בעל הדירה.


השקעה סולידית יחסית

מאחורי פרויקטי השכירות לטווח ארוך עומדים יזמים גדולים כמו אזורים, שיכון ובינוי, פרשקובסקי ואפי נכסים - שלוקחים חלק במכרזים של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) המיועדים במיוחד לדיור מוסדי. במכרזים האלה הקרקע לרוב זולה יותר, והמימון נוח יותר, אך בתמורה היזמים מתחייבים להשכיר את הדירות לטווח של 20 שנה לפחות - תוך שמירה על תמהיל מחירים מוסדר.

בדרך כלל עבור היזמים זו השקעה משתלמת: מדובר במוצר עם הכנסה שוטפת, תשואה שנתית של בין 3%-4%, סיכון נמוך יחסית, ועניין גובר מצד גופים מוסדיים כמו מגדל, כלל והפניקס - שזיהו את היציבות שיש בהשקעה בדיור להשכרה. מצד שני, שוק השכירות החופשי עדיין נשלט כמעט כולו בידי משכירים פרטיים - בעלי דירות שפועלים מחוץ למסגרת חוזים אחידים או רגולציה מסודרת שתביא לכך שיש סטנדרט מסוים, מה שאולי יביא קצת כוח לשוכרי הדירות - במיוחד בתל אביב.

חשוב לציין -  עבור רוב השוכרים בעיר, השאלה - איפה יגורו בשנה הבאה עדיין תלויה ברצון של בעל הבית להאריך חוזה, לא להעלות מחיר, ולא למכור. המודלים המוסדיים לא באמת החליפו את השוק אלא רק נתנו תוספת קטנה לצידו. ולמרות שתל אביב מובילה בביקוש לפרויקטים מסוג זה, גם ערים אחרות נכנסות לתמונה: ירושלים, ראשון לציון ,הרצליה שוהם ונוף הגליל מקדמות פרויקטים להשכרה מוסדית - אך שם, בניגוד לתל אביב, האתגר הוא דווקא למצוא את השוכרים.



מחברת דירה להשכיר נמסר: "החברה מובילה פרויקטים בהיקף כולל של 3,613 יחידות דיור ברחבי העיר תל אביב-יפו. הן בשכונות הדרומיות והן בצפוניות של העיר הכוללים: שני פרויקטים מאוכלסים של קבוצת אשטרום, 370 יח"ד במתחם הגדנ"ע בנווה עופר ו-176 יח"ד בשכונת המשתלה, שני פרויקטים של שיכון ובינוי בהקמה ברובע שדה דב עם 835 יח"ד, 180 יח"ד נוספות של שיכון ובינוי בדרך השלום, ו-36 יח"ד של נתנאל מניבים בשכונת המשתלה. בנוסף, צפויים להיסגר בחודשים הקרובים מכרזים במתחם "מכבי יפו" וב"בית הירוק" ביפו. פריסת הפרויקטים ברחבי העיר מאפשרת לבעלי מקצועות חיוניים כמו מורים, אחיות, רופאים ואנשי הייטק צעירים להתגורר בעיר. זהו לא רק פתרון דיור, אלא שינוי תפיסתי שמציב סטנדרט חדש בשוק השכירות ומעניק לשוכרים את הביטחון והיציבות שמגיעים להם".

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    בקיצור כמו תמיד במדינת היהודים. הגרלות ותכמונים. (ל"ת)
    אנונימי 07/05/2025 15:06
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    איך מונעים את הארביטראז (ל"ת)
    אתמהה 07/05/2025 13:32
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    כלכלן 07/05/2025 12:38
    הגב לתגובה זו
    היה נחמד אם היו דואגים שיהיו מספיק דירות לכולם. בהצלחה לזוכים
  • 1.
    אנונימי 07/05/2025 12:18
    הגב לתגובה זו
    בדיור ובכל פרמטר שבודקים.רכבים אוכל ביגוד ביטוחים אלקטרוניקה ועוד ועוד
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

פועל בניין
צילום: Getty images Israel

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?

מנדי הניג |

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.


פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות

יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.

בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.


התחדשות עירונית מובילה

כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.


בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.