מחירי הדירות נמצאים במגמת ירידה במקביל לירידה בהיקף בעסקאות שבאות לידי ביטוי בעיקר בשוק הדירות יד שנייה, כשאצל הקבלנים והיזמים מדובר בעיקר על תמורות נוספות לדירה שיכולות להגיע בשלל דרכים יצירתיות ובעיקר מבצעי מימון. מנגד, שכר הדירה ממשיך לעלות. 

מזה שנים שברשות המסים ובמשרד האוצר מנסים לקדם חובת דיווח כוללת על כל הכנסה משכר דירה, אך נתקלים שוב ושוב בהתנגדות מצד ועדת הכספים של הכנסת. בפועל, אין כמעט מסים על הכנסות משכר דירה בשעה שעל הכנסות משכר יש מס שעשוי להגיע ל-50% ובהכנסות ורווחים משוק ההון יש מס של 25%.  המס על שכר דירה הוא אפס עד 5,654 שקלים, כשמעל סכום זה יש טכניקה של הכפלת ההפרש ותשלום מס עליו. מסלול נוסף לבחירת המשכירים הוא מסלול של 10% מס. כלומר, רשות המסים מציעה למשכירים, כל עוד פעילות ההשכרה לא נחשבת לעסק, מיסוי באמת שולי. ולמרות זאת - יש המון העלמות. 

בחודשים האחרונים הגבירו ברשות המסים את השימוש בנתונים ממקורות חיצוניים כדי לעלות על מעלימי מס, כמו שימוש בחשבונות החשמל, המים והגז, עסקאות שבוצעו בין קרובי משפחה, ואפילו בקשות לפיצוי מהמדינה בגין אובדן הכנסה בעקבות המלחמה. נראה שאחד המקורות החשובים הוא מידע מרשם הירושות - רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס. כך נחשפו מקרים שבהם הושכרו דירות לאורך שנים, מבלי שהוגשה על כך כל הצהרה לרשות המסים.

ברשות המסים בוחרים במקרים רבים שלא להוביל את מעלימי המשפט לבית המשפט. לעיתים הפתרון הוא - 'הסדר כופר', תשלום כספי מצד הנישום שנחשד בהעלמת מס, בתמורה לסגירת ההליך הפלילי נגדו. ההסדר הזה נחשב מקל יחסית, אך הוא כולל גם תשלום רטרואקטיבי של המס שהועלם, וגם קנס עונשי נוסף שמגיע לעשרות ולעיתים למאות אלפי שקלים, בהתאם להיקף ההכנסה שהוסתרה.

• שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
• השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

איך נראה ההסדר בפועל?

קודם כל, מדובר לרוב במשכירים פרטיים: שכירים, פנסיונרים ובעלי הכנסה נוספת - שחשבו שהמערכת לא תדע על פעילותם. אלא שכיום, עם היכולת של רשות המסים לחבר בין מקורות מידע שונים, גם העלמות שנראות 'קטנות', לא נעלמות מהרדאר. המשכירים האלו כשנתפסים מעלים תירוצים שונים ומשונים, לרוב כמובן זה לא עובר את אנשי רשות המס. אם רשות המס מתרשמת שזו טעות תמימה וקטנה, אז במקרים רבים היא דורשת את המס מבלי להיכנס לתשלום קנס או כופר. במקרם שמדובר על כסף גדול וההעלמה מכוונת, רשות המס מציעה לרוב כופר. כלומר, המעלים מס משלם קנס מעבר לתשלום המס ולא הולכים לבית המשפט. זה לא רק בתחום מיסוי הנדל"ן, מדי שנה מגיעה רשות המסים למאות עסקאות כופר בתחומים שונים. נתמקד במעלימי מס על שכר דירה. 

פנסיונרית מתל אביב - העלימה 200 אלף שקל, שילמה כופר של 30 אלף

פנסיונרית תושבת תל אביב נחשדה בהשמטת הכנסות משכר דירה בשנים 2018-2019, בסכום כולל של 200 אלף שקל. כשעושים חשבון פשוט מקבלים שמדובר בשכר דירה של כ-8.3 אלף שקל בחודש. הפנסיונרית פשוט לא שילמה למרות שזה מעל הרף. 

• ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
• המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

בעקבות החקירה, הוחלט שלא להגיש נגדה כתב אישום פלילי, אלא להטיל עליה הסדר כופר - תשלום עונשי שנועד להחליף את ההליך המשפטי. לפי החלטת רשות המסים, היא שילמה כופר בסך 30 אלף שקל, בנוסף למס המלא על ההכנסה שהועלמה. 

בין הנימוקים להקלה: גילה המתקדם, גובה העבירה, והמלצת הפרקליטות והיחידה החוקרת. מדובר במקרה קלאסי שבו נעשתה העלמה לאורך זמן קצר, בסכום לא מאוד חריג - אך גם אליו רשות המסים הצליחה להגיע.

