משרד המשפטים מאחד את הגדרת שטח הדירה: תקן חדש אמור לצמצם מחלוקות בשוק

מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים אישרה תקן חדש ואחיד להגדרת "שטח דירה", במהלך שנועד לצמצם את הפערים שנותרו בין שיטות מדידה שונות ולהפחית מחלוקות בין רוכשים, יזמים, שמאים ורשויות.

תקן 9.1 יחליף את תקן 9.0, שנכנס לתוקף כבר ב-2006. התקן הקודם יצר לראשונה בסיס אחיד יחסית למדידת שטח דירות בישראל, אבל לאורך השנים נותרו בו מספר נקודות פתוחות לפרשנות, שאפשרו למדידות שונות של אותה דירה להגיע לתוצאות מעט שונות.

הסוגיה משמעותית במיוחד בשוק הדיור, שבו לשטח הדירה יש השפעה ישירה על המחיר למ"ר, השוואה בין נכסים, חוזי מכר ושומות מקרקעין. פער אפילו של כמה מ"ר במדידה עשוי להיות בעל משמעות כספית כאשר מדובר בדירות ששוויין מגיע למיליוני שקלים.

במשך שנים פעלו בישראל כמה שיטות שונות לחישוב שטח דירה, בהתאם לחוקים, תקנות וגופים שונים. בין היתר, היו הבדלים בשאלה האם לכלול את שטח הקירות, כיצד למדוד מרפסות מקורות, ואיך לחשב מדרגות פנימיות וחלקים נוספים של המבנה. ריבוי ההגדרות יצר חוסר אחידות ולעיתים גם מחלוקות משפטיות וביורוקרטיות.

על הרקע הזה גובש ב-2006 תקן 9.0 על ידי הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים. בהמשך הוא אומץ גם על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, והוטמע בחוק המכר דירות כך שיזמים נדרשים להצהיר בחוזה המכר על שטח הדירה בהתאם לכללים שנקבעו.

אלא שגם לאחר כניסת התקן לתוקף נותרו סוגיות שלא הוגדרו באופן חד מספיק. בין היתר, עלו שאלות לגבי אופן המדידה של קירות משותפים בין הדירה לשטח הציבורי בבניין, כמו חדר מדרגות, וכן ביחס לעליות גג וקירות תומכים בדירות שנבנו במדרון ונמצאים בחלקם מתחת לקרקע.

כדי להסדיר את הנקודות האלה הקימה הוועדה לתקינה שמאית לפני כשנה צוות מקצועי לגיבוש התקן החדש. בצוות השתתפו נציגי משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון, המרכז למיפוי ישראל, הלמ"ס ומשרד הפנים, לצד נציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ.

במשרד המשפטים מעריכים כי האחדת הכללים וצמצום מרחב הפרשנות יסייעו להגביר את השקיפות מול רוכשי דירות, להפוך את ההשוואה בין נכסים לפשוטה יותר ולצמצם מחלוקות הנוגעות לשטח הרשום או המדווח של הדירה.