איך מחשבים שטח של דירה? התקן המחייב

אתם מגיעים לראות דירה שמפורסמת כ-100 מ"ר. היא נראית קטנה ממה שציפיתם, בנסח הטאבו מופיע מספר אחר ובחשבון הארנונה שטח שלישי. המוכר מסביר שזה ברוטו, המתווך אומר שככה מודדים והקונה נשאר עם שאלה פשוטה: כמה דירה הוא באמת מקבל?

מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים אישרה את תקן 9.1 להגדרת שטח דירה, שנועד לצמצם את הפערים האלה. התקן מחליף את תקן 9.0 משנת 2006 ומחדד כללים שנותרו פתוחים לפרשנות, בעיקר סביב קירות משותפים וחלקים נלווים לדירה.

לרוכש, ההבדלים יכולים להיות משמעותיים. כשמשווים דירות לפי מחיר למ"ר, צריך לדעת שהמטרים נספרו באותה שיטה. אחרת, דירה יכולה להיראות זולה יותר רק מפני שבשטח שפורסם עבורה נכללו רכיבים שלא נספרו בדירה השכנה.

אבל צריך לדייק כבר בהתחלה: מדובר בתקן שמאי. אישורו אינו אומר שכל חשבון ארנונה, רישום ישן בטאבו וחוזה מכר משתנים אוטומטית. השאלה מהו השטח המחייב תלויה גם במטרה שלשמה מודדים ובכללים שחלים עליה.

להרחבה: הארנונה הולכת להשתנות? התקן החדש יכול להגדיל את שטח הדירה בחלק מהערים ולהקטין אותו באחרות

איך מודדים בפועל, ומה עושים עם הקירות?

הרעיון הבסיסי הוא למדוד את הדירה לפי הגבול שלה, ולא לחבר רק את שטחי הרצפה הפנויים בחדרים. המדידה מגיעה לפנים החיצוניים של קירות החוץ ולמרכז הקירות המשותפים, בכפוף לכללים המפורטים בתקן.

כלומר, שטח הדירה כולל גם קירות. לכן מי שמודד בסרט מדידה את המרחקים הפנימיים בסלון, בחדרים ובמטבח ומחבר את התוצאות, לא בהכרח יגיע לשטח שמופיע במדידה מקצועית. זה לא מעיד לבדו על טעות: אלה יכולים להיות שני חישובים שונים.

אחד החידודים נוגע לקיר שבין הדירה לחלל משותף בבניין, למשל הלובי הקומתי. לפי ההסבר שפורסם על התקן, נכללת מחצית מעוביו, עד 10 ס"מ. גם מסתור כביסה אינו נכלל בשטח הדירה. פירוט כללי המדידה החדשים.

לצורך המחשה, בקיר באורך עשרה מטרים ובעובי 20 ס"מ, ספירת מחצית העובי מוסיפה מטר רבוע לחישוב. ספירת מלוא העובי הייתה מוסיפה שניים. הקיר נשאר אותו קיר, אבל המספר משתנה.

• משכנתא על נכס במושע: מה הבנק בודק לפני שהוא משעבד
• יש רצוי ויש מצוי: מה עושים כשההון העצמי לא מספיק לדירה שרוצים?

וזה גם ההבדל בין שטח מדוד לבין תחושת מרחב. שתי דירות בעלות אותו שטח יכולות להרגיש שונות מאוד: באחת מסדרון ארוך וחלוקה צפופה, ובשנייה כמעט כל השטח משמש את החדרים והסלון. התקן עוזר להשוות גדלים; הוא לא מחליף בדיקה של התכנון.

המחסן ועליית הגג: לא כל שטח ששייך לכם הוא חלק מהדירה

לפי הכללים שפורסמו, מחסן שצמוד פיזית לדירה והכניסה היחידה אליו היא מתוכה נכלל בשטחה. מחסן נפרד שהכניסה אליו מהלובי אינו נכלל בשטח הדירה עצמה.

• עכו מתרחבת צפונה: 2,322 דירות חדשות יוקמו לאורך חוף הים
• מצוקת הקבלנים: גינדי תדחה 30% ממחיר הדירה לעשור, בלי ריבית והצמדה

גם בעליית גג יש משמעות לאופן הגישה. גרם מדרגות בנוי וקבוע שונה מסולם או מגישה ארעית. אלה חלק מההבחנות שמביא הדיווח על התקן החדש.

