פוטנציאל למעל 20 אלף דירות: האם עודף המשרדים יוריד את מחירי הדיור?

החולשה בחלק משוק המשרדים עשויה להועיל דווקא למי שמחפש דירה. בעל קרקע שמתקשה להצדיק הקמת בניין משרדים יכול להפוך ליזם מגורים, אם יקבל אישור לשנות את השימוש בקרקע. עבורו זו אפשרות להרוויח ממגרש שהפיתוח שלו התעכב. עבור רוכשי הדירות, המשמעות יכולה להיות עוד פרויקטים שמתחרים על כספם, לפעמים במקומות שבהם הקרקע למגורים יקרה ומצומצמת.

במינהל התכנון מקודמים מהלכים עם פוטנציאל למעל 20 אלף דירות במתחמים שיועדו לתעסוקה. כ-7,000 דירות כלולות בעשר תוכניות שכבר נבחנות, ולצדן אותרו 15 מתחמים נוספים בשלבי תכנון ראשוניים. חלק מהתוכניות ישלבו דירות לצד משרדים וחנויות. מדובר בעתודת דיור משמעותית, שהיקף המימוש שלה ייקבע בהמשך, עם התקדמות האישורים והבנייה.

במתחם האלף בראשון לציון כבר אושרה להפקדה תוכנית לשילוב מגורים בקרקע שיועדה לתעסוקה. בתוכנית שהוגשה הוצעו 113 דירות קטנות על מגרש של כ-2.5 דונם, שבו אושרו קודם כ-9,000 מ"ר לתעסוקה ולמסחר. בהחלטת ההפקדה, שהתקבלה ב-2024, דרשה הוועדה לשמור על מחצית מזכויות התעסוקה ולשלב לצדן מגורים. זו דוגמה לפשרה אפשרית: העיר שומרת חלק מהשטחים לעסקים, והיזם מקבל אפשרות למכור דירות ולעזור במימון הקמת הפרויקט.

בגלילות מקודם שינוי אחר, במסלול תכנוני נפרד: ביג מבקשת להסב כ-46 אלף מ"ר שיועדו למשרדים לדיור מוגן. התוכנית, שאושרה להפקדה, כוללת לפחות 255 יחידות במגדל השני במתחם ביג פאשן גלילות, לצד שירותים ומתקנים לדיירים. אלה יחידות לבני הגיל השלישי, ולכן ההשפעה על שוק הדירות הרגיל עשויה להיות עקיפה, דרך דירות שיתפנו כשבעליהן יעברו לדיור מוגן. גם במקרה הזה מדובר בשינוי תכנון לקראת בנייה, בשונה מהפיכת קומות משרדים קיימות לדירות.

בגבעת שמואל מתקדמת לקראת הפקדה תוכנית לכ-400 דירות במתחם עמיטק, על קרקע שבה אושרו בעבר כ-52 אלף מ"ר למשרדים. התכנון החדש כולל שני מגדלי מגורים מעל קומות למסחר ולמשרדים. מחצית מהדירות מתוכננות בשטח של כ-50 מ"ר. גם שם, האפשרות לשלב מגורים עשויה לאפשר את קידומו של מתחם שהמתין במשך שנים למימוש זכויות הבנייה שלו.

ההבחנה בין שינוי ייעוד של קרקע לבין הסבת בניין קיים חשובה. המסלול שמפעיל מינהל התכנון עוסק בתוכניות מפורטות לשינוי השימוש מתעסוקה למגורים. במגרש פנוי אפשר לתכנן מלכתחילה דירות, מרפסות, שטחים ציבוריים וכניסות נפרדות. בבניין משרדים קיים צריך להתאים מבנה שתוכנן למטרה אחרת, ולפעמים ההתאמות הופכות את העסקה ליקרה ומורכבת.

שוק המשרדים עצמו מתפצל. בסקר למחצית הראשונה של 2026 נמדדה תפוסה של כ-99% בבנייני המשרדים מהדרגה הגבוהה בתל אביב שנכללו בבדיקה. מנגד, בבניינים מהדרגה השנייה בהרצליה פיתוח התפוסה ירדה לכ-73%, לעומת כ-82% במחצית הקודמת. גם בבניינים מהדרגה הגבוהה בהרצליה נרשמה ירידה, לכ-91%, ושכר הדירה הממוצע שנמדד ירד לכ-97 שקל למ"ר. אלה נתוני מדגם, והם מדגישים עד כמה המיקום ואיכות הבניין משנים את התוצאה.

חלק מחברות התוכנה מצמצמות שטחים, בזמן שחברות סייבר וביטחון מתרחבות. גם הקרבה לרכבת הקלה משפיעה על בחירת המשרד. כך יכול להיווצר מצב שבו בניין חדש מתמלא ובניין ותיק בסביבה מאבד שוכרים. חברה שמעבירה את העובדים למשרד נגיש וחדש יותר משפרת את התפוסה בבניין אחד ומשאירה שטח פנוי באחר. מבחינת השוק כולו, מעבר כזה שונה מגיוס עובדים שמחייב לשכור שטח נוסף.

