בלי פינוי בינוי: השכונה החמה של מזרח באר שבע

שכונת רמות הוקמה בבאר שבע בשנות ה-90, בעיקר על רקע גל העלייה הגדול ממדינות ברית המועצות לשעבר, וכבר אז זכתה למוניטין שונה לחלוטין לעומת שכונות ותיקות אחרות בעיר. מאמצע העשור הקודם  החלה בשכונה גם תנופת בנייה נוספת, בעיקר באזור הצפוני שלה המוכר כרמות ב' או הרכס, על רקע תוכניות ממשלתיות להעברת בסיסים צבאיים לאזור ולהקמת פארק תעשייה סמוך. כיום מדובר בשכונה גדולה יחסית עם מדד חברתי-כלכלי גבוה ביחס לבאר שבע כולה, סביב 8 מתוך 10. היא רחוקה מהשכונות הוותיקות והבעייתיות יותר במזרח העיר, ונהנית מקרבה לאוניברסיטת בן גוריון, למרכז התקשוב (פארק הסייבר) ולפרויקטים גדולים כמו המתחם של התעשייה האווירית.

ההבדל בין רמות לשכונות הסמוכות בולט במיוחד כשמשווים אותה לשכונה ד' הוותיקה, שנמצאת ממש בצד השני של פסי הרכבת. מדובר בשתי שכונות שצמודות גיאוגרפית, אך רחוקות זו מזו בכ-50% במחירי הדירות שבהן, כשברמות ניתן למצוא גם וילות, בעוד שבשכונה ד' מדובר בעיקר בבנייני שיכונים ישנים. רופאים, סגל אקדמי וגם סטודנטים נוטים להעדיף את רמות על פני שכונה ד', וזה בא לידי ביטוי ישירות במחירים.

בדיקת עסקות שבוצעו בפועל ברמות בחודשים האחרונים, מאפריל עד יוני 2026, מציגה תמונה ברורה. דירה של כ-90 מ"ר עם ארבעה חדרים נמכרה במאי תמורת 1.13 מיליון שקל, לפי מחיר למ"ר של כ-11,770 שקל. דירה דומה בגודלה, 89 מ"ר עם ארבעה חדרים, נמכרה באפריל תמורת 1.26 מיליון שקל, לפי כ-14,157 שקל למ"ר. במרץ נמכרה דירה של 85 מ"ר תמורת 1.35 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-15,882 שקל למ"ר, ולצדה דירה גדולה יותר של חמישה חדרים בשטח 126 מ"ר, שנמכרה תמורת 2.7 מיליון שקל, לפי מחיר גבוה משמעותית של כ-21.4 אלף שקל למ"ר, ככל הנראה בזכות מפרט גבוה או מיקום מבוקש בבניין חדש יחסית. עסקה נוספת מאותו החודש, למכירת דירת ארבעה חדרים בקומה שנייה בשטח של 90 מ"ר, נסגרה במחיר של 1.37 מיליון שקל, לפי כ-15,222 שקל למ"ר. בפברואר נמכרה דירה דומה בגודלה, גם היא 90 מ"ר, תמורת 1.35 מיליון שקל, לפי מחיר של כ-15 אלף שקל למ"ר.

בסך הכל, רוב העסקות הרגילות שנסגרו ברמות בחודשים האחרונים מתבצעות באזור של 12 עד 16 אלף שקל למ"ר, כשהמחיר הממוצע לדירה בשכונה כיום הוא כ-1.37 מיליון שקל. מחיר השכירות הממוצע ברמות נע סביב 5,400 שקל לחודש - מה שמוביל לתשואת שכירות גולמית שנתית של כ-4.7%. זה נתון שעדיין נחשב גבוה משמעותית ביחס למרכז הארץ, ומסביר למה משקיעים עדיין מסתכלים על השכונה ברצינות, גם בתקופה לא קלה לשוק.

גם הדירות מיד שנייה נפגעו

הנתון שמטריד הכי הרבה את מי שעוקב אחרי השוק בבאר שבע הוא לא דווקא מחיר למ"ר, אלא כמות העסקות. בסקירה רשמית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר על אוקטובר 2025, החודש האחרון שעבורו פורסמו נתונים מסודרים לפני תחילת השנה הנוכחית, נרשמה צניחה של כ-57% במכירת דירות חדשות מקבלן בבאר שבע לעומת התקופה המקבילה ב-2024, ובסיכום עשרת החודשים הראשונים של 2025 נמכרו בעיר רק 361 דירות חדשות בשוק החופשי, לעומת 844 דירות בכל 2024. גם הדירות מיד שנייה נפגעו מכך: ירידה של כ-10% במכירתן באוקטובר 2025 לעומת אוקטובר שלפניו, ועוד צניחה חדה של כ-39% רק לעומת החודש שלפני כן. המגמה הזו, של עסקות מועטות לצד מחירים שלא בהכרח קורסים, היא בדיוק מה שרואים גם בעסקות הספציפיות ברמות השנה: מחירים סבירים יחסית, אבל קצב מכירות אטי בהרבה ממה שהיה בשיא הביקוש.

