רוכשי דירות במבצעי מימון מתחרטים - 1,300 ביטולים; האוצר: משבר עמוק במכירות קבלנים

שוק הנדל"ן למגורים בישראל ממשיך להתמודד עם אתגרים משמעותיים מאוד שרק הולכים וגדלים - כך עולה מהסקירה החודשית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש נובמבר האחרון. הנתונים מצביעים על מגמות מדאיגות במיוחד בפלח מכירות הקבלנים, תוך עלייה משמעותית בתלות בסבסוד הממשלתי ובביטולי עסקאות שנחתמו בשנים האחרונות. מבצעי ה-80/20 ביטאו הנחה גדולה מאוד על המחיר, הנחה שהלמ"ס לא לקח אותו בחשבון כי הקבלנים לא הזיזו את "מחיר המחירון", אחרת היה נוצר כדור שלג של ירידות מחירים. ההנחה של הקבלנים פיתתה רבים, אבל ירידות של 5%-10% במחירי הדירות ברוב חלקי הארץ הופכים את העסקאות האלו לא כלכליות קצב הביטולים הולך וגדל ועל פי הנתונים עד נובמבר ביטלו 1,300 רוכשים את העסקה. אלו עוד דירות שבעצם חוזרות לשוק. 

הדגשנו את הבעיה הגדולה כאן- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח וזה עשוי להפוך לגורם שישפיע משמעותית על המחירים בשנה הבאה. 

קריסת מכירות הקבלנים: חזרה 20 שנה אחורה

על פי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, בחודש נובמבר נרכשו 7,377 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי - גידול של 3% בלבד בהשוואה לנובמבר 2024. אולם מאחורי היציבות לכאורה מסתתרת תמונה מורכבת בהרבה. כאשר מנכים את המכירות בסבסוד ממשלתי, שהיו גבוהות יחסית, מסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב-6,328 דירות בלבד - ירידה של 3% לעומת תקופה מקבילה אשתקד.

בהשוואה היסטורית, התמונה אף חמורה יותר. נתוני האוצר מראים כי רמת העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר 2025 היא מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים. "בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי נובמבר נמצא כי רמה זו בנובמבר 25' הינה מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר הוא מקדים רק את חודשי נובמבר של האינתיפאדה השניה (2002,2003) וזה שלאחר פרוץ מלחמת 'חרבות ברזל' בשנת 2023", נכך כתב בסקירה.

• גבעתיים ממשיכה להתחדש: 27 דירות חדשות בקריית יוסף
• כ-88 אלף למ"ר בת"א: מיני־פנטהאוז נמכר ב-8 מיליון ש'
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפלח שמוביל את הירידה בעסקאות הוא זה של מכירות הקבלנים בשוק החופשי. בחודש נובמבר הסתכמו מכירות אלו ב-1,873 דירות בלבד - ירידה חדה של 18% בהשוואה לנובמבר 2024. זוהי אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי נובמבר מאז תחילת שנות האלפיים.

התמונה השנתית אף חמורה יותר. בחודשים ינואר-נובמבר 2025 מכרו הקבלנים בשוק החופשי רק 19,911 דירות - ירידה משמעותית של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024. לפי אומדנים ראשוניים, סך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנת 2025 צפוי להיות גבוה רק באחוזים בודדים מהרמה הנמוכה שנרשמה ב-2023, ודומה לרמת המכירות לפני עשרים שנה - וזאת למרות שמספר משקי הבית כיום גבוה משמעותית.

באר שבע והמרכז בירידה חדה

בפילוח גיאוגרפי, הירידה החדה במכירות הקיפה כמעט את כל האזורים. אזור באר שבע, שהוביל יחד עם תל אביב את מכירות הקבלנים בשוק החופשי עם 298 דירות שנמכרו, בלט בירידה של 31% במכירות בהשוואה לנובמבר 2024. בסיכום החודשים ינואר-נובמבר 2025 נמכרו באזור זה 3,724 דירות חדשות בשוק החופשי - ירידה של 29% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024.

• “עירוב שימושים הוא כבר לא טרנד - אלא הכרח תכנוני”
• תמ״א 55: המדינה מרכזת תשתיות במוקדים כדי לקצר שנים ולשחרר אלפי דירות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

יוצא מן הכלל היה אזור תל אביב, שבלט בגידול של 26% במכירות בהשוואה לנובמבר 2024. אולם גידול זה, שבמונחים כמותיים מבטא תוספת של 62 דירות בלבד, מתרכז בשני פרויקטים שהחלו להיות משווקים בחודש נובמבר. הסקירה מציינת כי לפחות באחד מהם ניתנו הטבות משמעותיות לרוכשים שאינן מוגדרות כהטבות מימון ועדיין אינן מגולמות במחיר.

