ליבנטל מוותרת על 88 דירות בתל אביב - והופכת את סיפולוקס לפרויקט מניב
פחות משנה לאחר שאושרה תוכנית שכללה דירות במגדל בן 45 קומות, החליטו השותפים בפרויקט כי לא ימומשו בו זכויות מגורים והוא יכלול בעיקר שטחי תעסוקה ומסחר להשכרה; המהלך מגיע כשברקע בתל אביב ממתינות למכירה קרוב ל-10 אלף דירות חדשות, והוא מעיד עד כמה המלאי הגדול, המימון היקר וקצב המכירות הנמוך משנים את שיקולי היזמים
ליבנטל 88 דירות שתוכננו לקום בלב תל אביב יישארו, לפחות לפי הכיוון הנוכחי של היזמים, על הנייר. בדוח של ליבנטל היא מודיעה כי בפרויקט סיפולוקס שבאזור ביצרון לא ימומשו זכויות הבנייה למגורים שנכללו בתוכנית המאושרת. במקום זאת, השותפים מתכוונים לקדם את המתחם כפרויקט מניב, שיכלול בעיקר שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות שיוחזקו ויושכרו לאורך זמן.
מהלך חריג בנוף
מדובר במהלך חריג. התוכנית שאושרה לפרויקט כללה 88 דירות בשטח כולל של כ־11.1 אלף מ"ר, לצד עשרות אלפי מ"ר של משרדים, מסחר ושימושים נוספים. בדרך כלל, זכויות בנייה למגורים בתל אביב נחשבות לנכס מבוקש ויקר, בוודאי במיקום מרכזי כמו ציר יגאל אלון, בסמוך לתחנת רכבת השלום ולמערכות הסעת המונים. אלא שבמקרה הזה, למרות הזכויות שכבר אושרו בתוכנית, השותפים בפרויקט בחרו שלא לממש את רכיב המגורים. לפני כשנה כתבנו על הפרויקט. לקריאה: 90 דירות - ובדרך ל-400: פרויקט עירוב שימושים של ליבנטל יוצא לדרך.
בדוח כותבת החברה כי ״במסגרת קידום התב״ע החדשה הפרויקט יועד להשכרה, כפרויקט מניב, ולא ימומשו בו זכויות בנייה למגורים״. במילים אחרות, הדירות יוצאות מהתכנון העסקי הנוכחי של הפרויקט. במקום לבנות אותן ולנסות למכור אותן לרוכשים, הכיוון הוא להקים נכס מניב המבוסס על השכרת שטחים.
קשה להתעלם מהעיתוי. שוק הדירות החדשות בתל אביב נמצא בתקופה מורכבת, עם היצע גדול וקצב מכירות שלא מדביק אותו. נכון לסוף מאי, נותרו בתל אביב-יפו כ-9,810 דירות חדשות למכירה, במקום השני הכי גבוה אחרי ירושלים. מדובר בקושי גדול של היזמים, בעיקר סביב היכולת לפגוש את הקונים במחירים שהם מבקשים.
חשוב לציין כי המונח ״דירות שנותרו למכירה״ לא מתייחס רק לדירות גמורות וריקות שמחכות על המדף. הנתון כולל גם דירות בפרויקטים הנמצאים בבנייה או בשלבי תכנון ושיווק. ובכל זאת, המשמעות די ברורה: לקבלנים יש מלאי גדול שעליו הם צריכים לשלם ריבית, עלויות בנייה, שיווק והוצאות נוספות, בזמן שהקונים מתלבטים, משווים בין נכסים, מתקשים לקחת משכנתא בריבית גבוהה יחסית ולעיתים ממתינים להמשך ירידות מחירים. ככל שקצב המכירות איטי יותר, כך הסיכון של היזם גדל.
