תשואה חריגה לצחי אבו: 40 דירות במרכז ת״א בהנחה גדולה, עם תשואה של מעל 10% משכירות

אבו פמילי מגורים רכשה מרמ"י 40 דירות במגדלי דה וינצ'י שנפגעו מפגיעת הטיל האיראני. המחיר עמד על כ-61.5 מיליון שקל, כ-1.54 מיליון שקל לדירה לפני מע"מ ולפני שיפוץ. אחרי השקעה של כ-15 מיליון שקל בשיקום, העלות הכוללת מתקרבת לכ-2 מיליון שקל לדירה, כששכר הדירה צפוי לעמוד על 13-16 אלף שקל בחודש.

העסקה של אבו פמילי מגורים במגדלי דה וינצ'י בתל אביב היא דוגמה לעסקת נדל"ן שנולדה מתוך אירוע חריג במיוחד, אך מבחינה כלכלית היא עשויה להתברר כאחת העסקאות המעניינות בשוק השכירות למגורים. 

החברה, מקבוצת צחי אבו, רכשה מרשות מקרקעי ישראל 40 דירות בפרויקט היוקרה הסמוך לקריה, לאחר שנפגעו מפגיעת הטיל האיראני. הדירות נרכשו במצב שמחייב שיקום ושיפוץ מהותי, ולכן המחיר ששולם נמוך משמעותית ביחס לשווי דירות דומות בפרויקט במצב רגיל. המחיר הכולל בעסקה עמד על כ-61.5 מיליון שקל, כלומר כ-1.54 מיליון שקל בממוצע לדירה לפני מע"מ ולפני עלויות השיקום. 

מדובר במחיר חריג מאוד במונחי מרכז תל אביב, במיוחד כשמדובר בפרויקט חדש יחסית, באזור מבוקש ובבניין הכולל את כל הפסיליטיז של מגדל מגורים מודרני. לפני הפגיעה, דירות דומות בפרויקט נסחרו סביב כ-6 מיליון שקל, כך שהעסקה משקפת הנחה עמוקה במיוחד ביחס לשווי השוק הרגיל של נכס תל אביבי.

• לאומי פרטנרס תשקיע 50 מיליון שקל בגפן מגורים
• ארי נדל"ן: הרווח הנקי עלה, ה-FFO ללא שינוי ומה החברה צופה בהמשך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

העסקה החריגה: מחיר נמוך, שיפוץ יקר, ועדיין פער גדול מהשוק

 כדי להבין את היקף העסקה צריך להתבונן במספרים לעומק. הדירות נרכשו במחיר ממוצע של כ-1.54 מיליון שקל לדירה לפני מע"מ, כאשר עלויות השיפוץ והשיקום צפויות להסתכם בכ-15 מיליון שקל נוספים. בפריסה על פני 40 דירות מדובר בתוספת של כ-375 אלף שקל לדירה בממוצע. יחד עם עלויות נלוות נוספות, העלות הכוללת לדירה צפויה להגיע לכ-2 מיליון שקל.

גם לאחר השיפוץ, מדובר עדיין בעלות נמוכה מאוד לדירת 4 חדרים ממוצעת בשטח של כ-88 מ"ר במרכז תל אביב. הפער בין עלות כוללת של כ-2 מיליון שקל לבין שווי שוק של מיליוני שקלים לדירה הוא לב הסיפור. זה בדיוק המקום שבו צחי אבו הצליח להיכנס לעסקה כמעט בלתי אפשרית בתנאי שוק רגילים.

הסיבה קשורה לכך שהמדינה מכרה את הדירות לאחר פגיעה משמעותית בפרויקט, לאחר שמכרז קודם לא צלח, ובתנאים שחייבו את הרוכש לקחת על עצמו גם את השיקום, גם את הסיכון התפעולי וגם התחייבות למודל של השכרה לטווח ארוך. 

