רמות בבאר שבע: הרבה דירות מחפשות קונים - ועוד 3,700 בדרך

שכונת רמות בבאר שבע נהנית ממיקום טוב יחסית, בסמוך לאוניברסיטת בן-גוריון, למרכז הרפואי סורוקה ולפארק ההייטק גב-ים נגב, אבל מי שמנסה למכור בה כיום דירה מתמודד עם תחרות לא קטנה. בשכונה קיים היצע של דירות יד שנייה, לצדו משווקות דירות חדשות, ובשנים הקרובות צפויה פסגת רמות להוסיף לאזור כ-3,700 דירות. לא כל הדירות האלה זמינות לרכישה כבר עכשיו, אבל התמונה הכוללת די ברורה: לרוכשים יש אפשרויות, והם אינם חייבים להסכים לכל מחיר שהמוכר דורש.

זו גם הסיבה שלא נכון לבחון את היצע הדירות בשכונה רק לפי מספר המודעות שמופיעות ברגע מסוים בלוחות. חלק מהנכסים משווקים באמצעות מתווכים או בערוצים אחרים, יש דירות שאינן מפורסמות באופן פומבי, ולצדן קיים מלאי נוסף בפרויקטים חדשים. מספר המודעות עשוי להשתנות מדי יום, אבל המסר החשוב נותר זהה: ההיצע ברמות רחב יותר מכפי שניתן להבין מספירה נקודתית של מודעות, והוא צפוי להמשיך לגדול עם התקדמות הבנייה בפסגת רמות.

מחירים ועסקאות אחרונות

הפער בין המחירים שמבקשים חלק מהמוכרים לבין העסקאות שנסגרות בפועל ממחיש את המצב. דירות ארבעה חדרים בשכונה נמכרות בתקופה האחרונה בדרך כלל סביב 1.2-1.4 מיליון שקל, בהתאם לשטח, למיקום, לקומה ולמצב הנכס. מצד שני, ניתן למצוא דירות דומות שמוצעות במחירים גבוהים יותר, לעיתים סביב 1.5 מיליון שקל ואף מעבר לכך. בסביבה שבה הרוכש יכול לבחור בין דירת יד שנייה, דירה חדשה או המתנה להיצע נוסף, מחיר גבוה מדי עלול להרחיק קונים ולהאריך את משך המכירה.

העסקאות שנרשמו במאי השנה מספקות עוגן מסוים למחירים בפועל. ב-18 במאי נמכרה דירת ארבעה חדרים ברחוב אברהם אמיר 8, בשטח של 90 מ"ר ובקומה הרביעית מתוך חמש, תמורת 1.24 מיליון שקל. באותו חודש נמכרו שתי דירות נוספות בנות ארבעה חדרים, כל אחת בשטח של 115 מ"ר, תמורת 1.186 מיליון שקל ו-1.204 מיליון שקל. דירות חמישה חדרים בשטח של כ-125-126 מ"ר נמכרו סביב 1.35 מיליון שקל, ואילו דירת שלושה חדרים בשטח של 83 מ"ר נמכרה תמורת 902 אלף שקל.

הממוצע לא תמיד משקף

עם זאת, רמות אינה שכונה אחידה, ולכן מחיר ממוצע לבדו אינו מספר את הסיפור המלא: השכונה מתפרשת על הגבעות בצפון-מזרח באר שבע וכוללת כמה אזורים שנבנו בתקופות שונות, ובהם רמות א' הוותיקה, רמות ב', הרכסת, רמות ד' ופסגת רמות הנבנית בקצה הצפוני. התמהיל נע בין בניינים בבנייה רוויה לבין בתים דו-משפחתיים, דירות גן, וילות ומגרשים לבנייה עצמית. לכן שתי דירות שנמצאות לכאורה באותה שכונה יכולות להימכר במחירים שונים מאוד.

כך למשל, באפריל השנה נמכרה ברחוב קלמן פורת דירת גן בת ארבעה חדרים, בשטח של 122 מ"ר ועם גינה בשטח של 40 מ"ר, תמורת 1.68 מיליון שקל. בפברואר נמכרה ברחוב יעקב חזן וילה בשטח בנוי של 220 מ"ר, על מגרש של 500 מ"ר, תמורת 3.8 מיליון שקל. באותו חודש נמכרה ברחוב ישראל גלילי דירת ארבעה חדרים בשטח של 119 מ"ר, עם מרפסת של 13 מ"ר, תמורת 1.32 מיליון שקל. העסקאות האלה אינן סותרות זו את זו, אלא מראות עד כמה סוג הנכס והמיקום בתוך רמות משפיעים על המחיר.

