יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק
שכונת יד התשעה נבנתה ב-1950 כמחנה מעבר לעולים בשם שועבקי, על אדמות שבט בדואי שישב במקום, וב-1969 הוחלף שמה לזכרם של תשעה יהודים מבצרה שבעיראק שהואשמו בריגול לטובת ישראל. הבנייה שעומדת שם היום היא בעיקר מבני שיכון בני שתיים עד ארבע קומות מסוף שנות החמישים ועד תחילת שנות השבעים, עם דירות בנות 35 עד 62 מ"ר. שכונה של כ-3,400 תושבים על שטח של כמאה דונם, מוקפת בכביש 531.
הדירות קטנות, ולכן מחיר העסקה נראה נמוך: חציון של כ-2.05 מיליון שקל בשנה האחרונה. המחיר למ״ר מספר את הסיפור בצורה אחרת: בעסקאות שנסגרו ב-12 החודשים האחרונים הוא עמד על כ-43,500 שקל למ"ר, מול כ-46,400 שקל בשנה שקדמה להם, ירידה של כ-6.4%. קונים משלמים כאן על זכויות עתידיות שיקרו אם וכאשר הפיתוח הגדול יתרחש ופחות על המחירים המציאותיים כיום.
1.77 עד 2.36 מיליון שקל: מה נסגר ברחוב הבשן
ביוני השנה נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב הבשן 6, 62 מ"ר בקומה השלישית מתוך ארבע בבניין משנת 1960, תמורת 2.357 מיליון שקל. באותו בניין נמכרה במאי דירת שני חדרים בת 44 מ"ר, גם היא בקומה השלישית, ב-1.77 מיליון שקל, ובפברואר נסגרה בו דירת שלושה חדרים בת 62 מ"ר בקומה השנייה ב-2.3 מיליון שקל.
שאר השכונה נעה באותו טווח. במאי נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב הרי גלעד 20, 41 מ"ר בקומה השנייה מתוך שתיים, ב-1.875 מיליון שקל. באפריל עברה דירת שלושה חדרים ברחוב רביבים 24, 41 מ"ר בקומה השנייה בבניין משנת 1950, ב-1.9 מיליון שקל, ובפברואר 2026 נסגרה דירה זהה בגודלה ברחוב הר נבו 24 באותו מחיר בדיוק. בינואר השנה נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב מעפילי מרוקו 23, 49 מ"ר בקומה השלישית מתוך שלוש, ב-2.2 מיליון שקל. שימו לב שדירת שלושה חדרים כאן שוקלת 41 מ"ר, פחות ממחצית ממה שקונה מצפה לו במקום אחר.
המחירים שמבקשים מוכרי הדירות לא פוגשים ביקוש רב. ברחוב הבשן 16 מוצעת דירת ארבעה וחצי חדרים בת 120 מ"ר בקומה השנייה מתוך ארבע, במחיר מבוקש של 3.5 מיליון שקל. אין הרבה היצע זמין כיום ״על המדף״ ביד התשעה - בעלי דירות שמחזיקים נכס בתוך מתחם התחדשות שנמצא בהליך תכנוני פעיל מעדיפים להמתין ולקבל דירה חדשה במקום למכור עכשיו. ואם כבר הם מוכרים, אז המחיר המבוקש כבר מגלם בתוכו חלק גדול מעליית הערך שתקרה בעת הליך ההתחדשות בעתיד.
המחיר המבוקש ברחוב הבשן 16 מגלם כ-29 אלף שקל למ"ר, נמוך משמעותית מהחציון השכונתי של 43,500 שקל למ"ר, וזו טעות אופטית שכדאי להבין. דירה בת 120 מ"ר בשכונה של דירות קטנות מתומחרת קרוב לשווי המגורים שלה, בעוד דירת 41 מ"ר מתומחרת לפי הזכויות שיצמחו ממנה. שוק השכירות מציע נקודת ייחוס נוספת: ברחוב זיסו 16 מוצעת דירת שלושה חדרים בת 85 מ"ר בקומה הראשונה ב-5,700 שקל לחודש, וברחוב הבשן 24 מוצעת דירת שלושה וחצי חדרים בת 62 מ"ר בקומה השלישית ב-4,800 שקל.
