משופינג לטיפול שיניים: איך ענף הבריאות הפך לעוגן היציב של הנדל"ן המניב?

הודעות הפינוי שקיבלו לאחרונה השוכרים המסחריים בקניון ארנה שבהרצליה פיתוח מסמנות באופן רשמי את סופו של עידן. עבור בעלת הנכס, קרן ריאליטי, חלוקת המכתבים הללו היא הצעד המעשי הראשון בדרך לוויתור מוחלט על מודל הקניון הקמעונאי המסורתי, והפיכת המבנה כולו למתחם מעורב שימושים שישען על שטחי תעסוקה, משרדים ומרכזים רפואיים.

המהלך כולל תוכנית אדריכלית שאפתנית להסרת הגג המקורה לחלוטין ופירוק המבנה הסגור לשישה רחובות מסחריים פתוחים שיחברו את הנכס לקו המרינה ולים – הודאה פיזית בכך שהמודל הישן של הקופסה הסגורה כבר פשוט לא עובד.

קניון ארנה, שסבל מקשיים מסחריים ותחרות עזה כמעט מיום הקמתו, מייצג את המקרה הקיצוני ביותר של התופעה. בנכס מאותגר מסוג זה, המעבר לרפואה ותעסוקה הוא מהלך הישרדותי קר. הנהלת המתחם הגיעה להבנה שחנות בגדים או מותג אופנה כבר אינם מסוגלים לייצר את הפדיונות שיצדיקו את דמי השכירות, והחליטה לבצע שינוי כיוון אסטרטגי מוחלט.

אך המקרה של הקניון ההרצלייני אינו קורה בחלל ריק - התהליך שעובר המתחם במרינה הוא רק סנונית ראשונה למגמה שמסתמנת בשוק הנדל"ן. ענף הבריאות והרפואה הופך אט-אט למגן הטבעי ולחבל ההצלה של חברות הנדל"ן המניב בישראל.

למה הנדל"ן המניב מחפש חסינות מאי-קומרס?

מגזר המרכזים המסחריים והקניונים בארץ מתמודד בשנים האחרונות עם אתגר מבני מתמשך. מצד אחד, תנודות במצב הכלכלי, ברמת הריבית ובמדדי המחירים משפיעות ישירות על הכיס של הצרכן ומקטינות את הצריכה הפרטית. מצד שני, הזליגה העקבית של רכישות לטובת פלטפורמות המסחר המקוון נוגסת בעיקר ברשתות האופנה המסורתיות ומקטינה את הצורך בשטחי תצוגה פיזיים.

התלות הזו בשוכרים קמעונאיים מייצרת חוסר יציבות בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן. חוזי שכירות רבים בקניונים מבוססים על מנגנון משולב הכולל אחוזים מתוך פדיון המכירות של החנות. כאשר הציבור מוריד רגל מהדוושה או מעביר את הקניות לרשת, פדיונות החנויות יורדים - ויחד איתם מצטמקים גם דמי השכירות המשוכללים שגובים בעלי הנכס.

כאן נכנסת לתמונה הרפואה הציבורית והפרטית כאלטרנטיבה עסקית חסינת דיגיטל. בשונה מחולצה, נעל או מכשיר אלקטרוני, שירותי בריאות - הכוללים בדיקות, רפואה יועצת, מכוני דימות, פיזיותרפיה וטיפולי אסתטיקה - דורשים נוכחות פיזית של המטופל. אי אפשר לצרוך בדיקת מעבדה או טיפול שיניים במשלוח הביתה. מדובר בצורך בסיסי וקשיח, שהביקוש אליו נותר קבוע גם בתקופות של האטה כלכלית, מה שמעניק לחברות הנדל"ן יציבות תזרימית יקרת ערך.