לעליית הגג נוסף תנאי גובה: נכללים החלקים שגובהם לפחות 1.80 מטר. בדירה בעלת כמה מפלסים נדרש פירוט נפרד של שטח כל מפלס, והפתח שמעל גרם המדרגות בקומה העליונה מטופל כפיר, כדי למנוע ספירה כפולה. בשומה נדרש גם להפריד בין שטח הדירה לבין הצמדות, כגון חניה ומחסן. ההבחנות בשומות לפי תקן 9.1.

מבחינת הקונה, כדאי לבקש פירוט גם כשמוצג מספר כולל ומרשים. למשל: כמה מ"ר בדירה, כמה במרפסת וכמה במחסן. חניה ומרפסת יכולות להוסיף הרבה לשווי ולנוחות, אבל חיבור השטחים שלהן לשטח הדירה לא נותן בסיס טוב להשוואה מול דירה אחרת.

להרחבה: כמה שווה מרפסת בישראל? בתל אביב עד 360 אלף שקל, בחיפה סביב 120 אלף

נניח שמציעים לכם דירה עם מרפסת גדולה ומחסן, ומולה דירה ללא התוספות האלה. השאלה אינה רק איזו מהן גדולה יותר במספר הכולל. צריך להבין כמה שטח מגורים מקבלים בכל אחת, ומה הערך שאתם מייחסים לתוספות.

אז למה בארנונה ובטאבו מופיע מספר אחר?

בארנונה, שיטת חישוב השטח תלויה בכללים של הרשות המקומית. יו"ר הוועדה לתקינה שמאית הביע תקווה שההגדרה החדשה תאומץ בעתיד גם בתחום הזה. זו שאיפה להאחדה, ולא הודעה שכל הרשויות כבר עברו לאותה שיטה. ההבחנה בין התקן לבין מדידת ארנונה.

לכן, פער בין מדידה שמאית לשטח שבחשבון הארנונה דורש בירור. אי אפשר להסיק מעצם הפער שהחיוב שגוי, וגם לא שהדירה גדולה מכפי שנחשבה. צריך לבדוק מה בדיוק נכלל בכל חישוב.

גם נתון בטאבו צריך לקרוא לצד המסמכים המתאימים, ובהם תשריט הבית המשותף וההצמדות. אישור תקן חדש אינו כשלעצמו עדכון של הרישום בנכס מסוים. כאשר יש פער, השאלה הראשונה היא מאיפה הגיע כל מספר ומתי נערכה המדידה שעליה הוא מבוסס.

בדירה מקבלן כדאי לבקש להראות במפרט ובתוכנית המצורפת לחוזה את שטח הדירה ואת השטחים הנוספים בנפרד. בדירה מיד שנייה כדאי לברר אם המספר במודעה לקוח מהארנונה, מהטאבו או ממדידה. המילה "ברוטו" לבדה אינה הסבר מספק למה שנכלל בחשבון.

הטעות במחיר למ"ר שיכולה לשנות את ההשוואה

הנה דוגמה חשבונית פשוטה: דירה מוצעת בשלושה מיליון שקל ומפורסמת כ-100 מ"ר. המחיר שמתקבל הוא 30 אלף שקל למ"ר. אם לצורך השוואה אחידה שטחה הוא 90 מ"ר, המחיר המחושב עולה לכ-33.3 אלף שקל למ"ר.

זה פער של כ-11%, בלי שהמוכר העלה את המחיר בשקל. השתנה רק המספר שבו מחלקים.

מנגד, לא נכון לקחת כל פער בשטח, להכפיל במחיר הממוצע למ"ר ולהכריז שזה הנזק או הפיצוי שמגיע לקונה. מחיר דירה מושפע גם מהמיקום, מהקומה, מהמצב, מהתכנון ומהשטחים הנלווים. הדוגמה מראה מדוע צריך בסיס השוואה אחיד, ולא קובעת שווי או זכאות לפיצוי.

לפני חתימה, כדאי לרכז את הנתונים במסמך אחד: השטח במודעה, השטח בחוזה או במפרט, הנתון הרשום והשטחים הנלווים. כשיש פער משמעותי, לבקש הסבר מקצועי ומדידה מתאימה, ולא להסתפק ב"ככה כולם מחשבים".

הערך של התקן הוא ביכולת להבין מה עומד מאחורי המספר. כשאומרים לכם שהדירה היא 100 מ"ר, צריכה להיות תשובה ברורה לשאלה מה נכלל בהם. רק אז אפשר להשוות מחירים ולהחליט אם הדירה מתאימה לצרכים ולתקציב.