5 שנים לפחות: כמה זמן ייקח לספוג את עודף המשרדים

שוק המשרדים בישראל נמצא בתקופה מורכבת, שבה הירידה במחירים ובדמי השכירות כבר אינה נראית כתיקון זמני בלבד. עודף השטחים שנבנו בשנות הגאות פוגש חברות שמצמצמות את שטחן, והתוצאה היא שוק מפוצל: משרדים חדשים במיקומים מרכזיים עדיין נהנים מביקוש, אך נכסים ישנים או מרוחקים מתקשים למצוא שוכרים — ובעלי משרדים ממונפים מגלים כי שטח ריק אינו רק נכס שאינו מניב, אלא הוצאה חודשית כבדה שממשיכה להצטבר.

ירידת המחירים בשוק זה מפגישה את השוק עם שילוב של עודף היצע מתמשך, ביקוש שנשחק בעקבות מגמות עבודה חדשות וטכנולוגיה שמצמצמת את מספר העובדים הנדרשים לכל מטר.

בניגוד לדירת מגורים, משרד ריק הופך במהירות לנטל כלכלי. דירה ריקה יכולה להמתין בשקט יחסי לשוכר או לקונה, ועלות החזקתה השוטפת נמוכה יחסית. משרד ריק, לעומת זאת, שורף כסף מדי חודש. ארנונה עסקית גבוהה, דמי ניהול ותחזוקה, הוצאות המימון על ההלוואה שנלקחה לרכישה ושטח שאינו מניב שקל. בעל נכס מסחרי שאינו מצליח להשכיר נכנס למאזן שוטף שלילי, והלחץ הזה מתדלק את ירידת המחירים.

חשוב לציין כי כאשר מדברים על משרדים צריך להבחין בין אזורים מבוקשים מאוד, כמו תל אביב, לבין אזורים שבהם הביקוש חלש יותר, כמו באר שבע. הבחנה נוספת נוגעת לאיכות הבנייה והגימור. כאשר מדובר בנכס הנחשב ל־Class A, במיקום מרכזי ומבוקש, עדיין ניכר ביקוש גבוה יחסית. לעומת זאת, כשמדובר בנכסים ברמת בנייה וגימור נמוכה יותר - Class B ו־Class C - השכרת הנכס הופכת לקשה יותר.

גם במיקומים מרכזיים וברמת בנייה וגימור גבוהה, לא הכול נוצץ. ראינו כיצד שוק היוקרה בתל אביב נקלע לבעיה עם המגדל הלוהט: איך הפך ToHa2 ממכרה זהב לאיום על אמות וגב־ים. ראינו גם את הכישלון הנדל"ני בראשון לציון. כלומר, לא לעולם חוסן - גם עבור החברות הגדולות בתחום.

הביקוש נחלש משלושה כיוונים

העבודה ההיברידית קיצצה את כמות המטרים שחברות שוכרות. כשעובד מגיע למשרד שלושה ימים בשבוע, הצורך בעמדה קבועה לכל אחד מצטמצם, וארגונים רבים עברו למודל של שולחנות משותפים ולשטח קטן יותר לכל עובד.

מהפכת הבינה המלאכותית מוסיפה לחץ נוסף. כלי AI מייתרים חלק מהמשימות שביצעו בעבר צוותים שלמים ומאטים את קצב הגיוס בחברות שירותים וטכנולוגיה. פחות עובדים חדשים משמעם פחות ביקוש למטרים נוספים, עוד לפני שמדברים על צמצום בכוח האדם הקיים.

הסיכון הגדול יותר הוא גל פיטורים שמונע מבינה מלאכותית. אם חברות יצמצמו כוח אדם בהיקף רחב, ייווצר עודף משרדים נוסף - שטחים שהושכרו בעבר יוחזרו לשוק. תרחיש כזה מגדיל את ההיצע בדיוק ברגע שבו הביקוש מצוי בשפל.

הקבלנים מגיבים, אך המלאי כבר כאן

התגובה נראית היטב בנתוני הבנייה. ברבעון הראשון של 2026 החלה בישראל בנייתם של 54,000 מ"ר משרדים בלבד. אם הקצב הזה יימשך, השנה כולה תסתיים בכ-216 אלף מ"ר - הקצב הנמוך ביותר מאז 2009.

• ויתניה איבדה שוכר גדול - אבל לפניו כבר איבדה את המשקיעים
• למה חברות הייטק ישראליות עוברות לחללי עבודה גמישים ב-2026 ומה זה אומר על שוק המשרדים

לשם השוואה, בשנת 2025 החלה בנייתם של כ-560 אלף מ"ר משרדים, ירידה של כ-33% לעומת כ-840 אלף מ"ר ב-2024. בשנת 2023 עמד ההיקף על כ-1.3 מיליון מ"ר, ובכל אחת מהשנים 2018–2023 הוא חצה את רף מיליון המ"ר. קצב התחלות הבנייה שמסתמן ב-2026 נמוך אפוא במעל 80% מזה שנרשם ב־2023.