מצד שני, במחירים המבוקשים כיום ניתן לראות ציפיות גבוהות יותר מצד חלק מהמוכרים. ברחוב ישראל גלילי, למשל, מוצעת דירת ארבעה חדרים בשטח של 110 מ"ר במחיר של 1.43 מיליון שקל. ברחוב אשכולית מבקשים כ-1.9 מיליון שקל עבור דירת חמישה חדרים בשטח של 134 מ"ר, וברחוב בודנהיימר מוצעת דירת חמישה חדרים בשטח של 145 מ"ר תמורת 1.95 מיליון שקל. ברחוב יוסף תקוע מוצעת דירת חמישה חדרים גדולה במיוחד, בשטח של 184 מ"ר, במחיר של 1.87 מיליון שקל.

אי אפשר לקבוע מההשוואה הזאת שכל מוכר ייאלץ להפחית שיעור מסוים מהמחיר, משום שכל דירה שונה בגילה, במצבה, בקומה, בכיווני האוויר, בחניה ובמאפיינים נוספים. עם זאת, הפער בין מחירי הפרסום לבין העסקאות האחרונות מלמד שהמחיר המבוקש אינו בהכרח מחיר השוק. ככל שההיצע רחב יותר, כך הקונים יכולים לבצע השוואות רבות יותר ולהתמקח. מוכר שמתמחר את הדירה לפי השיאים של השנים הקודמות יגלה מהר מאוד שהקונים כבר נמצאים במקום אחר.

ומה לגבי השכירויות?

שוק השכירות בשכונה מספק תמונה יציבה יחסית: דירות ארבעה חדרים ברחובות ישראל גלילי, ילין-מור ושדרת הערים התאומות מוצעות בסכומים של כ- 4,200-4,500 שקל בחודש. עבור דירת חמישה חדרים ברחוב אשכולית מבקשים כ-5,250 שקל בחודש, ודירת שלושה חדרים ברחוב בן יוסף שלמה מוצעת בכ-3,650 שקל. הקרבה למוקדי התעסוקה, לאוניברסיטה ולסורוקה תומכת בביקוש מצד סטודנטים, עובדי הייטק, אנשי סגל, צוותים רפואיים ואנשי קבע, אבל גם כאן המחיר בפועל תלוי באיכות הדירה ובכמות החלופות הזמינות לשוכרים.

• בלי פינוי בינוי: השכונה החמה של מזרח באר שבע
• השכונה הירושלמית הכי גדולה - רמות מאבדת גובה?

אחד היתרונות המרכזיים של רמות הוא המיקום שלה ביחס למוקדי התעסוקה וההשכלה בצפון באר שבע. פארק ההייטק גב-ים נגב מאכלס יותר מ-80 חברות, חברות סטארט-אפ וגופים הפועלים בתחומי ההייטק והסייבר. עם השלמתו הוא מתוכנן להשתרע על כ-200 אלף מ"ר ולהעסיק כ-10,000 עובדים. בסמוך נמצאים אוניברסיטת בן־גוריון, סורוקה ומוקדי הפעילות של אגף התקשוב ובית הספר למקצועות המחשב וההגנה בסייבר. כל אלה יוצרים בסיס לביקוש למגורים, ובעיקר לשכירות.

מול היתרונות האלה עומד ההיצע העתידי בפסגת רמות - התוכנית כוללת כ-3,700 דירות בשמונה מתחמים, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור. חלק מהדירות שווקו במסגרת תוכניות ממשלתיות וחלקן מיועד לשוק החופשי. מדובר בתוספת משמעותית לשכונה, אבל חשוב להפריד בין דירות שכבר משווקות לבין דירות שנמצאות בשלבי תכנון, מכרז או בנייה ושייכנסו לשוק בהדרגה. ההשפעה לא תתרחש ביום אחד, אבל עצם קיומו של מלאי עתידי גדול מציב גבול מסוים לציפיות המחיר של בעלי הדירות הקיימות.

רמות מציעה גם מוסדות חינוך, שטחים פתוחים ופארקים, ובהם פארק עולם המשחקים ויער רמות. מנגד, הטופוגרפיה ההררית ומספרם המוגבל של הכבישים המחברים אותה לשאר חלקי העיר יוצרים עומסי תנועה, בעיקר בשעות הבוקר. תחנת באר שבע צפון–אוניברסיטה מעניקה גישה לרכבת, אך עבור מי שעובד מדי יום במרכז הארץ עדיין מדובר בנסיעה ממושכת.