הכישלון הנדל"ני בראשון לציון והאם יש סיכוי למתחם האלף?

פרויקט מילניה של פרשקובסקי במתחם האלף בראשון לציון היה אמור להיות שער כניסה מרשים לת"א. פרויקט משרדים במיקום טוב, קרוב לעורקי תחבורה ראשיים ובעלות סבירה. אלו לא המחירים של מרכז תל אביב ולא של תל אביב כולה, ובתחילת הדרך זה נראה כמו פרויקט שיספק תשואה מרשימה. גם מגדל הצטרפה וביחד הפכה קרקע של 9,133 מ"ר לבניין משרדים עם רחבת מסחר בשטח כולל של 57.7 אלף מ"ר וחניון ענק של 33.6 אלף מ"ר. 

תחילת הדרך היתה כבר לפני 8 שנים - ב-2018 פרשקובסקי זכתה במכרז לרכישת הקרקע תמורת כ 82 מיליון שקל. ב-2019 החברה הכניסה את מגדל ביטוח כשותפה. הבנייה הסתיימה בתחילת 2023, אבל השוכרים לא באו. שיעור התפוסה היה מאוד נמוך, אבל נסלח - זו שנה ראשונה, שנה של התבססות, שנה של מו"מ. צריך לתת צ'אנס.

גם השמאים המכובדים, אהוד המאירי וחיים כלפון  תמכו בפרויקט. הם סיפקו לו בשנת 2023 שווי של כ-350 מיליון שקל, למרות שזה ביטא תשואה מתואמת של 2.5% בלבד. הם שמו את מספרי התחזית שלהם באקסל, העריכו שיעור תפוסה עולה, וקיבלו 350 מיליון שקל - כ-100 מיליון שקל מעל העלות. זה תורגם לרווח של 100 מיליון שקל בדוחות הכספיים של פרשקובסקי. תשואה של 40% בפרויקט. וזה לא הסוף.

הגיעה 2024 - שיעור התפוסה עדיין נמוך מאוד, קצת מעל 40%. מעל חצי מהפרויקט ריק. קוראים לזה אכזבה, כישלון, אבל זו שנה קשה והיו תקוות שזה ישתפר בהמשך. גם בדוח לשנת 2024, אהוד המאירי וחיים כלפון תמכו במספרים ואפילו סיפקו השבחה של כ-13 מיליון שקל. הנכס נרשם בספרי פרשקובסקי ב-376 מיליון שקל למרות שהוא יצר תשואה של כ-3%.

תשואה של 3%, היא הרבה מתחת לריבית על המימון של הפרויקט, היא הרבה מתחת לריבית ההיוון - שיעור ההיוון שיש לקחת לפרויקט הזה. אם היו לוקחים 6.5% ומעלה כפי שצריך, ערך הנכס היה מתרסק בדוחות הכספיים. 

ואז מגיעים ל-2025. המשק למרות מלחמה ארוכה במצב יחסית סביר, אבל לכולם ידוע וברור שמשרדים נמצאים במצוקה גדולה. העבודה ההיברידית מובילה לשכירת שטחים בהיקף נמוך יותר, החברות לא צריכות שטח לכל העובדים; ה-AI מאיים על משרות - ופחות עובדי זה פחות שטחים, וגם - יש היצע ענק של משרדים.

הידיעה הזו היתה גם בשנים קודמות, אבל ככל שעובר הזמן היא מקבלת גושפנקא בשטח ופרשקובסקי לא הצליחה להגדיל משמעותית את שיעורי התפוסה. בסוף 2025 שיעור התפוסה הוא 51% והתשואה שהנכס מייצר היא 3.8%. זה שיפור, אבל לא מספק. אלו נורות אזהרה ברורות ומהבהבות למעריך שווי ושמאי. צריך להפחית את השווי. אז הלכנו לספרים וראינו שאהוד המאירי וחיים כלפון  העלו את השווי ב-11 מיליון שקל.  

