9 דירות בירושלים ו-3.4 מיליון שקל שלא דווחו: החקירה שמחדדת את בעיית המס בשוק השכירות

החזקת דירות להשקעה אינה עבירה, וגם הכנסה משכר דירה אינה בהכרח מחייבת תשלום מס גבוה. אלא שהחשד נגד מיכאל שלמה טיבי, תושב ירושלים, אינו עוסק בדירה בודדת או בהכנסה שולית. לפי רשות המסים, טיבי ואשתו מחזיקים בתשע דירות בירושלים, והכנסות השכירות מהן לא דווחו במשך שנים. 

ממצאי החקירה עד כה מצביעים על חשד לאי-דיווח על הכנסות בהיקף של כ-3.4 מיליון שקל בשנים 2016–2021. טיבי הובא לבית משפט השלום בירושלים ושוחרר בתנאים מגבילים. החקירה מנוהלת בידי יחידת פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום, והיא עדיין נמשכת. 

הבקשה להקלה במס שבח פתחה את הבדיקה 

 לפי חומרי החקירה, הבדיקה החלה כאשר טיבי ביקש הקלה במס שבח במסגרת מכירת דירה. משרד מיסוי מקרקעין ביקש ממנו להמציא מסמכים, ובמסגרת הבדיקה עלה חשד כי הכנסות משכר דירה לא דווחו לרשות המסים. 

לאחר הפנייה, טיבי דיווח על הכנסות משכר דירה עבור השנים 2022–2025, אך לפי החשד לא דיווח על ההכנסות בשנים 2016–2021. חוקרי רשות המסים ערכו חיפוש בביתו, תפסו מסמכים וגבו עדויות ממנו ומרואה החשבון שלו.

המס על שכר דירה נמוך יחסית - אך הדיווח אינו רשות

הפרשה בולטת גם משום שמערכת המס בישראל מעניקה למשכירי דירות למגורים מסלולים מקלים יחסית, כל עוד פעילות ההשכרה אינה מסווגת כעסק. בשנת 2026 תקרת הפטור המלא ממס על הכנסות משכר דירה למגורים עומדת על 5,654 שקל בחודש. מי שהכנסתו מכל הדירות נמוכה מהתקרה עשוי להיות פטור ממס.

מעל לתקרה ניתן, בהתאם לנסיבות, ליהנות מפטור חלקי לפי מנגנון הקבוע בחוק. משכירים יכולים גם לבחור במסלול של 10% על ההכנסה ברוטו משכר דירה למגורים. במסלול זה אין אפשרות לנכות הוצאות, אך שיעור המס נמוך יחסית ופשוט לחישוב.

אפשרות נוספת היא מסלול המס השולי, שבו ניתן לנכות הוצאות מוכרות, כמו תיקונים, פחת, ריבית והוצאות ניהול, אך שיעור המס נקבע לפי כלל הכנסותיו של המשכיר. המסלולים האלה אינם חלים באופן אוטומטי בכל מצב. כאשר היקף הפעילות, אופן הניהול והמאפיינים העסקיים של ההשכרה מצביעים על פעילות עסקית, רשות המסים עשויה לבחון את ההכנסות לפי כללי מיסוי של עסק.

לא מקרה בודד

החשד נגד טיבי מצטרף לשורת מקרים נוספים. בפברואר השנה דווח על חקירה נגד אברהם פרידמן, תושב ביתר עילית, בחשד להעלמת הכנסות של כ-12 מיליון שקל מהשכרת דירות בשנים 2018–2025. לפי רשות המסים, חלק מהדירות הושכרו לחברות כוח אדם, וחלק מהפעילות כללה גם שכירות משנה. להרחבה: קיבל שכר דירה של 12 מיליון שקל במשך שנים ולא דיווח למס הכנסה; הוא נתפס

במאי דווח על חקירה נגד גולן יומטוביאן, תושב השרון, שנחשד באי-דיווח על הכנסות משכר דירה ועל הכנסות נוספות ממכירת טקסטיל בחו"ל. לפי החשד, הוא רכש שמונה נכסים במרכז הארץ, ובחשבונותיו נמצאו תנועות כספיות מחזוריות שנחקרו כהכנסות שכירות. גם בתיק זה מדובר בחשד בלבד והחקירה נמשכת.

• רפורמת עסק זעיר חוצה 150 אלף נרשמים, 46% תלויים בה לפרנסה
• רשות המסים מבהירה: כך תשפיע רפורמת ריווח מדרגות המס על תיאומי המס לשנת 2026

במקביל לחקירות נקודתיות, רשות המסים הרחיבה את יכולת האיתור באמצעות הצלבת מאגרי מידע וכלים טכנולוגיים, לרבות מודלים מבוססי בינה מלאכותית. להרחבה:משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם 

המערכת יכולה לזהות בעלי דירות נוספות באמצעות נתוני בעלות, להעריך את שכר הדירה האפשרי לפי מיקום, גודל הנכס ומחירי השוק באזור, ולהשוות את ההערכה לדיווחים שהוגשו בפועל. כאשר עולה פער בין היקף הנכסים לבין היעדר דיווח או דיווח נמוך, הדבר עשוי להוביל לדרישת הבהרות ולבדיקה מעמיקה יותר. המשמעות עבור משכירים היא שההנחה שלפיה הכנסות שכירות אינן ניתנות לאיתור הולכת ונחלשת, במיוחד כאשר מדובר במספר דירות או בהכנסות החורגות באופן ברור ממסלולי הפטור.