משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

רשות המסים בישראל מקדמת שיטה חדשה לאיתור הכנסות משכר דירה שלא דווחו, תוך שימוש בכלים טכנולוגיים מתקדמים כולל בינה מלאכותית. השיטה מבוססת על ניתוח נתונים קיימים ממאגרים ממשלתיים, כמו רישומי הבעלות על נכסים, כדי להעריך אם בעלי דירות נוספות מקבלים תשלומי שכירות מבלי לדווח עליהם, וזאת ללא צורך בשינויים חקיקתיים מיידיים שכן הנתונים זמינים כבר כיום. המטרה היא להגדיל את גביית המסים בענף זה, שמוערכת כיום במעל מיליארד שקלים וסביר אפילו שכמה מיליארדים טובים. 

בישראל מחזיקים כ-300 אלף איש בדירה שנייה, רבות מהן משמשות להשקעה. בנוסף,  מעל 80 אלף איש מחזיקים בשלוש עד חמש דירות, ויש אלפים שמחזיקים גם ביותר דירות. מול משכירי הדירות יש שוכרים שמהווים כ-30% מהמשפחות בארץ. מדובר על קרוב ל-800 אלף דירות.  

 רשות המסים בדרך למעלימי שכר הדירה

כמות הדירות המדווחות לרשות המסים היא לפי ההערכות בין 25% ל-35%. כלומר חלק מאוד גדול מהמשכירים לא מדווחים. הסיבה העיקרית שהם אינם מגיעים לרף הדיווח, אבל יש כאלו שמגיעים ופשוט לא מדווחים, יש דירות ירושה שנופלות בתפר - היורשים לא מדווחים, אך מקבלים תמורה והדירה עוד לא עברה לרישום של יורשים. יש דירות שעל שם הילדים והם מושכרות, יש שפע של תכנונים-טריקים לצאת מהתשלום מסים שגם ככה הוא נמוך מאוד - בשעה שאנחנו משלמים מס מלא על עבודה ועל רווחים בבורסה ורווחי הון, שכר הדירה כמעט פטור וגם מכירת דירה ראשונה-יחידה פטורה ממס שבח. 

במילים פשוטות - לא רק שמשכירי הדירה מקבלים בהגדרה הטבות ענקיות בתשלום מסים, חלק מהם גם את התשלום הנמוך הזה לא משלמים. הכנסה חודשית משכירות עד 5,650 שקלים פטורה ממס ומדיווח. במקרים של שכר דירה גבוה יותר, משכירים יכולים לבחור במסלול של 10% מס על ההכנסה הגולמית, או במסלול רגיל עם ניכויי הוצאות. או במסלול של מיסוי סכום כפול מהחריגה. אולם, רבים בוחרים לא לדווח כלל, מה שמוביל לפער גבייה משמעותי. 

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המודל החדש משלב נתונים ממאגר הטאבו, שמאפשר לזהות בעלי דירות נוספות, עם אלגוריתמים שמעריכים את שווי השכירות הצפוי על סמך מיקום, גודל הדירה, עסקאות דומות באזור ומחירי שוק עדכניים. המערכת הזו משתלבת עם מקום המגורים בפועל של הנישום-אזרח וכך אפשר לזהות חריגים - מספר דירות לכל אדם, הערכת שכר דירה שמגיע לכל משכיר ועוד. המודל יכול להעריך שכירות חודשית ממוצעת שעולה על הרף בעוד שהמשכיר לא מדווח. אם רשות המסים תראה שאין דיווח היא תשלח דרישת תשלום. זה מאפשר אכיפה יעילה ומהירה. 