התחלות הבנייה של מבני משרדים יורדות, יזמים דוחים פרויקטים או בוחנים המרת ייעוד לשימושים אחרים, והבנקים בוחנים בזהירות רבה יותר את המימון לפרויקטים מסחריים. ירידה בהתחלות הבנייה היא תגובה הגיונית לעודף הקיים.

כאן נחשפת הבעיה. גם אם לא ייצא לדרך אף פרויקט משרדים חדש מחר, המלאי שכבר קיים או נמצא בבנייה גדול. פרויקטים שאושרו והחלו לפני שנתיים או שלוש ממשיכים לקום ומגיעים לאכלוס בשנים הקרובות, וכך מזרימים היצע נוסף לשוק שכבר רווי.

כמה זמן יידרש כדי לספוג את העודף?

היקף עסקאות השכירות שנרשם ב-2025 הגיע, לכ-450 אלף מ"ר, מדובר בעלייה של קרוב ל-30%, אך הנתון אינו משקף בהכרח ביקוש חדש. הוא כולל גם הארכת חוזים קיימים ו מעבר של חברות. כדי להעריך אם עודף המשרדים אכן מצטמצם, צריך לבחון את הספיגה נטו - כלומר, כמה שטח נתפס בפועל לאחר שמביאים בחשבון משרדים שהתפנו והיצע חדש שהצטרף לשוק. לפי הערכות בענף, קצב זה נע כיום בטווח רחב של כ-300-140 אלף מ"ר בשנה.

אם מניחים כי עודף המשרדים עומד על סדר גודל של בין 1 ל-2 מיליון מ"ר, מדובר בתהליך שיימשך שנים. בתרחיש חיובי, שבו העודף קרוב לרף התחתון והספיגה מגיעה לכ-300 אלף מ"ר בשנה, אפשר להגיע לאיזון בתוך כחמש שנים. בתרחיש ביניים, המבוסס על עודף של כ-1.5 מיליון מ"ר וספיגה שנתית של מעט יותר מ-200 אלף מ"ר, התהליך עשוי להימשך כשבע עד שמונה שנים. אם העודף קרוב יותר ל-2 מיליון מ"ר וקצב הספיגה נחלש לכ-140 אלף מ"ר בשנה, האיזון עלול להתרחק ליותר מעשור.

• חג'ג' מוכרת עם זכות ביטול - הבנק: "זאת לא מכירה"
• נווה שאנן: דירת 3 חדרים ב-2.35 מיליון שקל, ומחיר למ"ר סביב 40 אלף שקל

אלה אינם לוחות זמנים ודאיים, אלא סדרי גודל המבוססים על הנחות לגבי היקף המלאי והביקוש העתידי. צמיחה במשק וחזרה לגיוסים עשויות לקצר את התקופה, ואילו פינוי שטחים בידי חברות או השלמת פרויקטים חדשים ללא שוכרים עלולים להאריך אותה.

גם בתוך שוק המשרדים צפויים פערים גדולים. משרדים איכותיים במרכז תל אביב עשויים להתמלא מהר יחסית, בעוד שבניינים ישנים או פרויקטים באזורים שבהם ההיצע גדול מהביקוש עלולים להישאר פנויים שנים רבות.

החישוב גם אינו אחיד לכל הארץ. במגדלי Class A במרכז תל אביב ייתכן שהשטחים ייספגו במהירות גבוהה יותר, בעוד שבניינים ישנים או פרויקטים באזורים שבהם נבנה מלאי גדול ללא ביקוש מתאים עלולים להישאר ריקים במשך שנים ארוכות.

הלחץ על המחירים צפוי להימשך

ספיגת העודף אינה עניין של חודשים ספורים. כדי שהשוק יאזן את עצמו נדרשות כמה שנים של צמיחה כלכלית, גידול בתעסוקה וחזרה הדרגתית של ארגונים אל המשרד. לאורך התקופה הזו הלחץ על דמי השכירות ועל המחירים צפוי להימשך.

הפער בין סוגי הנכסים ילך ויתרחב. מגדלים חדשים במיקום מרכזי, עם תקני בנייה ירוקה ונגישות לתחבורה, יחזיקו מעמד וימשיכו למשוך שוכרים איכותיים. משרדים ישנים בפריפריה העסקית, בבניינים ללא חניה וללא שדרוג טכנולוגי, יספגו את עיקר הירידה ואת זמני ההשכרה הארוכים.

