מעוז אביב: קפיצה של עד 80 אלף שקל למ״ר בפרויקט ההתחדשות שמשנה את השכונה

מעוז אביב, שכונה בצפון תל אביב שהוקמה בעיקרה בשנות ה-60 כשכונת עובדים, ממשיכה לעבור בשנים האחרונות שינוי משמעותי באופייה. השכונה, המחולקת למעוז אביב א' ומעוז אביב ב', ממוקמת בסמוך לרמת החייל ולאזור התעסוקה וההייטק הגדול של צפון העיר, בקרבת אוניברסיטת תל אביב ובנגישות טובה לדרך נמיר ולנתיבי איילון. מרקם הבנייה בשכונה מורכב ברובו מבנייני מגורים ותיקים בני מספר קומות, חלקם כבר עברו או נמצאים בתהליכי תמ״א 38 והתחדשות עירונית, לצד פרויקטים חדשים שמחליפים בהדרגה מבנים ישנים ומכניסים אוכלוסייה צעירה יותר לצד התושבים הוותיקים.

מבחינת רמת מחירים, מעוז אביב ממוקמת גבוה יחסית בקנה המידה של צפון תל אביב, בין השכונות הצמודות הדר יוסף ורמת החייל לבין נאות אפקה. מחיר למ״ר ממוצע בשכונה נאמד סביב 54,900 שקל, אך בפועל קיים פער משמעותי בין דירות ישנות בבניינים משותפים, שנסחרות בדרך כלל בטווח שבין כ-39,000 ל-48,000 שקל למ״ר, לבין דירות חדשות בפרויקטים בהתחדשות עירונית, שבהם נרשמו לאחרונה עסקאות ברמות של 49,000 עד מעל 80,000 שקל למ״ר. הפער הזה משקף את המעבר ההדרגתי שעובר על השכונה: ככל שיותר בניינים ותיקים מפונים ונבנים מחדש, כך עולה החלק היחסי של מלאי הדיור החדש והיקר יותר.

כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות

בהיבט השנתי, השכונה ממשיכה להיתפס כאחת המבוקשות בצפון-מזרח העיר, בזכות שילוב של מיקום מרכזי, נגישות מצוינת לתעסוקה ולאקדמיה, ופוטנציאל השבחה ממשי. עסקאות שנבחנו בבניינים ותיקים לאורך 2023-2026 מלמדות על יציבות יחסית ברמת המחירים למ״ר בדירות הקיימות, בטווח שבין כ-39,500 ל-48,000 שקל למ״ר, ללא תלות משמעותית במספר החדרים או בגודל הדירה. לעומת זאת, הפרויקט המרכזי בהתחדשות עירונית בשכונה, שאכלוסו צפוי בשנים הקרובות, מציג כבר כעת עסקאות במחירים גבוהים משמעותית, לעיתים כפולים ויותר ממחיר הדירות הישנות הסמוכות, מה שממחיש את הפרמיה שרוכשים מוכנים לשלם עבור בנייה חדשה באותו מיקום בדיוק.

מבט על פני תקופה ארוכה יותר מראה שהשכונה נמצאת בתהליך שדרוג מרקם בזכות קידום תוכניות פינוי-בינוי ותמ״א 38 באזור, וכן תוכנית להפעלת קו רכבת קלה בסביבה בשנים הקרובות, שצפויה לשפר את הנגישות התחבורתית. ההתחדשות העירונית מזרימה לשכונה דירות ברמת גימור גבוהה יותר מזו שהייתה קיימת בה בעבר, ומכיוון שדירות אלה נמכרות במחירים גבוהים יותר, הן עשויות למשוך כלפי מעלה גם את הממוצע הסטטיסטי הכולל של השכונה, גם בלי שמדובר בעליית ערך אמיתית של הדירות הוותיקות עצמן. יש לקחת בזהירות כל טענה גורפת על מגמת עלייה מתמשכת, שכן ברוב שוק הדיור הארצי, ואף בחלקים נרחבים משוק תל אביב, נרשמה בתקופה האחרונה דווקא האטה או ירידה מתונה במחירים. מלאי הדירות הישן עדיין מהווה חלק גדול מהשוק במעוז אביב, ולכן מי שמחפש נקודת כניסה נגישה יחסית לצפון תל אביב עדיין יכול למצוא בשכונה דירות במחירים סבירים ביחס לשכונות הסמוכות.

התמונה הכוללת שעולה ממעוז אביב היא של שכונה בתהליך טרנספורמציה: מצד אחד ליבה ותיק של שיכוני עובדים מהעשורים הראשונים למדינה, ומצד שני גל בנייה חדשה שמעלה בהדרגה את רמת המחירים ואת פרופיל התושבים. השילוב של מיקום אסטרטגי, קרבה לתעסוקה ולאקדמיה, ותוכניות פיתוח תחבורתי עתידיות, ממשיך להעמיד את מעוז אביב כאחת השכונות המעניינות במיוחד למעקב בצפון-מזרח תל אביב, הן עבור דיירים והן עבור משקיעים המזהים בה פוטנציאל השבחה.

עסקאות נדל״ן אחרונות במעוז אביב

• דירת 4 חדרים, 110 מ״ר, קומה רביעית, בניין משנת 2024: נמכרה בכ-4.35 מיליון שקל (כ-39,545 שקל למ״ר)
• דירת 6 חדרים, 132 מ״ר, קומה חמישית, בניין משנת 2024: נמכרה בכ-5.81 מיליון שקל (כ-44,027 שקל למ״ר)
• דירת 6 חדרים, 132 מ״ר, קומה רביעית, בניין משנת 2024: נמכרה בכ-5.71 מיליון שקל (כ-43,266 שקל למ״ר)
• דירת 5 חדרים, 119 מ״ר, קומה רביעית, בניין משנת 2024: נמכרה בכ-5.16 מיליון שקל (כ-43,326 שקל למ״ר)
• דירת 5 חדרים, 123 מ״ר, קומה רביעית, בניין משנת 2024: נמכרה בכ-5.1 מיליון שקל (כ-41,463 שקל למ״ר)
• דירת 4 חדרים, 86 מ״ר, קומה שנייה, בניין משנת 2003: נמכרה בכ-4.11 מיליון שקל (כ-47,790 שקל למ״ר)
• דירת 4 חדרים, 120 מ״ר, קומה חמישית, בניין משנת 2023: נמכרה בכ-5.51 מיליון שקל (כ-45,928 שקל למ״ר)

הנתונים מתבססים על עסקאות שנמכרו לאחרונה בשכונה ומיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים, ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.