בגדים קונים ברשת, לקניון קובעים תור

הנהירה של חברות הנדל"ן המניב להגדלת השטחים המוקצים לענף הבריאות אינה נובעת מאלטרואיזם, כי אם משיקולים פיננסיים קרים של ניהול סיכונים ותשואה .כאשר מפרקים את המודל העסקי של השוכר הרפואי, מגלים שלושה מנועים כלכליים מרכזיים:

חוזי שכירות עוגן לטווח ארוך: בניגוד לרשת אופנה שעשויה לסגור סניף פשוט כי קולקציה אחת או שתיים נכשלו, או כי המותג איבד פופולריות, גופים רפואיים פועלים בטווחי זמן אחרים לחלוטין. קופות חולים, רשתות מרפאות גדולות ומכונים רפואיים חותמים על חוזי שכירות ממושכים, לרוב ל-10 עד 15 שנים קדימה. עבור חברת נדל"ן, שוכר יציב בעל דירוג אשראי גבוה שמבטיח תזרים קבוע למשך עשור, שווה ערך מיידי להפחתת סיכון ולהעלאת שווי הנכס בדוחות הפיננסיים.

• השוק אומר לא לאלקטרה נדל"ן: "הנפקת החברים" בוטלה
• ויתניה איבדה שוכר גדול - אבל לפניו כבר איבדה את המשקיעים

יצירת תנועת לקוחות קבועה: חנות בגדים או מותג אקססוריז צריכים להילחם על תשומת הלב של הצרכן, להשקיע בפרסום ולקוות למזג אוויר נוח שיביא אנשים למתחם. מרפאה, לעומת זאת, מייצרת את הביקוש בעצמה. מטופלים, מלווים, רופאים ואנשי צוות מגיעים למתחם מדי יום פשוט כי יש להם תור קבוע מראש. התנועה היומיומית הזו מזינה באופן עקיף את העסקים המשלימים שנותרים בנכס – החל מבתי קפה ורשתות פארם ועד לחניונים בתשלום.

עם זאת, המהלך הכלכלי הזה אינו חף מאתגרים, והוא דורש מבעלי הנכס או השוכר השקעות הון כבדות מאוד. לפתוח חנות אופנה סטנדרטית זה עניין פשוט יחסית - קירות גבס, תאורה ממוקדת ודלפק קופה. מרפאות מודרניות, לעומת זאת, דורשות אדריכלות והנדסה מורכבת: נקודת מים וניקוז נפרדת לכל חדר טיפולים, מערכות סינון ואוורור אוויר מיוחדות למניעת זיהומים, קירות ממוגני קרינה (במקרה של מכשירי רנטגן או CT), וחיזוקי קונסטרוקציה לעומסי רצפה כבדים שיוכלו לשאת משקלים של מכשור רפואי רגיש.

 בין "קומת רופאים" לשינוי ייעוד טוטאלי

כדי להבין את המשמעות של "אפקט ארנה", צריך להפריד בינו לבין המודל המוכר בקניונים המצליחים בישראל. נוכחות של מרכזים רפואיים, רפואת שיניים או מרפאות פוריות בתוך קומפלקס מסחרי אינה תופעה חדשה. בקניונים מובילים כמו קניון רמת אביב, קניון גבעתיים או קניון רננים ברעננה, שטחי רפואה פועלים כבר שנים בהצלחה, אך המיקום שלהם קריטי: הם ממוקמים כמעט תמיד במגדלי המשרדים שמעל הקניון או בקומות עליונות ומבודדות.

במודל של רמת אביב למשל, המרפאות משמשות כתוספת הרמונית. הן מנצלות שטחים פחות מבוקשים למסחר קמעונאי, ומזרימות לקוחות קבועים לבתי הקפה ולחנויות שבקומות התחתונות, בלי לפגוע ברצף חלונות הראווה של מותגי האופנה המובילים. קומת הקרקע נשארת קודש קודשים למסחר, כי היא זו שמייצרת את הפדיון הגבוה ביותר למטר רבוע מרשתות אופנה. במבנה כזה, המרפאות משמשות בעיקר כמנוע שמביא קהל ומנצל שטחים מתים או פחות נגישים.

