הקניון שנבנה ב-153 מיליון דולר יפורק: 23 השנים הסוערות של ארנה הרצליה
הוא נפתח כאחד מפרויקטי המסחר השאפתניים בישראל, נמכר ב-546 מיליון שקל, שופץ שוב ושוב ונמכר בהמשך ב-335 מיליון שקל. עכשיו משקיעים בו עוד 200 מיליון שקל, מפרקים את מבנה הקניון הסגור ופותחים אותו סוף סוף אל הים
מעט מאוד נכסי נדל"ן בישראל עברו כל כך הרבה גלגולים כמו קניון ארנה בהרצליה. 23 שנה אחרי שמוטי זיסר פתח אותו בהשקעה של כ-153 מיליון דולר, אחד מסכומי ההשקעה הגבוהים שנראו עד אז בקניון בישראל, המודל המקורי מגיע לסופו. המבנה הסגור צפוי להתפרק לחלקים, ובמקומו ייווצר מתחם של שבעה מבנים עצמאיים עם מעברים פתוחים, מסעדות, פנאי, תיירות, אירוח וגגות שפונים למרינה ולים. ההשקעה במהלך החדש מוערכת בכ-200 מיליון שקל.
במובן מסוים, התוכנית החדשה מתקנת החלטה שהתקבלה כבר בתחילת הדרך. ארנה הוקם ממש על קו המים, אבל מי שנכנס לקניון יכול היה לבלות בו שעות כמעט בלי להרגיש שהים נמצא מטרים ממנו. המבנה תוכנן כקניון סגור, עם עיצוב פנימי בהשראת ונציה, קירות, תקרות ומסדרונות שהפרידו בין הקונה לבין המרינה.
היום זה נשמע מוזר. נכס מסחרי על קו המים בהרצליה היה כנראה מתוכנן מלכתחילה עם מסעדות שפונות לים, שטחים פתוחים וטיילת שחודרת לתוך המתחם. בתחילת שנות ה-2000 הקניון הסגור היה המודל החזק בישראל, וזיסר ניסה לקחת אותו לכיוון יוקרתי במיוחד.
ארנה נפתח ביוני 2003. זיסר הגיע אז אחרי שנים של פעילות בקניונים במזרח אירופה ורצה ליצור בישראל קניון שונה מכל מה שהיה כאן. הוא דיבר על רווח שנתי של כ-20 מיליון דולר, הביא מותגים ומסעדות והשקיע סכום עצום. כבר בחודשים הראשונים התברר שהמיקום לבדו אינו מספיק. מספר המבקרים ירד, וחלק מהשוכרים התקשו להגיע לפדיונות שתאמו את הציפיות.
אחת הבעיות הייתה בסיס הלקוחות הטבעי. הרצליה פיתוח היא אזור חזק מאוד כלכלית, אבל בנויה ברובה בצפיפות נמוכה. קניון שבעת הכוכבים, שנמצא קרוב יותר לשכונות המגורים ולצירי התנועה המרכזיים, כבר ביסס לעצמו קהל קבוע. ארנה היה צריך לגרום לאנשים להגיע במיוחד למרינה.
הגישה ברכב, החניה בתשלום ותכנון המבנה הקשו עוד יותר. מצד אחד היה לארנה אחד הלוקיישנים היפים בישראל. מצד שני, היתרון הזה כמעט לא הורגש בתוך הקניון.
מזיסר לבן זקן, ומשם לריאליטי
ב-2007 הגיע השינוי הגדול הראשון. זיסר מכר את ארנה למנופים פיננסיים, שהייתה אז בשליטת ג'קי בן זקן ואברהם נניקשווילי. המחיר עמד על 546 מיליון שקל, עם אפשרות לתשלום נוסף שהייתה יכולה להביא את התמורה לכ-567 מיליון שקל.
זיסר הסביר אז שהפעלת הקניון בשבת התנגשה עם אורח חייו כאדם דתי. מבחינת הרוכשים, ארנה נתפס כנכס שאפשר להשביח. המחיר ששולם היה גבוה, והתוכנית הייתה להפוך את הקניון למה שהיה אמור להיות מלכתחילה - יעד קניות ובילוי חזק שמושך קהל מכל גוש דן והשרון.
מנופים השקיעה עוד כ-60-70 מיליון שקל בשינוי הקניון. נפתח סקיילייט בתקרה, התמהיל השתנה והשם קיבל מיתוג של "פאשן ארנה". גם זה לא פתר את הבעיה.
ב-2012 עבר מרכז הכובד במנופים לאיש העסקים השווייצרי מרקוס וובר, והחברה שינתה בהמשך את שמה לארנה גרופ. הנכס המשיך להחליף קונספטים ושוכרים.
המספרים מראים כמה קשה היה המצב. ב-2015 שיעור התפוסה עמד סביב 82%, ההכנסות ירדו בכ-16% לכ-40 מיליון שקל ודמי השכירות הממוצעים ירדו מכ-117 שקל למ"ר לכ-96 שקל למ"ר. ה-NOI הסתכם בכ-16.1 מיליון שקל, ירידה של כ-25% בתוך שנה.
