84 אלף דירות חדשות ללא קונים: הקבלנים מבקשים הטבות מס במקום להוריד מחירים

הצעה חדשה שהועברה למשרד האוצר ולמשרד הבינוי והשיכון על ידי יו״ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, עמית גוטליב, מבקשת לאפשר ליזמי נדל"ן להשכיר דירות חדשות שנותרו ללא קונים לתקופה של חמש עד עשר שנים, בתמורה להטבות מס. המטרה היא להתמודד עם מלאי גדול של דירות מוכנות שאינן נמכרות, ובמקביל להגדיל את היצע הדירות בשוק השכירות, שבו המחירים ממשיכים לעלות.

לפי נתונים שפורסמו בענף, כ-84 אלף דירות חדשות עדיין לא נמכרו ברחבי הארץ. מתוך המלאי הזה, כ-20 אלף דירות כבר הושלמו ומוכנות למסירה. חלק גדול מהן נמצא בערים שבהן הביקוש לדיור נחשב גבוה יחסית, ובהן ירושלים, תל אביב, רמת גן ופתח תקווה. להרחבה:  במחוז תל אביב יידרשו יותר מארבע שנים כדי למכור את מלאי הדירות החדשות

כיום, יזמים שמחזיקים בדירות מוכנות שלא נמכרו נדרשים לשאת בעלויות מימון, תחזוקה, ארנונה ולעיתים גם דמי ניהול, בלי שהנכסים מייצרים עבורם הכנסה. במקרים רבים, הם מעדיפים להמתין לרוכש במחיר שקבעו מראש, במקום להוריד מחירים באופן חד. אלא שההמתנה יכולה להימשך חודשים ארוכים ואף יותר, בעיקר בפרויקטים שבהם קצב המכירות האט.

דירות מוכנות מצד אחד, עלייה בשכר הדירה מצד שני

 בזמן שבשוק הדירות החדשות נצבר מלאי, שוק השכירות ממשיך להתייקר. במדד האחרון נרשמה עלייה של כ־6% בשכר הדירה שמשלמים שוכרים חדשים. מדובר בעלייה שמכבידה בעיקר על זוגות צעירים, משפחות ומשקי בית שאינם יכולים או אינם רוצים לרכוש דירה בתקופה של ריבית גבוהה ואי-ודאות כלכלית.

העלייה בשכר הדירה נובעת מכמה גורמים. האטה במכירת דירות משאירה יותר משקי בית בשוק השכירות לתקופה ארוכה יותר, במקום לעבור לרכישת דירה. לכך מצטרפים ביקושים מצד עובדים זרים, וכן השפעות של פרויקטים להתחדשות עירונית, שבהם משפחות מפנות דירות ישנות ונדרשות למצוא פתרונות שכירות זמניים.

על הרקע הזה, ההצעה מבקשת לחבר בין שתי הבעיות: מלאי גדול של דירות חדשות שאינו נמכר, ומחסור יחסי בדירות להשכרה באזורים מבוקשים. במקום שהדירות יעמדו ריקות, היזמים יוכלו להשכיר אותן במסלול מוסדר ולקבל הטבות מס שיקלו עליהם כלכלית. 

הקבלנים מבקשים הקלה, אבל גם יכולים לספוג את התקופה

 אלא שההצעה מעוררת גם ביקורת עקרונית. בשנים האחרונות, ובמיוחד בתקופות שבהן מחירי הדירות עלו במהירות, חלק גדול מחברות הבנייה והיזמים נהנו מרווחים גבוהים מאוד. כאשר המחירים עלו, הביקושים היו חזקים והמכירות זרמו, לא נשמעה דרישה מצד הענף להגדיל את תשלומי המס או להחזיר חלק גדול יותר מהרווחים לציבור.

כעת, כשהריבית גבוהה יותר, המכירות האטו ומלאי הדירות גדל, שוב מופנית הדרישה למדינה: להעניק הטבות מס, לסייע במימון, לפתוח מסלולים מיוחדים ולהקטין את הסיכון של היזמים. אלא שבשוק חופשי גם חברות נדל"ן צריכות לדעת להתמודד עם תקופות חלשות, ולא לצפות שהמדינה תיכנס בכל פעם שבה תנאי השוק אינם נוחים להן.

 הבעיה המרכזית היא שהדירות אינן נמכרות לא משום שאין להן ביקוש בכלל, אלא משום שבמקרים רבים הפער בין המחיר שמבקשים היזמים לבין המחיר שהקונים מוכנים לשלם עדיין גדול. במקום להוריד מחירים, להציע תנאי תשלום גמישים יותר או לספוג חלק מהפגיעה ברווחיות, היזמים מבקשים לקבל מסלול שיאפשר להם לשמור על שווי הדירות ועל התשואה הצפויה.