שכיר מהמרכז - העלים כמעט חצי מיליון, שילם כופר של 70 אלף שקל

שכיר תושב אזור מרכז נחשד בהשמטת הכנסות משכר דירה בשנים 2018-2019, בסכום גבוה יותר מהמקרה הקודם, שעמד על 466 אלף שקל. כאן מדובר על שכר דירה שקרוב ל-20 אלף שקל בחודש (כנראה מדובר במספר דירות). גם במקרה הנוכחי הוחלט להימנע מהליך פלילי ולהטיל כופר בגובה 70 אלף שקל, בנוסף לתשלום המס שהחסיר.

הנימוקים להחלטה כללו את גובה ההכנסה שלא דווחה, סכום המס שהועלם בפועל, והמלצת היחידה החוקרת. מדובר באדם שאינו יזם נדל"ן או בעל תיק נכסים, אך עצם העובדה שהכנסות משמעותיות התקבלו לאורך זמן ללא דיווח - הביאה לכך שהקנס שהוטל עליו היה גבוה משמעותית מהמקרה הקודם.

בני זוג מירושלים - העלימו 930 אלף שקל, שילמו כופר של 140 אלף

כאן מדובר על מקרה חמור יותר, זוג פנסיונרים מירושלים, שהשמיטו הכנסות מהשכרת דירות למגורים לאורך שבע שנים. בין 2015 ל-2022, בסכום מצטבר של כ-930 אלף שקל. מדובר על כ-130 אלף שקל בשנה כ-11-12 אלף שקל בחודש. 

בעקבות החקירה, ולאחר שקלול מצבם הרפואי והאישי, הוטל עליהם כופר כולל בסך 140 אלף שקל. מעבר לקנס, הם נדרשו לשלם גם את מלוא המס שהחסירו, בתוספת ריבית והצמדה. המקרה הזה ממחיש כי רשות המסים הולכת לקראת אנשים מבוגרים ו-או חולים, אבל היא לא מוותרת ובצדק על החזר המס המלא ועל קנס משמעותי. אם היה מדובר במקרה הזה במשכירים צעירים,  ייתכן שהיו הולכים להליך פלילי או לכל הפחות מעלים את גובה הקנס. 

הסדר שמקל עם הנישום - ולא מובטח לכל אחד

נקודה חשובה היא שמסלול תשלום הכופר אינו מסלול אוטומטי והוא גם לא זכות שמעוגנת בחוק, אלא אפשרות משפטית שרשות המסים יכולה להציע במקרים מסוימים בלבד ובכפוף לשיקול דעתה. הסדר כופר נחשב לאמצעי ענישה מינהלית, שנועד להחליף את ההליך הפלילי במקרים שבהם קיימים שיקולים להימנע מהגשת כתב אישום - למשל גיל מתקדם, נסיבות אישיות, שיתוף פעולה עם הרשות, או היעדר עבר פלילי. במקרים רבים השיקול המרכזי הוא לחץ על המערכת. אי אפשר לקחת להליך פלילי את כל המעלימים האלו. יש כאן עניין של עלות מול תועלת, והתועלת בהליך פלילי כשיש אפשרות לגבות כופר היא במקרים רבים עולה על התועלת שישיג הליך פלילי שדורש גם עלויות כבדות. 

אבל כשהרשות מחליטה שלא להסתפק בכופר, או כשאין הסכמה מצד הפרקליטות, או כאשר הנישום לא משתף פעולה - ההליך עשוי להתגלגל לכתב אישום פלילי. המשמעות שונה בתכלית: מדובר בהליך משפטי פומבי, שכרוך בדיונים בבית משפט, בהרשעה אפשרית בעבירת מס, ולעיתים גם בקנסות גבוהים יותר.

יתר על כן, לא כל עבירה מתאימה להסדר כופר. ברשות המסים בוחנים את חומרת ההעלמה: גם לפי הסכום שהוסתר, גם לפי משך הזמן, וגם לפי דפוס ההתנהגות. ככל שמדובר בהתנהלות מתמשכת, בהכנסות גבוהות, או בהסתרה אקטיבית (למשל זיוף חוזים, רישומים כוזבים, פתיחת חשבונות בנק נפרדים וכו') - כך פוחת הסיכוי שהמקרה יסיים בכופר, וגובר הסיכוי להליך פלילי מלא.

בנוסף, גם אם הוסכם על הסדר כופר, הוא כולל רישום במערכת כמי שביצע עבירה, גם אם ללא הרשעה. זהו תיעוד שעשוי להשפיע בעתיד - למשל אם יתבקש שוב הסדר, אם יוגש כתב אישום נוסף, או בהקשרים אחרים מול המדינה.