ב-2016 הגיע עוד שינוי בעלות. קבוצה בהובלת קרן ריאליטי רכשה את ארנה תמורת 335 מיליון שקל. הפניקס הצטרפה כשותפה, ובעלי תדהר השתתפו גם הם בקבוצה. המחיר היה נמוך בכ-211 מיליון שקל ממחיר הרכישה של 2007, עוד לפני ההשקעות שנעשו בקניון לאורך הדרך.
זה היה אחד הסימנים הברורים לכך שהשוק כבר ראה בארנה נכס עם בעיה עמוקה יותר משוכר כזה או אחר. ריאליטי, שמתמחה בנכסים שאפשר לשנות את הייעוד או את אופי השימוש בהם, התחילה לבחון משרדים, מרפאות, אירוח, דיור מוגן ושימושים אחרים במקום עוד ניסיון לבנות קניון אופנה רגיל.
הכיוון השתנה בהדרגה. במקום להילחם שוב ושוב על עוד רשת אופנה, המתחם החל לארח תערוכות, אירועים ופעילויות אחרות. הרעיון היה לנצל את הנדל"ן עצמו ולא להיות תלויים רק בפדיון של חנויות.
- החלטה שעשויה לשנות פרויקטי פינוי-בינוי: היטל של 3.4 מיליון שקל נחתך ל-1 מיליון שקל
- העירייה קיזזה יותר ממיליון שקל מהפיצוי - בית המשפט הורה להחזיר את הכסף
בשנים האחרונות הגיע גם ביג פאשן גלילות ושינה את מפת המסחר באזור. המתחם החדש משך אליו מותגים גדולים, ובהם פקטורי 54 שפעלה במשך שנים בארנה. כבר בחודשים הראשונים של ביג גלילות נרשמה פגיעה משמעותית בפדיונות של קניונים בסביבה, ובהם שבעת הכוכבים ורמת אביב. נכתב כאן על ההשפעה של ביג גלילות על הקניונים באזור.
ארנה הגיע לתחרות הזאת אחרי שנים של חולשה, כך שהמעבר של חנויות לגלילות חיזק את המסקנה שמודל הקניון הגיע למיצוי.
עכשיו מפרקים את הקניון
התוכנית החדשה משנה את הנכס כמעט מהיסוד. קבוצת הבעלים בהובלת ריאליטי קיבלה היתר לעבודות הריסה, שצפויות להתחיל באוקטובר. המבנה יחולק לשבעה מבנים דו-קומתיים עצמאיים בשטח כולל של כ-31 אלף מ"ר. כל מבנה יהיה בשטח של כ-3,500 עד 6,000 מ"ר ויקבל גג פתוח שפונה לים. בין המבנים יעברו שבילים ורחבות שיחברו את אזור התעסוקה בהרצליה פיתוח אל המרינה.
במקום מאות חנויות קטנות יחסית, התוכנית מבוססת על מספר קטן יותר של שוכרי עוגן גדולים. השימושים שמקודמים כוללים מלונאות, מסעדות, תרבות, פנאי, בריאות ו-wellness, שיט ותיירות. במתחם יישארו כ-1,400 מקומות חניה, ובסביבה מתוכננת גם תחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה.
אחד המבנים צפוי לשמש את תדהר. עסקה שנחשפה לאחרונה מראה שחברה בת של תדהר רכשה זכויות שמייצגות כ-8% מהקניון ומהחניון תמורת 56.2 מיליון שקל. 48.2 מיליון שקל מהסכום יוחסו לזכויות בקניון ועוד 8 מיליון שקל לחניון.
במקביל גם עיריית הרצליה מתכננת להשקיע יותר מ-100 מיליון שקל בחידוש המרינה והשטחים הציבוריים שסביבה. התוכנית כוללת שדרוג תשתיות, מערכות עגינה, טיילת ורחבות. מבחינת בעלי ארנה, החיבור בין שני הפרויקטים הוא חלק מהותי מהשינוי: במקום נכס שסוגר את עצמו בפני המרינה, המתחם החדש אמור להפוך את המרינה לסיבה להגיע אליו.
יש כאן גם שינוי רחב יותר בשוק המסחר. מתחמים פתוחים, מסעדות, בילוי ושימושים מעורבים תופסים יותר מקום לצד הקניון הסגור המסורתי. ביג גלילות הוא דוגמה בולטת: המתחם נפתח עם יותר מ-40 אלף מ"ר מסחר והצליח בתוך זמן קצר למשוך תנועה ופדיונות בהיקפים גדולים. הפתיחה של ביג גלילות וההשפעה על שוק הקניונים.
מבחינת ארנה, זה גם סוג של חזרה לנכס הבסיסי. יותר משני עשורים ניסו בעלים שונים לתקן את הקניון באמצעות תמהיל, מותגים, שיפוצים ומיתוג. עכשיו השינוי מגיע למבנה עצמו. הים שהיה שם מהיום הראשון הופך סוף סוף לחלק מהמתחם.