• במקום הקאנטרי בגלילות: שכונת יוקרה חדשה בצפון תל אביב - מה יהיו המחירים?
• חצי מיליארד שקל לעסקים שנפגעים מעבודות המטרו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 24 מתחמי פינוי-בינוי חדשים אושרו: מעל 14,500 דירות חדשות...

לא כל יזם מסוגל או מעוניין להיכנס לעסקה כזו. נדרשים לכך הון עצמי, יכולת ביצוע, סבלנות וניסיון בניהול נכסים מניבים.

התשואה: מעל 10% על מחיר הרכישה, סביב 8%-10% אחרי שיפוץ

החברה החלה לשווק את 20 הדירות הראשונות במגדל הדרומי, שבו הנזקים היו בעיקר נזקי הדף שכבר טופלו ושוקמו. דמי השכירות הצפויים נעים בין 13 אלף שקל ל-16 אלף שקל בחודש, בהתאם לגודל הדירה, הקומה, רמת הגימור והאם הדירה מרוהטת. 

בחישוב פשוט, דירה המושכרת ב-13 אלף שקל בחודש מייצרת הכנסה שנתית של כ-156 אלף שקל. דירה המושכרת ב-16 אלף שקל בחודש מייצרת כ-192 אלף שקל בשנה. 

ביחס למחיר הרכישה המקורי של כ-1.54 מיליון שקל לדירה, מדובר בתשואה גולמית של כ-10%-12.5%. גם לאחר שמוסיפים את עלויות השיפוץ ומניחים עלות כוללת של כ-2 מיליון שקל לדירה, התשואה נעה סביב כ-8%-9.6%. במונחי שוק תל אביבי מדובר במספרים חריגים. 

בדרך כלל דירות מגורים במרכז העיר מניבות תשואה נמוכה בהרבה, לעיתים סביב 2%-3% בלבד, בשל מחירי רכישה גבוהים מאוד ביחס לשכר הדירה. 

במקרה הזה, שכר הדירה אמנם אינו חריג במיוחד לאזור, אך מחיר הרכישה החריג הוא שמשנה את התמונה כולה.

שכירות לצמיתות: פחות גמישות, יותר ודאות

הדירות אינן מיועדות למכירה חופשית אלא להשכרה ארוכת טווח בהתאם לתנאי המכרז. המשמעות היא שהחברה אינה יכולה לשפץ ולמכור ברווח מהיר, אלא נדרשת להחזיק בנכס לאורך זמן ולהפעיל אותו כפרויקט מניב. מצד אחד זה מגביל את הגמישות העסקית, אך מצד שני זה מייצר מודל תזרימי ברור ויציב.

המודל מבוסס על שכירות ארוכת טווח, לרוב לתקופות של 5 שנים עם אופציה להארכה נוספת של 5 שנים, לצד מנגנון עליית שכר דירה מוגבל יחסית. הדיירים מקבלים ודאות גבוהה יותר ביחס לשוק הפרטי, שבו העלאות שכר דירה עשויות להיות חדות יותר. מנגד, החברה נהנית מנכס מניב באזור שבו הביקוש לשכירות יציב לאורך זמן, הן מצד עובדים במרכז תל אביב והן מצד סטודנטים, אנשי קבע ומשפחות צעירות.

אמנם מגבלות על העלאת שכר הדירה מצמצמות את פוטנציאל הרווח מהתייקרות עתידית, אך מחיר הכניסה הנמוך מפצה על כך באופן משמעותי. בפועל, החברה אינה תלויה בעליות מחירים חדות כדי לייצר תשואה טובה, משום שכבר נכנסה לעסקה ברמת מחיר שמייצרת לה יתרון מובנה.

הפגיעה בפרויקט יצרה הזדמנות שלא קיימת בשוק רגיל

מגדלי דה וינצ'י ממוקמים באחד האזורים המבוקשים ביותר בתל אביב, בסמיכות לקריה, למוקדי תעסוקה מרכזיים, לצירי תחבורה ראשיים ולמרכזי בילוי. בשוק רגיל, רכישה של עשרות דירות בפרויקט כזה במחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה כמעט בלתי אפשרית. אולם הפגיעה במבנה יצרה שינוי דרמטי בתמחור, אי ודאות בשוק, והתרחקות של חלק מהרוכשים הפוטנציאליים.