עבור משקיעים, המשמעות היא בחינה מחדש של התשואה. נכס מסחרי שנרכש בהנחה שיושכר ברצף ובמחיר מלא מגלה כעת חודשים של שטח ריק ודמי שכירות נמוכים מהצפוי. מי שרכש במינוף גבוה חשוף במיוחד, שכן הפער בין ההחזר החודשי להכנסה מהשכירות מתרחב.

שוק המשרדים אינו קורס, אך הוא נכנס לתקופה ממושכת של איזון מחדש. הביקוש עשוי לחזור בהדרגה ככל שהמשק יצמח, אך קצב החזרה יימדד מול היצע גדול שנבנה בעשור הצמיחה הקודם ומול טכנולוגיה שממשיכה לצמצם את מספר העובדים הנדרשים לכל מטר.

גם במשרדים יש הטבות מצד הבעלים

הירידה בשוק המשרדים אינה תמיד ניכרת מיד במחירי השכירות המפורסמים. כמו בשוק הנדל״ן למגורים, גם כאן בעלי נכסים מעדיפים לשמור על המחיר הרשמי כדי שלא לפגוע בשווי הנכס או בתנאים שנקבעו בחוזים אחרים בבניין.

במקום להפחית את דמי השכירות באופן גלוי, הם מעניקים לשוכרים הטבות שונות: כמה חודשים ללא תשלום, השתתפות בעלויות הגמר וההתאמות, חניות ללא עלות או אפשרות לצאת מהחוזה לפני המועד שנקבע.

לכן, כדי להבין מה באמת קורה בשוק, צריך להבחין בין דמי השכירות הנקובים בחוזה לבין דמי השכירות האפקטיביים. משרד שמושכר לכאורה ב־100 שקל למ"ר, אך כולל כמה חודשים ללא תשלום והשתתפות של בעל הנכס בהתאמות, עשוי להניב בפועל סכום נמוך משמעותית.

לצד ההטבות שמעניקים בעלי הנכסים, מתפתח גם שוק נוסף של שכירות משנה. חברות רבות חתמו בתקופת הגאות על חוזים ארוכי טווח ועל שטחים שהתאימו לתוכניות צמיחה מהירות. אלא שמאז השתנו התנאים: חלקן צמצמו את כוח האדם, אחרות עברו לעבודה היברידית, וכעת הן מגלות שהן מחזיקות שטח גדול מכפי שהן באמת צריכות.

מאחר שהחברות אינן יכולות להשתחרר בקלות מהחוזה, הוא הופך לחוזה מכביד והן מציעות חלק מהמשרד לשוכרים אחרים בשכירות משנה. השטחים האלה אינם תמיד מופיעים כמשרדים פנויים, משום שהחוזה המקורי עדיין בתוקף, אך בפועל הם מצטרפים להיצע ומתחרים ישירות בבעלי הנכסים.

חברה שמציעה שטח בשכירות משנה אינה פועלת כמו בעל נכס רגיל. המטרה שלה אינה בהכרח להרוויח מההשכרה, אלא לצמצם את ההפסד החודשי שנגרם לה מהחזקת שטח מיותר. לכן היא עשויה להסכים למחיר נמוך מזה שהיא עצמה משלמת, ובלבד שתקבל בחזרה חלק מההוצאה. התוצאה היא תחרות שמפעילה לחץ נוסף על בעלי המשרדים ומקשה עליהם להשכיר שטחים במחיר המבוקש.

המשקיעים הפרטיים נפגעים

מי שחשופים במיוחד לשינוי הזה הם המשקיעים הפרטיים שרכשו משרדים קטנים, לעיתים באמצעות מינוף גבוה. בשנים שבהן שוק המשרדים צמח, יחידות של עשרות או מאות מטרים שווקו לציבור כהשקעה שמייצרת הכנסה שוטפת ותשואה גבוהה יחסית לדירת מגורים. אלא שהחישוב הזה התבסס בדרך כלל על ההנחה שהמשרד יישאר מושכר לאורך רוב התקופה ובדמי שכירות יציבים.

בניגוד לחברת נדל"ן מניב שמחזיקה בניינים רבים ויכולה לספוג ירידה זמנית בתפוסה בנכס מסוים, עבור משקיע קטן משרד ריק אחד פירושו אובדן של מלוא ההכנסה מההשקעה. במקביל, ההוצאות אינן נעצרות: הארנונה, דמי הניהול, התחזוקה והחזרי ההלוואה ממשיכים להצטבר מדי חודש. ככל שתקופת החיפוש אחר שוכר מתארכת, כך גובר הלחץ על המשקיע להפחית את המחיר או למכור את הנכס.