אחת הסוגיות המרכזיות בשוק הנדל"ן בשנה האחרונה היא תופעת הטבות המימון שמעניקים הקבלנים. בחודש נובמבר 2025 עמדה שכיחות הטבות המימון המדווחות על 25% (בחמשת האזורים הנבדקים) - נמוך משמעותית מ-40% שנרשמו בנובמבר 2024, אך עדיין ברמה משמעותית. הירידה מוסברת בעיקר בהגבלות שהטיל בנק ישראל באפריל 2025.

הסקירה מציינת כי "במרץ 25' הגיעה שכיחות הטבות אלו למחצית ממכירות הקבלנים בשוק החופשי". עם זאת, חשוב לציין שלאחרונה החלו הקבלנים להציע הטבות כספיות שאינן מוגדרות כהטבות מימון, כגון סבסוד של ריבית המשכנתא או הנחה משמעותית במחיר עבור פריסת תשלומים קצרה יותר, אך בהיעדר דיווח על הטבות אלו אין אפשרות לכמת אותן.

בפילוח אזורי, רק באזור המרכז נרשם גידול בשכיחות הטבות המימון בנובמבר (29%), אם כי שיעור זה עדיין נמוך ב-11 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2024. מנגד, באזור חדרה נרשמה ירידה חדה - משליש מהמכירות באוקטובר לרבע בנובמבר, לעומת 74% מהמכירות בנובמבר 2024.

ניתוח תזרים המזומנים של הקבלנים חושף תמונה מורכבת. התזרים הפוטנציאלי (התמורה הכספית ממכירות, ללא תלות במועד קבלתה) עמד בנובמבר 2025 על 6.9 מיליארד שקלים - ירידה ריאלית של 8% בהשוואה לנובמבר 2024, למרות יציבות יחסית במספר הדירות שנמכרו. הירידה מוסברת במידה רבה בגידול בשיעור הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי.

תזרים המזומנים בפועל (על בסיס דיווחי מע"מ) מספר סיפור שונה. בניגוד לתזרים הפוטנציאלי שירד, תזרים המזומנים בפועל לפני ניכוי תשומות עמד על 6.6 מיליארד שקלים - גבוה ב-19% ריאלית בהשוואה לנובמבר 2024. הסקירה מסבירה: "ממצאים אלו, בדומה לממצאים דומים בחודשים קודמים, מוסברים בין היתר בהטבות המימון שמעניקים הקבלנים, המביאים לדחייה ארוכה מהרגיל של קבלת התשלום העיקרי מהרוכשים במסגרת מבצעי המימון".

בניכוי תשומות, עמד תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים בנובמבר על 1.3 מיליארד שקלים, לאחר שבחודשיים הקודמים עמד על רמה חודשית של כ-400 מיליון שקלים בלבד. מעניין לציין שיותר ממחצית תזרים נטו זה מתרכז אצל חמש חברות בלבד.

התלות בסבסוד הממשלתי ממשיכה לגדול. בחודש נובמבר 2025 עמדו הרכישות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת") על 1,049 דירות - גידול חד של 59% בהשוואה לנובמבר 2024. כך, משקל המכירות בסבסוד ממשלתי בחודש נובמבר הגיע ל-36% מסך הדירות החדשות שנמכרו, לעומת 22% בלבד בנובמבר 2024.

הערים הבולטות ברכישות בסבסוד ממשלתי היו באר יעקב (256 דירות), קריית ביאליק (135), אופקים (100) ותל אביב-יפו (66).

דירות "על הנייר": ירידה מרמת השיא

שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" (דירות שמשך הזמן לקבלתן עומד על 24 חודשים לפחות) עמד בנובמבר על 60%, בדומה לחודש הקודם ונמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2024. מדובר בירידה מרמת השיא של 68% שנרשמה בדצמבר 2024, אשר עשויה להיות מוסברת במגבלות בנק ישראל על הטבות המימון.

בניגוד למגמה הירידה במכירות דירות חדשות, סך מכירות יד שניה בחודש נובמבר עמד על 4,455 דירות - גידול של 6% בהשוואה לנובמבר 2024. בפילוח גיאוגרפי, הגידול המתון הקיף את כל האזורים למעט באר שבע, שבלט בגידול במספר העסקאות בפלח זה מתחילת 2025 ועד אוגוסט, אך ב נובמבר נרשמה ירידה קלה של 1%.