דווקא בתוך המציאות הזו, יזם שמסוגל לנתח את המצב לטווח ארוך רואה תמונה אחרת: מיקום פריים לוקיישן, בניין חדש יחסית, דירות גדולות ומבוקשות, ושוק שכירות שסובל ממחסור מתמשך בהיצע איכותי. לכן העסקה הזו אינה רק רכישה מוזלת של נכסים שנפגעו, אלא ניצול של עיוות זמני בשוק לצורך בניית פורטפוליו מניב לטווח ארוך.

במגדל הדרומי, שבו משווקות כעת 20 הדירות הראשונות, מרבית הנזקים כבר טופלו והבניין חוזר לפעילות. במגדל הצפוני, הכולל את 20 הדירות הנוספות, נדרש שיקום רחב יותר והעבודות צפויות להימשך פרק זמן ארוך יותר. המשמעות היא שהתזרים מהחלק הראשון צפוי להתחיל מוקדם יחסית, בעוד החלק השני יבשיל בהמשך.

אבו בונה פעילות השכרה רחבה, לא עסקה חד פעמית

 אבו פמילי מגורים אינה פועלת כאן כמשקיע נקודתי שרוכש נכס בודד, אלא כחברה המתמחה בתחום המגורים להשכרה ארוכת טווח. ברשותה פורטפוליו של יותר מ-1,000 יחידות דיור בפריסה ארצית, הכולל פרויקטים מניבים, פרויקטים בביצוע וקרקעות בשלבי תכנון שונים. העסקה בדה וינצ'י משתלבת באסטרטגיה הזו, אך גם בולטת בהיקף ובמאפיינים החריגים שלה.

הדגש המרכזי כאן אינו רק מספר הדירות, אלא איכות הנכס והמיקום. לחברה יש פעילות בערים שונות כמו חיפה, רחובות, בית שמש, אילת, אשדוד ותל אביב. אולם נכס מניב במרכז תל אביב, שנרכש במחיר כניסה נמוך כל כך ביחס לשוק, הוא אירוע נדיר יחסית. לכן העסקה עשויה לשפר הן את התשואה הממוצעת של החברה והן את מיצובה כשחקנית שמסוגלת לזהות הזדמנויות מורכבות.

שוק השכירות משתנה, והעסקה מתחברה למגמה

העסקה מגיעה בתקופה שבה יותר ויותר משקי בית בישראל מתקשים לרכוש דירה, בעיקר באזורי הביקוש. מחירי הדירות נותרו גבוהים, הריבית הגבוהה מייקרת את המשכנתאות, וההון העצמי הנדרש הפך למחסום מרכזי. במקביל, עולה הנכונות של חלק מהציבור להתגורר בשכירות לאורך זמן, כל עוד מתקבלת יציבות, תחזוקה מקצועית וחוזה ברור.

שוק השכירות המוסדי בישראל עדיין מתפתח ואינו דומה בהיקפו לשווקים כמו ארה"ב או מערב אירופה, אך הכיוון ברור. יותר חברות נדל"ן נכנסות לתחום של בנייני השכרה ארוכת טווח, עם ניהול מקצועי, חוזים ארוכים ותפעול מוסדי.

במקרה של דה וינצ'י, הדיירים ישלמו דמי שכירות גבוהים יחסית, אך יקבלו דירות חדשות או משוקמות, ממ"ד, תחזוקה שוטפת, מיקום מרכזי מאוד ויציבות חוזית.

עבור החברה מדובר בעסקה שמייצרת תזרים משמעותי ביחס להשקעה, ועבור השוק כולו זהו עוד סימן להתחזקות מגמת השכירות ארוכת הטווח בענף המגורים.