הסיפור של ארנה הרצליה מייצג תופעה שונה לחלוטין, קיצונית בהרבה, שנובעת מחוסר ברירה מסחרי. כאן לא מדובר בהוספת קליניקה במגדל המשרדים, אלא בפינוי אקטיבי של חנויות רחוב ומסחר מסורתי מלב ליבה של קומת המסחר המרכזית, לטובת הסבת השטחים הללו לקומפלקסים של תעסוקה ורפואה. הפיבוט הזה הוא דרמטי והנדסי במיוחד, שכן בעלי הנכס פועלים להסרת הגג המקורה הקיים כדי לייצר שדרות עירוניות פתוחות באוויר הפתוח המובילות ישירות למים.

• נווה עמל: 2.46 מיליון לשלושה חדרים, ומחיר למ"ר יורד ב-6%
• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות

כאשר נכס מסחרי מגיע לנקודה שבה הוא מוותר על מודל הקמעונאות בקומות הקרקע הראשיות שלו, המשמעות הכלכלית היא הודאה בכך שהמותגים הגדולים כבר אינם מסוגלים להצדיק את דמי השכירות והפדיונות במקום. זהו שלב שבו בעלי הנכס נאלצים לשנות את ה-דנ"א  של המבנה כולו, מתוך הבנה שרק עוגנים יציבים וחסיני משבר כמו ענף הבריאות והתעסוקה יוכלו לייצר תזרים מזומנים קבוע ויציב עבור השטחים המרכזיים.

 גבולות הגזרה: האם המודל בר-שכפול?

כעת עולה השאלה האם "אפקט ארנה" הוא מקרה בוחן נקודתי, או שמדובר בתוכנית עבודה שקבוצות הנדל"ן המניב הגדולות (עזריאלי, מליסרון, ביג) עשויות לאמץ עבור קניונים מדשדשים אחרים ברחבי הארץ.

כאן נכנס לתמונה המרכיב הגיאוגרפי והדמוגרפי הייחודי של הרצליה פיתוח. ההיתכנות הכלכלית של המהלך בארנה נשענת במידה רבה על הסמיכות המיידית לבית החולים הפרטי המוביל הרצליה מדיקל סנטר (HMC). הרופאים הבכירים שמנתחים שם זקוקים לקליניקות פרטיות קרובות ויוקרתיות כדי לפגוש את המטופלים ולבצע טיפולים קלים - וזה המנוע שעדוי לייצר את הביקוש הקשיח לשטחים בארנה במחירי פרימיום.

עבור קניון ממוצע בפריפריה או בערים ללא עוגן רפואי פרטי משמעותי בסביבה, השכפול של המודל הזה יהיה מורכב בהרבה. שם, בעלי הנכסים לא יוכלו להסתמך על רפואה פרטית יוקרתית או מרפאות אסתטיקה עצמאיות שישלמו דמי שכירות גבוהים למטר רבוע. במקומות אלו, החברות יצטרכו להישען בעיקר על מרפאות של קופות החולים הממסדיות (כללית, מכבי, מאוחדת ולאומית). קופות החולים הן אמנם שוכר יציב ובטוח, אך כוח המיקוח שלהן מול בעלי הנכסים הוא עצום, ודמי השכירות שהן משלמות נמוכים משמעותית מאלה שמשלם מגזר הרפואה הפרטית.

בסופו של דבר, ענף הבריאות מסתמן כחבל הצלה פיננסי מצוין לנדל"ן המניב, אך חברות הנדל"ן יצטרכו לנהל את המעבר הזה בזהירות. הצפה של שוק משרדי הרפואה או טעויות בהערכת הביקוש המקומי עלולות להוביל למצב שבו בעלי הנכסים ישלמו הון עתק על הסבות הנדסיות מורכבות - רק כדי לגלות שגם את כיסאות הרופאים לא פשוט כל כך למלא, ושוק משרדי הרפואה באזור סובל מהצפת היצע קשיחה שמכווצת את התשואות בחזרה.