משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

רשות המסים בישראל מקדמת שיטה חדשה לאיתור הכנסות משכר דירה שלא דווחו, תוך שימוש בכלים טכנולוגיים מתקדמים כולל בינה מלאכותית. השיטה מבוססת על ניתוח נתונים קיימים ממאגרים ממשלתיים, כמו רישומי הבעלות על נכסים, כדי להעריך אם בעלי דירות נוספות מקבלים תשלומי שכירות מבלי לדווח עליהם, וזאת ללא צורך בשינויים חקיקתיים מיידיים שכן הנתונים זמינים כבר כיום. המטרה היא להגדיל את גביית המסים בענף זה, שמוערכת כיום במעל מיליארד שקלים וסביר אפילו שכמה מיליארדים טובים. 

בישראל מחזיקים כ-300 אלף איש בדירה שנייה, רבות מהן משמשות להשקעה. בנוסף,  מעל 80 אלף איש מחזיקים בשלוש עד חמש דירות, ויש אלפים שמחזיקים גם ביותר דירות. מול משכירי הדירות יש שוכרים שמהווים כ-30% מהמשפחות בארץ. מדובר על מעל 600 אלף דירות שמושכרות. 

כמות הדירות המדווחות לרשות המסים היא כ-25% בלבד. כלומר חלק מאוד גדול מהמשכירים לא מדווחים. הסיבה העיקרית שהם אינם מגיעים לרף הדיווח, אבל יש כאלו שמגיעים ופשוט לא מדווחים, יש דירות ירושה שנופלות בתפר - היורשים לא מדווחים, אך מקבלים תמורה והדירה עוד לא עברה לרישום של יורשים. יש דירות שעל שם הילדים והם מושכרות, יש שפע של תכנונים-טריקים לצאת מהתשלום מסים שגם ככה הוא נמוך מאוד - בשעה שאנחנו משלמים מס מלא על עבודה ועל רווחים בבורסה ורווחי הון, שכר הדירה כמעט פטור וגם מכירת דירה ראשונה-יחידה פטורה ממס שבח. 

במילים פשוטות - לא רק שמשכירי הדירה מקבלים בהגדרה הטבות ענקיות בתשלום מסים, חלק מהם גם את התשלום הנמוך הזה לא משלמים.הכנסה חודשית משכירות עד 5,650 שקלים פטורה ממס ומדיווח. במקרים של שכר דירה גבוה יותר, משכירים יכולים לבחור במסלול של 10% מס על ההכנסה הגולמית, או במסלול רגיל עם ניכויי הוצאות. או במסלול של מיסוי סכום כפול מהחריגה. אולם, רבים בוחרים לא לדווח כלל, מה שמוביל לפער גבייה משמעותי.

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המודל החדש משלב נתונים ממאגר הטאבו, שמאפשר לזהות בעלי דירות נוספות, עם אלגוריתמים שמעריכים את שווי השכירות הצפוי על סמך מיקום, גודל הדירה, עסקאות דומות באזור ומחירי שוק עדכניים. המערכת הזו משתלבת עם מקום המגורים בפועל של הנישום-אזרח וכך אפשר לזהות חריגים - מספר דירות לכל אדם, הערכת שכר דירה שמגיע לכל משכיר ועוד. המודל יכול להעריך שכירות חודשית ממוצעת שעולה על הרף בעוד שהמשכיר לא מדווח. 

אם רשות המסים תראה שאין דיווח היא תשלח דרישת תשלום. זה מאפשר אכיפה יעילה ומהירה. 

המהלך הזה מצטרף למגמה רחבה יותר בשימוש בבינה מלאכותית באכיפת מסים. למשל, בפרויקט חשבונית ישראל, שהושק לפני כשנה וחצי, אלגוריתמים בודקים חשבוניות כדי לאתר זיופים, והצליחו לצמצם היקף עסקאות פיקטיביות מ-100 מיליארד שקלים לכ-30 מיליארד שקלים בשנה, מה שהוסיף לקופה כ-16 מיליארד שקלים בהכנסות. דוגמה נוספת היא יישום מס רכוש על קרקעות פנויות, שכלול בתקציב 2026, שבו מודל דומה מעריך שווי קרקע ומחייב במס של 1% עד 1.5% משוויה, מה שצפוי להכניס לקופת המדינה באזור ה-10 מיליארד שקל. 

להרחבה: משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה

• קרסו נדל״ן במו״מ מתקדם על שותפות בפרויקט רובע ריבל
• העתיד - מגדלים: הבטחה אורבנית או מלכודת תכנונית?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה

להרחבה: משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

מהו סף הפטור ממס על שכר דירה?

סף הפטור עומד על 5,650 שקלים לחודש להכנסה משכירות דירת מגורים. מעל סכום זה, ניתן לבחור במסלול של 10% על ההכנסה הגולמית ללא ניכויים, או במסלול רגיל עם ניכוי הוצאות כמו תחזוקה ופחת. כמו כן יש מסלול של תשלום מס על הפער בין שכר הדירה לרף כשהוא מוכפל פי שתיים. בכל מקרה, שיעור המס הכולל על הכנסות משכר דירה הוא נמוך ביחס לשיעור המס על עבודה (כ-50% ויותר) ועל רווחי הון והשקעות בבורסה (25%). 

כיצד פועל הליך גילוי מרצון?

הליך זה מאפשר למשכירים שלא דיווחו בעבר להסדיר חובות עד יוני 2026 ללא הליכים פליליים או קנסות גבוהים. הרשות בודקת את הדיווח, מחשבת את המס החייב ומאשרת תשלום, מה שמונע סיכונים עתידיים ומעודד ציות.

מה ההשלכות של אי-דיווח על שכר דירה?

אי-דיווח עלול להוביל לקנסות כבדים, ריבית פיגורים ועד הליכים פליליים במקרים חמורים. למשל, העלמה של מאות אלפי שקלים יכולה לגרור עבודות שירות או מאסר, בנוסף לתשלום המס המקורי פלוס קנסות שמגיעים ל-100% מהסכום.

האם ניתן לערער על הערכת רשות המסים?

כן, בעלי דירות יכולים להגיש השגה עם ראיות כמו חוזי שכירות נמוכים או תיעוד על תקופות ריקות. הרשות תבחן את הנתונים מחדש, אך אם ההערכה מבוססת, הערעור עלול להיכשל ולהוביל לבדיקה מעמיקה יותר.