המהלך הזה מצטרף למגמה רחבה יותר בשימוש בבינה מלאכותית באכיפת מסים. למשל, בפרויקט חשבונית ישראל, שהושק לפני כשנה וחצי, אלגוריתמים בודקים חשבוניות כדי לאתר זיופים, והצליחו לצמצם היקף עסקאות פיקטיביות מ-100 מיליארד שקלים לכ-30 מיליארד שקלים בשנה, מה שהוסיף לקופה כ-16 מיליארד שקלים בהכנסות. דוגמה נוספת היא יישום מס רכוש על קרקעות פנויות, שכלול בתקציב 2026, שבו מודל דומה מעריך שווי קרקע ומחייב במס של 1% עד 1.5% משוויה, מה שצפוי להכניס לקופת המדינה באזור ה-10 מיליארד שקל. 

להרחבה: משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה

• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• קו הרקיע החדש: 150 מגדלים וצפיפות שתשנה את פני תל אביב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

להרחבה: משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

איך מתחמקים ממס? 

התחמקות ממס בשוק השכירות אינה תופעה שולית אלא פרקטיקה רחבה. בין השיטות הנפוצות: פיצול חוזים ודיווח על שכר דירה נמוך מהרף, תוך גביית תוספת במזומן. גביית "דמי ריהוט", "דמי חניה" או "דמי ועד" בנפרד. רישום הדירה על שם ילד, הורה או קרוב משפחה. השכרה ללא חוזה או עם חוזה חלקי בלבד. שימוש בחברות או נאמנויות להסתרת הבעלות. דיווח על חודשים ריקים גם כאשר הדירה מושכרת בפועל.

כל אלה אינם חריגים. הם מוכרים, נפוצים, ולעיתים נתפסים כדרך לגיטימית "להסתדר".

למה אנשים מתחמקים ממס? הסיבה הראשונה היא כלכלית, אבל לא היחידה. יש גם תחושת חוסר הוגנות - למה לשלם מס על דירה שנרכשה מכסף שכבר חויב במס. יש תפיסה שמדובר בהכנסה שולית, לא בעסק. יש מורכבות בירוקרטית. ובעיקר - יש שנים ארוכות של חוסר אכיפה. חוץ מזה, אנשים חוששים לדווח לרשויות המס - כמה שיותר מרחק מהרשות ככה עדיף. הם חוששים שברגע שיתחילו לדווח הם יהיו תחת "העין של מס הכנסה". 

שוק של כ-50 מיליארד שקל

שוק השכירות הוא אחד ממנועי הכסף הגדולים במשק, שוק שמגלגל באזור 50 מיליארד שקל, משפיע ישירות על האינפלציה, על חלוקת ההון, על החלטות השקעה של משקי בית ועל הכנסות המדינה ממסים. ובכל זאת, במשך שנים ארוכות השוק הזה פעל באזור אפור, כמעט בלי פיקוח אמיתי, עם רגולציה חלקית ועם מסר ציבורי ברור: המדינה רואה, אבל לא באמת מתערבת. 

בשנים האחרונות רשות המסים החליטה להגביר את האכיפה. מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ'  שם על זה דגש ובהתאמה ההרתעה עולה, עבריינים נתפסים והיקף הגבייה עולה. עם המעבר לבדיקות אוטומטיות, זה יאפשר איתור של חריגים וגבייה הרבה יותר משוכללת. כל זה אגב היה אמור לספק הדיווח חובה שברשות לחצו עליו, אבל בוועדת הכספים, משה גפני ואחרים, הקפיאו את הבקשה, סרבו לה וזרקו את ההצעה של רשות המסים. הטענה היתה שזה יכביד על הציבור, אבל זה לא נכון - מדובר בדיווח פשוט, מהיר שאמור היה לחשוף את כל החריגים. רשות המסים לא השיגה זאת, אז השיגה זאת כמעט באופן מלא בעצמה. 

בישראל יש כיום כ-2.9 מיליון משקי בית. מתוך זה, כ-28%-30% גרים בשכירות, כלומר כ-800-850 אלף משקי בית, המייצגים למעלה משני מיליון בני אדם. זה שיעור גבוה מאוד במונחים היסטוריים, ובעיקר כזה שנמצא במגמת עלייה מתמשכת, בעיקר בקרב צעירים שמעדיפים שכירות מוסדית יציבה על פני רכישה יקרה.

