יש לכם דירה להשכרה? כך תוכלו להגדיל את שכר הדירה

התשואה הכוללת בהשקעה בדירה מורכבת מתשואת השכירות בתוספת לרווח שעשוי להיווצר כתוצאה מעלייה בשווי הנכס. העלאת שווי הנכס מושפעת בעיקר ממגמת המחירים בשוק, אבל לא רק. החלטות ומהלכים של משקיע יכולים להעלות את שווי הנכס.

כדי לתמחר שווי של חברה, מניה או אג"ח, אנליסט בוחן את שווי ההכנסות והצמיחה העתידית ומחשב שווי נוכחי. כך גם בנדל"ן. שמאי מחשב את שווי הנכס על ידי היוון, כלומר חישוב שווי ההכנסות העתידיות לפי ריבית מקובלת.

לדוגמה, דירה שמושכרת ב-4,000 שקל לחודש, כלומר 48,000 שקל בשנה, על פי שיעור היוון של 3%, שמקובל בהשקעה בנדל"ן למגורים, תהיה שווה כ-1.6 מיליון שקל.

תוספת של מאות שקלים בחודש לשכר הדירה יכולה להגדיל את שווי הנכס בעשרות אלפי שקלים. כך למשל, העלאת שכר דירה ב-200 שקל בחודש יוצרת הכנסה נוספת של 2,400 שקל בשנה. אם נהוון את הגידול ההכנסה, מדובר בתוספת של 80,000 שקל לשווי הנכס.

• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
• גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בטור זה אסקור שורה של מהלכים פשוטים שבעלי דירות יכולים לבצע כדי להגדיל את שכר הדירה ואת שווי הנכס:

שדרוגים קטנים עם אפקט גדול
שיפוץ מטבח קל על ידי החלפת ברזים, ידיות, חזיתות של ארונות או משטח העבודה, חידוש חדרי אמבטיה באמצעות החלפת כיור, ברזים ויישום רובה בין האריחים, תיקון סדקים, צביעת קירות ודלתות פנים, או השקעה גדולה יותר - למשל איחוד חללים כמו המטבח והסלון או המרפסת והסלון על ידי שבירת מחיצות מיותרות.

טיפול בחללים משותפים מצריך שיתוף פעולה בין שכנים, אך מדובר בהשקעה קטנה יחסית עם אפקט מצטבר: צביעת קומת הכניסה לבניין, החלפת תיבות הדואר, טיפול בעשבייה ובמפגעים, כל אלו משפרים את מראה הנכס ומוסיפים ערך לכל הדירות בבניין.

• הכסף והזהב ברחו למעלה, הביטקוין דווקא נחלש. איך משקיעים בו?
• למי ולמה כדאי לבטל את הסכם ייעוץ ההשקעות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

טיפול מהיר בתקלות
תקלות שצצות מעת לעת כמו סתימות, נזילות או מזגן שמתקלקל עולות כסף, אך בסופו של יום מדובר בהשקעה בנכס. טיפול זריז ואיכותי מאפשר להעלות את שכר הדירה ולשמר דיירים איכותיים.

סעיף העלאת שכר דירה מוסכם מראש
כחלק מחוזה השכירות ושמסדיר מראש את העלאת שכר הדירה עם סיום תקופת השכירות בגובה 3%-5% או הצמדה למדד.

טיפול בתסבוכת משפטית או רישומית
במידה ויש כזו בדירה או בבניין, למשל הפיכת רישום מושע לרישום כבית משותף, הפיכת נכס שמוגדר כמבנה מסוכן למבנה ללא אזהרה כזו, או הסדרת זכויות בחללים משותפים כמו מחסנים וחניות יעלו את שווי הנכס.

קידום התחדשות עירונית
כל התקדמות בשלבים לקראת התחדשות עירונית מעלה את ערך הדירות בבניין, ללא כל הוצאה כספית מטעם בעלי הדירות. החל מפעולה פשוטה של בחירת נציגות לבניין בישיבת הועד הקרובה שלכם, דרך בחירת משרד עורך דין ויציאה למכרז קבלנים עד לקבלת היתר.

רוב בעלי הדירות רואים בנדל"ן השקעה פסיבית ומסתפקים בקבלת שכר הדירה החודשי. בפועל, דירה להשקעה היא נכס שמצריך ניהול. החלטות קטנות כמו טיפול מהיר בתקלות, שדרוג נקודתי או חידוש חכם של חוזה השכירות משפיעות ישירות על גובה ההכנסה. מאחר ששווי הנכס נגזר מהתזרים שהוא מייצר, כל שיפור מגדיל לא רק את ההכנסה השוטפת אלא גם את שווי הדירה ואת היכולת למכור בעתיד או לממן אותה מחדש בתנאים טובים יותר.

הכותב עסק שנים בייעוץ השקעות וכיום הינו משקיע עצמאי