מבחינת כיוון המחירים עצמו, התמונה ב-2026 מעורבת ולא חד-משמעית. מצד אחד, הקבלנים בבאר שבע הורידו מחירים ביותר מ-10% מסוף 2023, ובחלק מהאזורים בעיר, כולל בסביבת רמות, ההערכה היא לירידה מצטברת של עד כ-17%. מצד שני, העסקות החדשות ביותר מהחודשים האחרונים לא מציגות קריסה דרמטית במחיר למ"ר עצמו, אלא בעיקר עצירה בקצב המכירות ועודף היצע מסוים - מה שמתבטא גם בשכירות: דירת ארבעה חדרים בפרויקט מרכזי בשכונה הושכרה באחרונה ב-4,000 שקל לחודש - ירידה לעומת כ-4,600 שקל לחודש מלפני כשנתיים.

חלק בלתי נפרד מהתמונה של רמות ב-2026 הוא מה שקורה בה ממש כעת, באזור פסגת רמות הצפוני, שמיועד בתוכניות העירוניות להכיל בעתיד כ-3,700 יחידות דיור נוספות. דווקא שם, האזור שאמור להזרים לרמות גל בנייה חדש, נתקלים באחרונה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והיזמים בקשיים ממשיים. מכרז לכ-160 דירות בדיור מוגן בפסגת רמות נסגר באוקטובר 2025 ללא מציעים כלל, ומכרז גדול יותר לכ-861 דירות, שנסגר בחודש יוני שלפני כן, זכה להצלחה חלקית בלבד, כשרק כ-60% מהקרקעות שהוצעו בו נרכשו בפועל על ידי יזמים. מדובר בתופעה שמלווה את כל באר שבע בכניסה ל-2026, ויו"ר ארגון הקבלנים בנגב התריע כי מכרזים שנסגרים שוב ושוב ללא מציעים מהווים מעין נורת אזהרה לאובדן אמון בשוק המקומי, בעיקר על רקע היעדר הטבות מס לתושבי העיר.

התחדשות עירונית? לא כאן

ברמות עצמה אין כיום מתחם פינוי-בינוי או תמ"א 38 פעיל ומתקדם. לא ידוע כיום על פרויקט התחדשות עירונית מאושר או בתהליך מתקדם בתחומי השכונה, וזה לא מקרי. רמות נבנתה ברובה בשנות ה-90, כך שמרבית המבנים בה צעירים בהרבה מהבניינים הוותיקים בני 50-40 השנה שהם בדרך כלל מועמדים טבעיים להתחדשות עירונית. מתחמי ההתחדשות העירונית המשמעותיים בבאר שבע מתרכזים כמעט כולם בשכונות ותיקות יותר, בהן שכונה א', שכונה ג', שכונה ד' והעיר העתיקה, שם תוכנן בשנים האחרונות מהלך רחב היקף שכולל גם תוכנית התחדשות מגרשית עירונית שאושרה לאחרונה כתחליף לתמ"א 38, ועשויה להוסיף כ-17 אלף יחידות דיור בשכונות הוותיקות - בעיקר בבניינים שנבנו לפני 1984.

רמות נכנסת לאמצע 2026 כשכונה שעדיין נחשבת מבוקשת יחסית בבאר שבע, עם וילות, קרבה לאוניברסיטת בן גוריון ולמתחמי תעסוקה כמו פארק הסייבר, ועם תשואת שכירות שעדיין מושכת משקיעים. אבל מי שמסתכל על השוק כרגע צריך לקחת בחשבון שלוש מגמות מקבילות: עסקות בודדות יחסית, פערים גדולים מאוד במחיר למ"ר בין דירה לדירה תלוי בגיל הבניין ובמפרט, ולחץ מתמשך על הקבלנים והמדינה כאחד להחזיר ביקושים לעיר, בין השאר דרך התחדשות עירונית והרחבת פסגת רמות, שעדיין מתקשה להתרומם.

• השכונה הירושלמית הכי גדולה - רמות מאבדת גובה?

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב אברהם אמיר; ארבעה חדרים; קומה רביעית; 90 מ"ר; 1.24 מיליון שקל (כ-13.8 אלף שקל למ"ר)

רחוב וילנאי זאב; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 96 מ"ר; 1.13 מיליון שקל (כ-11.8 אלף שקל למ"ר)

רחוב יצחק שתל; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 89.25 מ"ר; 1.26 מיליון שקל (כ-14.1 אלף שקל למ"ר)

רחוב ילין מור; ארבעה חדרים; קומה ראשונה; 85 מ"ר; 1.35 מיליון שקל (כ-15.9 אלף שקל למ"ר)

רחוב אייזנשטדט; ארבעה חדרים; קומה שנייה; 90 מ"ר; 1.37 מיליון שקל (כ-15.2 אלף שקל למ"ר)

• אמפא נכנסת להתחדשות עירונית: תרכוש 49% משני פרויקטים של בוני התיכון
• פסגת זאב צומחת לגובה: 246 דירות חדשות ייבנו בבניינים ומגדלים