בתל אביב שוק השכירות הוא דומיננטי במיוחד. מעל מחצית ממשקי הבית בעיר גרים בשכירות. שכר הדירה הממוצע לדירת 3 חדרים נע סביב 7,500-8,500 שקל, ובאזורים מבוקשים גם 10,000 שקל ומעלה. בשנה שעברה נרשמה עלייה בשכר הדירה, אם כי בחודשים האחרונים יש התמתנות, בעיקר כי מחירי הדירות בת"א בירידה חדה של כ-9% בשנה. 

בתל אביב התשואה למשכיר נמוכה יחסית, סביב 2.3%-2.9% בשנה. מחירי הדירות הגבוהים יצרו פער עמוק בין שווי הנכס להכנסה השוטפת ותשואה. מנגד, בגלל שמדובר בשכר דירה בעלייה, רוב הדירות כבר חצו את הרף והמשכירים צריכים לשלם מס. 

במרכז הארץ התמונה מאוזנת יותר. שכר הדירה נמוך בכ-30%-15% מתל אביב, מחירי הדירות נמוכים יותר, והתשואה של המשכירים מטפסת ל-3%-3.5% ויש מקומות שיותר - בעיקר בדירות קטנות. בפריפריה, בעיקר בצפון ובדרום, ניתן לראות תשואות גם של 4.55 ו-5%.

שכר הדירה בעלייה

בשנה האחרונה נרשמה עלייה ממוצעת של כ-5%-7% בשכר הדירה הארצי. עם זאת, מתחילים להופיע סימני בלימה. כוח הקנייה של השוכרים נשחק. יותר שוכרים מתמקחים, יותר דירות נשארות ריקות זמן ארוך יותר, ובחלק מהאזורים נרשמות ירידות נקודתיות או ויתורים מצד משכירים.

שאלות ותשובות נפוצות

מהו סף הפטור ממס על שכר דירה?

סף הפטור עומד על 5,654 שקלים לחודש להכנסה משכירות דירת מגורים. מעל סכום זה, ניתן לבחור במסלול של 10% על ההכנסה הגולמית ללא ניכויים, או במסלול רגיל עם ניכוי הוצאות כמו תחזוקה ופחת. כמו כן יש מסלול של תשלום מס על הפער בין שכר הדירה לרף כשהוא מוכפל פי שתיים. בכל מקרה, שיעור המס הכולל על הכנסות משכר דירה הוא נמוך ביחס לשיעור המס על עבודה (כ-50% ויותר) ועל רווחי הון והשקעות בבורסה (25%). 

כיצד פועל הליך גילוי מרצון?

הליך זה מאפשר למשכירים שלא דיווחו בעבר להסדיר חובות עד יוני 2026 ללא הליכים פליליים או קנסות גבוהים. הרשות בודקת את הדיווח, מחשבת את המס החייב ומאשרת תשלום, מה שמונע סיכונים עתידיים ומעודד ציות.

מה ההשלכות של אי-דיווח על שכר דירה?

אי-דיווח עלול להוביל לקנסות כבדים, ריבית פיגורים ועד הליכים פליליים במקרים חמורים. למשל, העלמה של מאות אלפי שקלים יכולה לגרור עבודות שירות או מאסר, בנוסף לתשלום המס המקורי פלוס קנסות שמגיעים ל-100% מהסכום.

האם ניתן לערער על הערכת רשות המסים?

כן, בעלי דירות יכולים להגיש השגה עם ראיות כמו חוזי שכירות נמוכים או תיעוד על תקופות ריקות. הרשות תבחן את הנתונים מחדש, אך אם ההערכה מבוססת, הערעור עלול להיכשל ולהוביל לבדיקה מעמיקה יותר.