על הרקע הזה, ההחלטה שלא לממש 88 דירות מקבלת משמעות רחבה יותר, יזמים רגילים לראות בדירות את החלק הרווחי והמהיר יחסית בפרויקט: בונים, מוכרים ומחזירים את ההשקעה. אבל כשהמכירות בשטח חלשות מאוד והמחירים מתקשים להחזיק את הרמות שאליהן הגיעו, כל דירה נוספת היא גם התחייבות. היא דורשת הון, בעיקר לצורך מימון ושיווק, ואם לא נמצא לה קונה, היא נשארת במלאי ומכבידה על הפרויקט.
התפתחות הפרויקט על ציר הזמן
בספטמבר האחרון הוקמה חברת מגדל סיפולוקס, שאליה הועברו הזכויות בפרויקט. כחודשיים לאחר מכן רכשה ריט 1 כ-45% ממניות החברה תמורת כ־126.7 מיליון שקל. לאחר העסקה נותרו החברות ליבנטל ועדמית עם החזקה של כ-27.5% כל אחת, ולריט 1 ניתנה גם אופציה לרכוש 5% נוספים בהמשך.
בנוסף, הזכויות בפרויקט הועברו מסיווג של ״מלאי מקרקעין״ לסיווג של ״נדל"ן להשקעה״. לא מדובר בשינוי חשבונאי-טכני בלבד. מלאי מקרקעין מיועד בדרך כלל לבנייה ולמכירה, בעוד נדל״ן להשקעה מיועד להחזקה ולהפקת הכנסות שוטפות.
הפרויקט המתוכנן עשוי לכלול עד כ־54 אלף מ"ר של שטחים עיליים לשימושי תעסוקה, מסחר ומלונאות, לצד כ־12 אלף מ"ר תת־קרקעיים למסחר, חניה ושימושים נלווים. בנוסף, צפויים להיכלל בו שטחי ציבור ושימור המבנה ההיסטורי של מפעל סיפולוקס. מדובר במגדל בן עד 45 קומות, כאשר השותפים בוחנים גם אפשרות להגדלה משמעותית של זכויות הבנייה בעתיד.
בענף המשרדים הסיכון לא מבוטל
אלא שגם המעבר למשרדים אינו פתרון נטול סיכון. שוק המשרדים בגוש דן מתמודד בעצמו עם היצע גדול, כאשר מאות אלפי מ״ר נמצאים בבנייה או בתכנון לאורך צירי יגאל אלון, מנחם בגין, רמת גן ובני ברק. במקביל, חברות רבות מצמצמות שטחים, עובדות במודל היברידי או מעדיפות להמתין לפני שהן מתחייבות לחוזי שכירות ארוכים. פרויקט של עשרות אלפי מ"ר דורש שוכרים גדולים, מימון משמעותי ושיעורי תפוסה גבוהים כדי להצדיק את ההשקעה.
לסיפולוקס נמצא באחד מאזורי התעסוקה המרכזיים של תל אביב, בקרבת תחנת רכבת השלום ובסמוך לתשתיות תחבורה קיימות ומתוכננות. בשוק המשרדים הנוכחי קיים פער בין מגדלים חדשים ונגישים לתחבורה ציבורית, שממשיכים למשוך ביקוש, לבין בנייני משרדים ישנים או מרוחקים יותר שמתקשים למצוא שוכרים. ועדיין, גם מיקום טוב לא מבטל את הסיכון שבהוספת שטחים רבים לשוק שכבר סובל מעודף היצע.
השינוי בולט במיוחד משום שרק ביוני של שנת 2025, לאחר אישור התוכנית, הוצג סיפולוקס כפרויקט עירוב שימושים שבו ייבנו כ-90 דירות, ואף דובר על אפשרות להגדיל בעתיד את מספרן לכ-400. חודשים ספורים לאחר מכן השתנה הכיוון: ריט 1 נכנסה לפרויקט, הנכס הוגדר כנדל"ן להשקעה, וכעת מבהירה ליבנטל כי זכויות המגורים לא ימומשו. יהיה מעניין להמשיך ולעקוב אחר הפרויקט ולראות כיצד הדברים מתפתחים בשטח.