הערכת שווי ושמאות זה לא מדע מדויק, יש סטיות, יש אופטמיים ויש פסימיים, יש חזקים ויש חלשים מול הנהלות של חברות ויש תשלום-תמורה לשמאי מקרקעין. בהגדרה מעריכי שווי ושמאי מקרקעין נמצאים בין הפטיש לסדן - הם רוצים פרנסה, אבל אם הם לא יספקו לחברות את הדוח שהם רוצות, לא תהיה פרנסה. לא יודעים אם זה המקרה כאן, נסתפק בכך שבהינתן הסיכונים של המתחם והמצב בפועל, אין מקום להעלות את השווי. ההיפך - היה מקום להפחית את השווי בסכום משמעותי.

הפרויקט של פרשקובסקי במתחם האלף הוא כישלון. 51% שיעור תפוסה זה כישלון. אגב, הפרויקט הזה הוא שיקוף של תמונת המצב במעגל השני של תל אביב, אבל גם אם מטפסים פנימה המצב לא מזהיר. במגדל תואה של אמות וגב ים, חצי שנה מהאכלוס עדיין התפוסה עומדת על 45% כשגם גוגל לא עזרה למלא את המגדל היקר במדינה. מגדל ToHa2 של אמות וגב ים היה אמור להיות מנוע צמיחה מרכזי עומד חצי שנה מהפתיחה עם תפוסה נמוכה - רק 7% מהשטח הושכר (ללא גוגל); גם שם השווי בספרים ממשיך לטפס, אבל המגדל הזה יכול להיות צרה גדולה לשתי השותפות בשנה-שנתיים הקרובות - להרחבה קראו כאן - המגדל הלוהט: איך הפך ToHa2 ממכרה זהב לאיום על אמות וגב-ים.

• 7 מגדלים חדשים בג'סי כהן: פרשקובסקי מקבלת ירוק מעיריית חולון
• פרשקובסקי: ההכנסות זינקו בכ-56% ב-2025; ברבעון הרביעי הרווח הוכפל לכ-161 מיליון שקל

בינתיים את מילניה, שכבר אוכלס ברבעון הראשון של 2023, הרבה סוכנויות מנסות לקדם, ובחלק מהאתרים אפשר למצוא שטחים במילניה בדמי שכירות של כ-63 שקל למ"ר, ככל שהפרסומים אכן מעודכנים. זה מחיר נמוך מאוד לפרויקט שאמור היה להיתפס כנכס משרדים איכותי במיקום אסטרטגי, וזה עוד לפני מיקוח. זה אומר שגם אם התפוסה תעלה בהמשך, ייתכן שזה יקרה דרך התאמת מחירים כלפי מטה.

אולי הפרויקט יתאושש, אולי עוד כמה שנים זה יראה אחרת לגמרי, אבל בינתיים זה מעיד על בעיית המשרדים במעגל העוטף את תל אביב - משרדים ריקים הם לא תופעה נדירה בראשון לציון, פתח תקווה, בני ברק ועוד. כשזה המצב המחירים עשויים לרדת, והם יורדים. פרויקט מילניה הוא פרויקט יוקרתי ועדיין במחיר למ"ר של איזורי ה-90 שקל, יש לשוכרים חלופות. אם וכאשר הירידות יגיעו לפרויקט , התפוסה אומנם צפויה לעלות, אבל פוטנציאל התשואה על הנכס תרד. אולי אז השמאים יחליטו על הפחתת שווי. 

הפרויקט הזה גדול ומשמעותי ככל שיהיה הוא לא מאוד משמעותי על כל הקבוצה שנסחרת בבורסה ב-3.2 מיליארד שקל ויש לה הון של מעל 2 מיליארד. מחיקה בפרויקט לא תשפיע עליה

 המאזן ודוח רווח והפסד של פרשקובסקי בחמש השנים האחרונות:

• הפרדוקס האירופי: הכלכלה מקרטעת, אבל מחירי הדירות ימשיכו לזנק
• החוק לרכישת דירות בדיור הציבורי נבלם בכנסת - ובמקומו תקציב של 450 מיליון שקל