הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?

כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

• מחירי הדירות: מ-660 אלף במעלות עד 4.9 מיליון בירושלים: המפה של פערי המחירים בנדל"ן
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

זאת ועוד, בשוק יד שנייה, ישנם נתונים שמצביעים על כך שלא רק שהמחירים יורדים, השוק קפוא לגמרי, וזאת לאור העובדה שמדובר בשוק בו הגמישות והיצירתיות פחות אפשרית. זה עד כה וצפוי שזה לא ישתנה דרמטית מכמה סיבות:

שחיקה בהכנסה הפנויה - שיעורי האינפלציה העולים של השנים האחרונות, לצד יוקר המחיה הגובר והקפאת מדרגות המס כרסמו משמעותית בכוח הקנייה של משקי הבית. הוצאות מזון, תחבורה, אנרגיה, חינוך ודיור (שכירות), עלו בשיעורים דו-ספרתיים, בעוד השכר הריאלי כמעט שלא זז.

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

ההון העצמי הדרוש עדיין גבוה מאוד - מחירי הדירות בישראל עדיין גבוהים: דירות 3-4 חדרים במרכז עומדות בממוצע על 2.3 - 2.6 מיליון שקל. זה אומר הון עצמי מינימלי של כ- 600,000 שקל וגם הורדת ריבית לא תשנה את זה.הסכום הזה גבוה מאוד לרוב הזוגות הצעירים, בוודאי ללא עזרה משמעותית מההורים, שגם הם נפגעו מיוקר המחיה.

הריבית לא תרד לרמה של שנת 2022 - בנק ישראל לא יכול ולא מעוניין לחזור לריבית אפסית כמו בשנים שקדמו לשנת 2022. סביר להניח שגם בסוף מהלך הורדות הריבית של בנק ישראל, הריבית תתייצב בין 3% ל־3.5%.

מחד, זו ריבית "נורמלית" ומרסנת התחדשות אינפלציה, ונמוכה יותר מהריבית הנוכחית, אבל מאידך מספיק גבוהה כדי להשאיר משכנתא של 2 מיליון ש"ח בתשלום חודשי של 9-11 אלף שקל, סכום משמעותי למשק בית. בריביות המשכנתא הנוכחיות, על משכנתא ממוצעת של 1 מיליון ₪, ירידה של 1% בריבית תוביל לכ-600 שקל הפחתה בהחזר המשכנתא החודשי, סכום לא קטן אך לא משמעותי מספיק ביחס להחזר החודשי הכולל, שנשאר גבוה ויכול להגיע גם ל30-50% מההכנסה הפנויה (נטו) של משק בית.

 ההבנה שמחירי הנדל"ן יכולים גם לרדת - רבים מבינים היום מה שעד לא מזמן היה טאבו ומגלים שמחירי הדיור יכולים גם לרדת. השיח השתנה והתפיסה הציבורית השתנתה, גם בשיח התקשורתי. במילים אחרות, "הביקוש הפסיכולוגי" שתרם שנים רבות לעליות המחירים, דעך משמעותית.

ובהינתן כל המכלול הזה, התרחיש שבו מאות אלפי זוגות צעירים ש"יושבים על הגדר", חוזרים מחדש לשוק הדיור לאחר הורדות ריבית הוא תרחיש שמתעלם מהשינוי העמוק שקרה במציאות הכלכלית של הציבור ב-3 השנים האחרונות.זה לא תיקון זמני אלא שינוי מבני: ההכנסה הפנויה נשחקה, ההון העצמי הדרוש הפך להיות כמעט בלתי אפשרי ומחירי השכירות עלו גם הם בקצב שצמצם את יכולת החיסכון. לכן, גם הורדת ריבית של אחוז או יותר לא תחזיר את הביקוש הגבוה שראינו בשנים 2021–2022.

כדי שמחירי הדירות יחזרו לעלות בצורה בריאה צריך לטפל בבסיס כלכלת משקי הבית, הורדת יוקר המחיה, הגדלת ההכנסה פנויה, הגדלת הפריון ושוק תעסוקה חזק וזאת במקביל לסיוע ליזמים דרך זירוז מתן היתרים, הסדרת מעמד העובדים הזרים ומתן תמריצי בנייה.

עד אז, הריבית תמשיך להיות הכותרת בתקשורת הכלכלית, אבל בסופו של יום תזרים המשפחה הישראלית הוא זה שמניע את השוק. וכשאין כסף - אין ביקוש, וכשאין ביקוש, המחירים לא עולים.

נדב אטיאס, עו"ד וכלכלן, יועץ פיננסי ומרצה בתחומי נדל"ן והשקעות