האיש מאחורי זארה שבנה אימפריית נדל"ן של 25 מיליארד דולר

אמנסיו אורטגה,מייסד זארה מחזיק בכ-59.3% מאינדיטקס, חברת ההחזקות שלו שדרכה הוא חולש על חברות נדל"ן וזארה עצמה. הוא משתמש בחלק גדול מהדיבידנדים לרכישת נכסים; השיטה הזאת בנתה לו תיק של יותר מ-200 נכסים בשווי מוערך של 25 מיליארד דולר, עם מינוף נמוך במיוחד.

אמנסיו אורטגה צפוי לקבל השנה כ-3.23 מיליארד אירו בדיבידנדים מאינדיטקס. חלק גדול מהכסף מופנה שוב לרכישת נכסים, והשנה הוא כבר סייע לממן עסקת ענק בפריז: פונטגאדה, זרוע ההשקעות של אורטגה, רכשה את מתחם המשרדים קפיטל 8 ביותר מ-800 מיליון אירו.

העסקה בפריז היא מהגדולות שביצעה פונטגאדה באירופה. המתחם משתרע על כ-45 אלף מ"ר ברובע השמיני בעיר ומאכלס שוכרים ובהם סטנדרד צ'רטרד, מיצובישי, חברת הספנות סי.אם.איי סי.ג'י.אם ומשרד עורכי הדין פול הייסטינגס. הנכס עבר בשנים האחרונות שיפוץ בהיקף של כ-100 מיליון אירו. אינבסקו, שמכרה אותו לאורטגה, רכשה אותו ב-2018 בכ-789 מיליון אירו.

כך פועל המודל שבנה לאורטגה אימפריית נדל"ן בשווי מוערך של כ-25 מיליארד דולר. אינדיטקס מייצרת רווחים, מחלקת דיבידנדים וחברות ההחזקה של אורטגה מנתבות חלק מהכסף למשרדים, מרכזים לוגיסטיים, מלונות, מגורים ותשתיות. השיטה מעניקה לו מקור הכנסה נוסף מעבר לאופנה ומאפשרת לבצע רכישות גדולות במזומן.

אורטגה מחזיק ב-59.294% מזכויות ההצבעה באינדיטקס באמצעות פונטגאדה אינברסיונס, שמחזיקה ב-50.01%, ופרטל פרטיסיפסיונס, שמחזיקה ב-9.284%. הדיבידנדים מגיעים ישירות לחברות האלה. אינדיטקס תחלק ב-2026 דיבידנד של 1.75 אירו למניה בשני תשלומים שווים. התשלום הראשון, 0.875 אירו למניה, בוצע ב-4 במאי; התשלום השני מתוכנן ל-2 בנובמבר.

היקף החלוקה נשען על ביצועי אינדיטקס. בשנת הכספים שהסתיימה בינואר 2026 עלו הכנסות הקבוצה ב-3.2% ל-39.86 מיליארד אירו, והרווח הנקי צמח ב-6% ל-6.22 מיליארד אירו. זארה, זארה הום ולפטיז ייצרו יחד מכירות של כ-28.05 מיליארד אירו. המכירות המקוונות הגיעו ל-10.7 מיליארד אירו, ואינדיטקס סיימה את השנה עם מזומן נטו של כמעט 11 מיליארד אירו.

גם ברבעון הראשון של שנת הכספים 2026 המשיכה הקבוצה לצמוח. ההכנסות עלו ב-5.8% ל-8.7 מיליארד אירו והרווח הנקי גדל ב-5.4% לכ-1.4 מיליארד אירו. אורטגה מקבל כך זרם מזומנים שנתי גדול, בזמן שאינדיטקס שומרת על יכולת להשקיע בחנויות, במערך הלוגיסטי ובמסחר המקוון. הניסיון של זארה להרחיב את פעילותה בארה"ב ממחיש את פוטנציאל הצמיחה, לצד התחרות מול שיין, אייץ' אנד אם ושחקניות אופנה נוספות.

יותר מ-200 נכסים, מעט מכירות ומינוף נמוך

מאז 2001 רכשה פונטגאדה 216 נכסים ומכרה עשרה. התיק הנוכחי כולל יותר מ-200 נכסים ב-13 מדינות, וההשקעה המצטברת ברכישות מוערכת בכ-24 מיליארד דולר. קצב הפעילות עלה בשנים האחרונות: במהלך 2025 השקיעה החברה יותר מ-3 מיליארד דולר ב-13 עסקאות שהתפרסו על פני עשר ערים ושמונה מדינות.

אחת העסקאות הגדולות הייתה רכישת דה פוסט בוונקובר בנובמבר 2025. פונטגאדה שילמה יותר מ-1.1 מיליארד דולר קנדי עבור מתחם המשרדים והמסחר, שבו אמזון היא השוכרת המרכזית. ב-2022 רכשה החברה את רויאל בנק פלאזה בטורונטו תמורת 1.142 מיליארד דולר קנדי. לצד קנדה מחזיקה פונטגאדה נכסים בלונדון, ניו יורק, מיאמי, סיאטל, שיקגו, מדריד, ברצלונה וסיאול.

הבחירה מתמקדת בדרך כלל בנכסים גדולים במרכזי עסקים, עם שוכרים חזקים וחוזים ארוכים. בין החברות ששוכרות שטחים בנכסי פונטגאדה נמצאות אמזון, אפל, מטא, נייקי וספוטיפיי. אורטגה מעדיף הכנסה שוטפת והחזקה ארוכת טווח על פני קנייה לצורך מכירה מהירה. גם הדירוג של עשירי העולם בביזפורטל הצביע על המשקל המרכזי של אינדיטקס בהונו.

הבדל נוסף מול יזמי נדל"ן רבים נמצא במימון. חשבונות פונטגאדה ל-2024 הציגו התחייבויות של כ-390 מיליון דולר, סכום השווה לכ-2% מכלל נכסי החברה. התחייבויות כוללות סעיפים נוספים מעבר להלוואות בנקאיות, אך היחס מעיד על מינוף מצומצם. תזרים הדיבידנדים מאפשר לבצע עסקאות במזומן, להפחית הוצאות ריבית ולהחזיק בנכסים גם בתקופות חלשות בשוק המשרדים.

בשנים האחרונות הרחיב אורטגה את פעילותו גם לאנרגיה ולתשתיות. פונטגאדה מחזיקה השקעות באנאגס, רדיה, מפעילת החניונים קיו-פארק ופרויקטים של אנרגיה מתחדשת. ביולי 2025 היא סיכמה על רכישת 49% ממפעילת הנמלים הבריטית פי.די פורטס, שמפעילה 11 אתרים בבריטניה. ההשקעות האלה מוסיפות להכנסות משכר דירה תזרימים מנמלים, אנרגיה ותחבורה, כולם ממומנים במידה רבה מהדיבידנדים שממשיכים להגיע מאינדיטקס.