תכנית גדולה לפיתוח מתעכבת, מי משלם על ההמתנה
באפריל השנה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהרצליה להפקיד את תוכנית ההתחדשות של יד התשעה. המספרים גדולים: הריסה של 1,483 דירות קיימות ובניית 4,616 דירות חדשות על כ-280 דונם, בבניינים בני שש עד עשר קומות ועם מוקדי גובה של עד 35 קומות לאורך הצירים המרכזיים. התוכנית כוללת כ-84 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה, כ-61 אלף מ"ר מבני ציבור, כ-30 אלף מ"ר שטחים ציבוריים פתוחים וכ-600 דירות להשכרה.
לדיירים הקיימים מוצעת הרחבה ממוצעת של כ-12 מ"ר בתוספת ממ"ד, מרפסת בשטח 12 מ"ר, חניה תת-קרקעית וקרן לסבסוד דמי ניהול לתקופה של חמש עד עשר שנים. מנגד עומדת היסטוריה מפוכחת. ב-2016 פרסמה העירייה מכרז לפינוי בינוי של כ-4,400 דירות וזכו בו חברות דמרי ו-NBS, ההסכם עם היזמים בוטל, ובינואר 2023 דווח שהפרויקט חזר לנקודת הפתיחה אחרי שבע שנים. כעת מובילים את התכנון גופים ציבוריים במקום יזמים פרטיים. גורמים רשמיים הצהירו שהתהליך יימשך שנים במקום חודשים, ואדריכל התוכנית הצביע על שני חסמים מרכזיים: ריבוי בעלויות בקרקע, וזכויות בנייה מאושרות שנותרו על הנייר וצריכות ארגון מחדש. שכונות שמתחדשות מחוץ למסלול פינוי בינוי מציגות דרך חלופית, כפי שנראה בהתחדשות מזרח באר שבע בלי מסלול פינוי בינוי.
בחינוך השכונה מסודרת יחסית לגודלה.:חטיבת הביניים רעות ובית הספר הרצל פועלים ברחוב זיסו 9, התיכון הדתי אחי"ה משרת את הציבור הדתי, ומרכז נוער פועל ברחוב רביבים 1. המפגש הציבורי על תוכנית ההתחדשות, שהגיעו אליו יותר מ-300 תושבים, נערך בבית הספר רעות. בתחבורה, תחנת הרכבת רעננה מערב יושבת בקצה הצפוני של השכונה על מסילת השרון, עם ארבע רכבות לכל כיוון בשעת שיא, אבל הגישה אליה קיימת מצפון רעננה בלבד, ולכן ההליכה הקצרה למראית עין הופכת לנסיעה עוקפת דרך מחלף. התוכנית החדשה מבטיחה שלוש יציאות מהשכונה במקום היציאה היחידה שקיימת היום, וזו הודאה גלויה בבעיה הנוכחית, ומזכירה גם תחנת מטרו עתידית בסמוך.
- מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
- יד אליהו: פער של 17 אלף שקל למ"ר באותו רחוב
מי ששוקל לקנות כאן צריך לענות על שאלה אחת לפני כל השאר: כמה שנים הוא מוכן לחכות. הדירה שנרכשת היום היא דירת שיכון בת 41 מ"ר בבניין בן שישים שנה, ומה שנקנה בפועל הוא כרטיס לתור ארוך. חישוב ההון העצמי וההחזר החודשי מול הנכס שקיים היום, ולא מול הנכס העתידי, מופיע בהרחבה בבדיקה כמה דירה אפשר לקנות לפי הון עצמי ויחס החזר. בשכונה שמכרה השנה שלוש דירות באותו בניין ופרסמה מודעת מכירה אחת בלבד, המוכרים כבר החליטו מה הם חושבים על ההמתנה.