• איך כוח הקנייה לרכישת דירה נשחק בשנה האחרונה?
• הקבלנים בלחץ - מתמקדים בניסיונות מכירה, בונים פחות

המדינה צריכה לשאול האם הטבות המס אכן יועברו לציבור, בדמות שכר דירה נמוך יותר, חוזים ארוכים יותר והיצע רחב יותר, או שהן יהפכו לעוד שכבת הגנה על רווחיות החברות. אם מדובר בהקלה ליזמים בלבד, בלי התחייבות ברורה למחירי שכירות סבירים ולתנאי שכירות הוגנים, הציבור עלול לשלם פעמיים: פעם אחת דרך הטבות המס, ופעם שנייה דרך שכר דירה גבוה.

התחייבות להשכרה ארוכה בתמורה להטבות

 לפי ההצעה, יזם שיבחר להצטרף למסלול יתחייב להשכיר את הדירות לתקופה של חמש עד עשר שנים, בתנאים קבועים ובפיקוח. בתמורה, הוא יקבל הטבות מס שאמורות לשפר את התשואה מהנכס ולהפחית את הסיכון הכלכלי שבהחזקת דירה לא מכורה. המטרה היא לאפשר ליזמים לייצר הכנסה מהדירות בלי להיאלץ למכור אותן בהנחה משמעותית. מבחינת המדינה, מדובר בדרך אפשרית להגדיל את היצע הדירות להשכרה בלי להמתין להקמת פרויקטים חדשים ובלי להשקיע ישירות בבנייה ציבורית.

עם זאת, היקף ההטבה ותנאיה יהיו קריטיים להצלחת המהלך. יזמים יצטרכו להשתכנע כי ההכנסה משכר הדירה, יחד עם הטבות המס, מצדיקה ויתור זמני על מכירת הדירות. מנגד, המדינה תצטרך לוודא שהמסלול אינו הופך להטבה בלבד עבור בעלי הנכסים, אלא מגדיל בפועל את היצע הדירות ומשפיע על מחירי השכירות.

ניסיונות קודמים לא הצליחו להפוך את ההשכרה המוסדית לשוק גדול

 בשנים האחרונות כבר נעשו בישראל ניסיונות לעודד דיור להשכרה ארוכת טווח באמצעות הטבות מס ומסלולים ייעודיים. בין היתר הוקמו קרנות ריט למגורים, שנועדו לרכוש, להקים ולנהל דירות להשכרה לאורך זמן. אלא שבפועל, התחום לא הפך עד היום לשחקן מרכזי בשוק הדיור. אחת הסיבות לכך היא הפער בין התשואה שניתן לקבל מהשכרת דירה לבין עלויות המימון, התחזוקה, הניהול והגבייה. 

בניגוד לדירה שמוחזקת בידי משקיע פרטי, פרויקט גדול להשכרה מחייב מערך תפעולי קבוע, טיפול בדיירים, תחזוקה שוטפת וניהול של עשרות או מאות חוזים. גם במסלול החדש עשויות להתעורר שאלות תפעוליות. חלק מהדירות שאינן נמכרות מפוזרות בתוך בניינים שנבנו מראש למכירה, ולא בהכרח תוכננו כפרויקטים של דיור להשכרה. לכן, ניהול שוכרים, טיפול בתקלות, גבייה ושמירה על רמת תחזוקה אחידה עשויים להיות מורכבים יותר עבור יזמים שאינם מתמחים בתחום.

• נווה עמל: 2.46 מיליון לשלושה חדרים, ומחיר למ"ר יורד ב-6%
• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות

עוד על דירות לא מכורות, כולל ההתפתחויות האחרונות

ההערכה היא שחברות נדל"ן גדולות, או יזמים שישתפו פעולה עם חברות ניהול מקצועיות, יהיו הראשונים שיבחנו כניסה למסלול. חברות כאלה עשויות להיות מסוגלות להתמודד טוב יותר עם העלויות והמורכבות הכרוכות בהשכרה ארוכת טווח. אם ההצעה תאושר ותצא לפועל, היא עשויה להשפיע בעיקר בטווח הקצר על ערים שבהן קיים מלאי גדול של דירות חדשות מוכנות. הזרמה של אלפי דירות לשוק השכירות עשויה להגדיל את האפשרויות עבור שוכרים ולהאט את קצב עליית המחירים באזורים מסוימים, לפחות עד להשלמת פרויקטים חדשים.