הקבלנים בלחץ - מתמקדים בניסיונות מכירה, בונים פחות

עודף היצע, קיפאון בביקוש ושינוי כללי המשחק: שוק הדיור נכנס לשלב חדש. הקונים מתחזקים, היזמים במגננה - לא בונים, מתמקדים בניסיונת מכירה. 

שנת 2025 הסתיימה עם נתונים שמשקפים לחץ גובר בענף הנדל"ן למגורים ועם סימנים ברורים לשינוי מבני ארוך טווח. מצד אחד, התחלות הבנייה הגיעו לשיא חדש של כ-80 אלף דירות, אך מנגד מלאי הדירות הלא מכורות אצל הקבלנים זינק ל-86 אלף יחידות - שיא היסטורי. אחרי ניכוי דירות מהתחדשות עירונית שנהרסו, נשארו כ-74,500 דירות זמינות לשוק החופשי. הכמות הזו כבר משנה את מאזן הכוחות ומעבירה יתרון זמני לידיים של קונים, שכעת יכולים לבחור יותר בחופשיות, לדרוש הנחות משמעותיות ולחכות לפרויקטים טובים יותר.

זה נתון משמעותי. הוא משנה את מאזן הכוחות. אם בעבר הקבלנים שלטו בקצב ובמחירים, כעת הכוח עובר, לפחות זמנית, לצד של הרוכשים. הקונים בוחנים יותר, משווים, מחכים. במילים אחרות, השוק פחות לחוץ.

אבל זה לא רק המספרים הרשמיים. במקביל, קיים היצע נוסף, סמוי יחסית. אלפי דירות שנרכשו במסגרת תוכניות סבסוד בשנים האחרונות, יושבות אצל רוכשים שממתינים למועד מכירה מתאים. מדובר בדירות חדשות יחסית, לעיתים במפרט גבוה, והן מתחרות ישירות בדירות של הקבלנים. זה מגדיל את ההיצע בפועל, גם אם הוא לא תמיד מופיע בנתונים הרשמיים.

• פרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
• המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ירידת מחירים קלה - אבל שינוי גדול בהתנהגות

המחירים עצמם ירדו במעט, סביב 1% עד 2% לפי מדדים שונים. לכאורה, לא מדובר בשינוי דרמטי. אבל בפועל, המשמעות רחבה יותר. אחרי שנים של עליות חדות, שבהן המחיר הממוצע עלה מכ-1.6 מיליון שקל ב-2020 לכ-2.4 מיליון שקל כיום, גם ירידה קטנה משנה את התפיסה.

נראה שהציבור מתחיל להפנים שהמחירים לא בהכרח עולים כל הזמן. זה שינוי פסיכולוגי. הוא משפיע על קצב העסקאות. רוכשים כבר לא ממהרים, ולעיתים מעדיפים להמתין. במקביל, הקבלנים נאלצים להתאים את עצמם. זה בא לידי ביטוי בהנחות, מבצעי מימון, פריסות תשלום ולעיתים גם הורדות מחיר בפועל. אבל עם זאת, לא כל היזמים יכולים להרשות לעצמם ירידות חדות, בעיקר בגלל מבנה העלויות.

כאן נכנסת נקודה חשובה: עלויות המימון. הריבית הגבוהה של השנים האחרונות מייקרת את החזקת הקרקע ואת המלאי. כלומר, גם אם יש לחץ למכור, יש גבול ליכולת לרדת במחיר.

• איסור חניונים לבתים בדיזינגוף, שנקין ובעוד עשרות רחובות
• פתח תקווה או ראש העין - על הפערים במחירי הדירות ועסקאות אחרונות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הפיל הלבן החדש בסלון: למה המשקיעים בורחים מדירות 4 חדרים?

היזמים בין לחץ פיננסי להמתנה

בשלוש השנים האחרונות נרכשו קרקעות לבניית כ-180 אלף דירות. הרכישות האלו בוצעו במחירים גבוהים יחסית, ובמימון בנקאי משמעותי. עכשיו, כשהשוק מתקרר, היזמים נמצאים במצב מורכב. מצד אחד, הם צריכים למכור כדי להחזיר חובות. מצד שני, הביקוש נחלש.

התוצאה היא האטה בקצב השיווק. פרויקטים נדחים, קצב המכירות יורד, ויש יותר זהירות. נראה כי חלק מהיזמים מעדיפים "לשבת על הגדר" ולהמתין לשיפור בתנאים.

לכאורה, מספר ההיתרים עדיין גבוה, כ-81,200 דירות, עלייה של כ-2.5%. אבל זה נתון שמושפע מאינרציה. תהליכי תכנון לוקחים זמן, ולכן ההיתרים משקפים החלטות עבר. ברבעון האחרון כבר רואים שינוי, עם ירידה במספר ההיתרים.

גם שיווק הקרקעות ירד, לכ-60 אלף דירות, ירידה של 8% לעומת השנה הקודמת ו-26% לעומת השיא. זה נתון חשוב, כי הקרקע היא הבסיס לעתיד. פחות קרקעות היום, פחות התחלות מחר.

לא רק מגורים: שוק המשרדים מאותת על בעיה עמוקה

אם בשוק המגורים מדובר בהאטה, במשרדים התמונה חדה יותר. היתרי הבנייה צנחו בכ-36% בשנה, וברבעון האחרון נרשמו נתונים נמוכים במיוחד.

הסיבה היא שילוב של כמה גורמים. מצד אחד, עודף היצע שנבנה בשנים האחרונות. מצד שני, שינוי בביקוש. חברות רבות מצמצמות שטחים, עוברות למודל היברידי, וחלקן גם מצמצמות פעילות. בנוסף, הבינה המלאכותית נכנסת לתמונה. היא מאפשרת התייעלות, ולעיתים גם צמצום כוח אדם. זה משפיע ישירות על הביקוש לשטחי משרדים.

נראה כי מחוץ לתל אביב הבעיה חריפה יותר. יש בניינים עם שיעורי תפוסה נמוכים, והיזמים נאלצים להציע הנחות, הטבות ולעיתים גם לשנות ייעוד.

השוק עובר מ"מחסור" ל"ניהול עודף"

במשך שנים השיח היה על מחסור בדירות. אבל הנתונים של 2025 מצביעים על מצב מורכב יותר. לא מדובר בעודף קיצוני, אבל כן בעודף מסוים, לפחות בטווח הקצר.

זה משנה את הדינמיקה. השוק הופך פחות חד כיווני. המחירים פחות "מובטחים", והסיכון גדל.

יש פער בין מה שמתוכנן למה שקורה בפועל. ההיתרים עדיין גבוהים, אבל הביצוע והשיווק נחלשים. זה יוצר חוסר איזון. בטווח הקצר יש היצע גבוה, אבל בטווח הארוך ייתכן מחסור מחדש אם היזמים ימשיכו להאט.

במקביל, נראה כי השוק נכנס לשלב של התאמה. לא קריסה, אלא שינוי קצב. פחות עליות חדות, יותר תנודתיות, יותר תלות בריבית ובסביבה הכלכלית. כך או אחרת, מדובר בשוק שנמצא בתהליך מעבר. הנתונים של 2025 הם כנראה רק תחילתו.