משקיעים: עלייה זהירה לאחר ירידות רצופות

רכישות המשקיעים בנובמבר הסתכמו ב-1,210 דירות - גידול של 11% בהשוואה לנובמבר 2024, זאת לאחר ירידות רצופות ברכישות אלו מאז פברואר 2025. תוספת הרכישות, שעמדה על 123 דירות ברמה ארצית, התרכזה ברובה באזור תל אביב.

הגידול הבולט באזור תל אביב מעורר עניין מיוחד: ברכישות המשקיעים באזור זה נרשם גידול חד של 56% לעומת נובמבר 2024, עם 239 דירות שנרכשו - אחת הרמות הגבוהות בשלוש השנים האחרונות. הממצאים מלמדים כי הגידול הושפע בחלקו משני פרויקטים חדשים, אך מעניין יותר הממצא לגבי רמות המחירים. ניתוח מחירי הדירות החדשות שרכשו משקיעים באזור תל אביב מלמד כי אלו היו נמוכים בהשוואה לחודשים ינואר-אוקטובר 2025.

המחיר החציוני לדירה באזור תל אביב שרכשו משקיעים בנובמבר עמד על 4.2 מיליון שקלים, לעומת 4.9 מיליון שקלים בממוצע בעשרת החודשים הראשונים של 2025, ונמוך גם בהשוואה ל-4.5 מיליון שקלים בנובמבר 2024. הסקירה מציינת שממצאים אלו עשויים לשקף, מעבר לירידת מחירים אפשרית, גם תמהיל שונה של דירות מבחינת מיקום, גודל וסטנדרט בניה.

מכירות המשקיעים בנובמבר הסתכמו ב-1,296 דירות, ללא שינוי בהשוואה לנובמבר 2024, כך שסך הרכישות נטו של משקיעים הוסיף להיות שלילי גם בנובמבר. מאז אוקטובר 2021, טרם העלאת מס הרכישה על משקיעים, ועד נובמבר 2025, נגרעו ממלאי הדירות בידי משקיעים כ-8,500 דירות.

רכישות דירה ראשונה בנובמבר הסתכמו ב-4,104 דירות כולל סבסוד ממשלתי - גידול מתון של 1% בהשוואה לנובמבר 2024. בניכוי הסבסוד הממשלתי, הסתכמו רכישות דירה ראשונה ב-3,055 דירות - ירידה של 10% לעומת תקופה מקבילה אשתקד.

בפילוח אזורי, ממשיך לבלוט אזור המרכז עם ירידות ברכישות סגמנט זה בשוק החופשי - ירידה של 13% בנובמבר בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז מרץ 2025. מתחילת 2025 נמכרו באזור המרכז 3,034 דירות בלבד - ירידה חדה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024, שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה ארצית.

רכישות "משפרי הדיור" בנובמבר הסתכמו ב-2,063 דירות - גידול של 3% בהשוואה לנובמבר 2024. בפילוח גיאוגרפי, בארבעה אזורים נרשם גידול, כאשר בולט אזור חיפה עם גידול של 25%. מנגד, ירידה חדה של 27% נרשמה באזור רחובות. מעניין לציין ששיעור "מצמצמי הדיור" (אלו שרכשו דירה זולה יותר מזו שמכרו) עמד על 26% - גבוה במעט בהשוואה לנובמבר 2024.

ביטולי עסקאות: התרעה אדומה

אחד הממצאים המדאיגים ביותר בסקירה הוא הגידול בביטולי עסקאות. הסקירה כוללת לראשונה ניתוח מעמיק של התופעה, המצביע על גידול משמעותי בשיעור ביטולי העסקאות משנת 2023.

מתוך הדירות שמכרו קבלנים בשנת 2021 (כ-40,000 דירות), שיעור ביטולי העסקאות עומד על 0.5% בלבד שנתיים לאחר תום השנה. לעומת זאת, מעסקאות שנעשו בשנת 2023, שיעור הביטולים עומד כיום על 3.6% - גידול פי שבעה. בשנת 2022 נרשם שיעור ביטולים ביניים של 2.9%.

במונחים כמותיים, סה"כ נקלטו עד כה כ-1,300 ביטולי עסקאות משלוש השנים האחרונות (2023-2025). חשוב לציין שלגבי עסקאות מ-2024 ו-2025 מוקדם עדיין לקבל תמונה מלאה, שכן מרבית העסקאות בהן ניתנו הטבות מימון הן עם מועד מסירה של שנתיים ומעלה, כאשר רק אז מתבצע התשלום העיקרי.

בפילוח אזורי, שכיחות ביטולי העסקאות גבוהה במיוחד באזור באר שבע - 6.5% מהעסקאות שנעשו בשנת 2023 בוטלו, במונחים כמותיים כ-240 דירות. "בשני-שליש מביטולים אלו ההסבר שניתן בהודעה לרשות המסים היה קשיים כלכליים", מציינת הסקירה. "בחלק מאותם ביטולים צוינו סיבות ספציפיות, כגון, אי קבלת אישור למשכנתא, אי עמידה בלוחות התשלומים לקבלן וכו'".

אזורים נוספים עם שיעורי ביטול גבוהים הם טבריה (4.2%), נצרת (4.8%), חדרה (3.8%) ורחובות (3.7%). גם באזור תל אביב, שכיחות הביטולים מעסקאות 2024 עומדת כיום על 1.8% - רק חצי אחוז מתחת לשיעור הביטולים מעסקאות 2023 כעבור שנתיים.

השלכות ומשמעויות

הנתונים מצביעים על שוק נדל"ן במצוקה, עם כמה מגמות מדאיגות:

ראשית, הקריסה במכירות הקבלנים בשוק החופשי מעידה על קושי משמעותי של רוכשים פוטנציאליים לממן רכישת דירה חדשה. הירידה של 33% במכירות השנתיות, והחזרה לרמות דומות לאלו שנרשמו לפני 20 שנה (כאשר מספר משקי הבית היה נמוך בהרבה), מהווה תרעה אדומה.

שנית, הגידול החד בתלות בסבסוד הממשלתי - מ-22% מהמכירות ב-2024 ל-36% ב-2025 - מעיד על כך שבלי התמיכה הממשלתית, מצב השוק היה חמור עוד יותר. זהו מצב בלתי בר-קיימא לטווח הארוך ומעמיס נטל כבד על התקציב הציבורי.

שלישית, תופעת ביטולי העסקאות בשיעורים גבוהים כל כך מעידה על כניסה של רוכשים לעסקאות שאינם בטוחים ביכולתם לממן, תוך הסתמכות על הטבות מימון שדוחות את התשלום העיקרי. כפי שמזהיר בנק ישראל בדוח היציבות הפיננסית, אם תופעה זו תתרחב, "עלולים רוכשים אלה לספוג הפסד בשיעור של כ-10% ממחיר הנכס על אי השלמת העסקה".

רביעית, הפער בין תזרים המזומנים הפוטנציאלי לבין הבפועל מעיד על דחיית תשלומים משמעותית, מה שמקשה על הקבלנים לממן פרויקטים חדשים ועלול להוביל לקשיים תזרימיים בעתיד.

הסקירה מציינת שבשנים 2023-2025 החזרי מס רכישה נעים סביב חצי מיליארד שקלים בכל שנה, לעומת ממוצע של 400 מיליון שקלים בשנים 2021-2022 - גידול שמשקף בין היתר את הגידול בביטולי העסקאות.

מבט קדימה

הנתונים מצביעים על שוק נדל"ן שנמצא בצומת קריטי. מצד אחד, הביקוש הפוטנציאלי לדירות גבוה, כפי שמעיד הגידול באוכלוסייה ובמספר משקי הבית. מצד שני, יכולת המימון של רוכשים פוטנציאליים מוגבלת, הן בשל רמות המחירים הגבוהות והן בשל המגבלות על הטבות המימון.

הקבלנים מצדם מתקשים למכור דירות ללא הטבות משמעותיות, אך המגבלות המוטלות על הטבות אלו ע"י הרגולטור צמצמו את האופציות העומדות לרשותם. הפתרון המתבקש בטווח הקצר הוא הגברת הבנייה בסבסוד ממשלתי, אך זהו פתרון חלקי ומטיל נטל כבד על התקציב הציבורי.

לטווח הארוך, פתרון משבר הדיור מחייב הגדלה משמעותית של היצע הדירות החדשות, ייעול תהליכי התכנון והבנייה, והקלה במיסוי על רוכשי דירה ראשונה - צעדים שיכולים להוריד את המחירים ולאפשר לשוק לפעול בצורה בריאה יותר.

הנתונים לגבי ביטולי העסקאות, שהאוצר ימשיך לעקוב אחריהם, יהוו מדד חשוב לבריאות השוק בחודשים הקרובים. אם המגמה תימשך, היא עלולה להוביל להידוק נוסף בתנאי המימון של הבנקים ולהקשחת יחס הקבלנים כלפי רוכשים, מה שעלול להחמיר עוד יותר את המשבר.