גם הקשר בין צמיחת ההייטק לביקוש למשרדים נעשה מורכב יותר. דוח רשות החדשנות מראה שב-2025 תוצר ההייטק גדל בכ-8%, בעוד מספר העובדים עלה בכ-2.5%. כלומר, חלק גדול מהצמיחה הגיע מתפוקה גבוהה יותר לעובד. כלי AI עשויים להרחיב את הפער הזה, אם כי מדידת התרומה שלהם בנפרד דורשת נתונים נוספים. עבור בעלי המשרדים, המשמעות היא שחברת הייטק יכולה להגדיל הכנסות ולהמשיך לעבוד מתוך אותו שטח.

• תל אביב במרכז: איך יועצי נדל"ן עוזרים לחברות לבחור נכון?
• שילם על 143 מ"ר, קיבל 192: רוכש משרדים ישלם עוד 210 אלף ש'

איך תוספת הדירות יכולה להגיע למחיר

הדירות המתוכננות יגיעו לשוק שכבר מציע לקונים מבחר גדול. בסוף יולי עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-85 אלף, וכ-27 חודשי היצע לפי קצב המכירות שנמדד. יותר ממחצית המלאי מרוכזת במחוזות תל אביב והמרכז. מתחילת השנה המגמה התייצבה, אחרי תקופה ממושכת של גידול. המלאי הזה כולל דירות שמוצעות למכירה בשלבי בנייה שונים; פוטנציאל ההסבות נמצא בשלב מוקדם יותר, ויתווסף בהדרגה ככל שהתוכניות יתממשו.

גם הקונים מתנהלים בזהירות. לפי סקירת האוצר ליולי, הקבלנים מכרו בשוק החופשי כ-1,860 דירות, ירידה של כ-5% לעומת יולי בשנה הקודמת וכ-22% לעומת יוני. חלק מהירידה החודשית קשור לעונתיות, והיא מגיעה אחרי התאוששות בעסקאות במאי וביוני. המשמעות היא ששוק הדירות מתקשה לשמור על קצב מכירות גבוה באופן רצוף.

מדד מחירי הדירות האחרון משקף את המצב המעורב הזה: עלייה של 0.2% ביוני-יולי לעומת התקופה הקודמת, לצד ירידה שנתית של 1.2%. בשכירות התוצאה שונה. בדירות שבהן התחלף שוכר נמדדה התייקרות של כ-4.4%, בקירוב שנתי. לכן מלאי גדול של דירות למכירה יכול להתקיים לצד התייקרות בשכירות. המחיר, הגודל, המיקום ומועד המסירה קובעים עד כמה הדירה המוצעת מתאימה למשק הבית שמחפש פתרון.

תוספת דירות יכולה להשפיע דרך תחרות מקומית. כשכמה יזמים מציעים דירות דומות באותו אזור, לקונה יש יותר חלופות. יזם שרוצה להתקדם בבנייה ולהחזיר אשראי עשוי להסכים למחיר נמוך יותר או להטבת מימון גדולה יותר. גם מוכר של דירה מיד שנייה נדרש להתחשב במחיר של הדירות החדשות סביבו. הפער בין מחירון הקבלן למחיר העסקה בפועל כבר כולל לפעמים הנחות והטבות, ותחרות נוספת יכולה להרחיב אותו.

ההשפעה תלויה מאוד בקצב. לצורך המחשה, מימוש של 20 אלף דירות לאורך חמש שנים משמעו כ-4,000 דירות בשנה. זהו חישוב לדוגמה, ולוחות הזמנים של התוכניות ייקבעו בנפרד. כמה מאות דירות נוספות בשכונה יכולות לשנות את אפשרויות הבחירה של הקונים; אותה תוספת כשהיא מפוזרת בין ערים ולאורך שנים משפיעה בהדרגה על המדד הארצי.

• 20/80 מול פטור ממדד: איזה מבצע קבלן באמת זול יותר
• המחלף החדש שיחבר את השרון לכביש 6 - ומה זה יעשה לפקקים ולמחירי הדירות?

יש הבדל גם בין אישור תוכניות לבין תוספת אמיתית להיקף הבנייה. אם יזם מעביר את ההון ואת צוותי הביצוע מפרויקט מגורים אחר למתחם שהוסב, חלק מהשינוי הוא במיקום ובסוג הדירות. ההיצע הכולל יגדל יותר כאשר התוכניות החדשות יצטרפו לבנייה הקיימת, בעזרת מימון, עובדים ותשתיות שיאפשרו לקדם כמה פרויקטים במקביל.

בעלי הקרקע יכולים להרוויח מהמהלך עוד לפני שתימכר דירה. קרקע שמיועדת למשרדים עשויה לקבל שווי גבוה יותר ברגע שמותר לבנות עליה מגורים. עליית שווי הקרקע יכולה להתקיים לצד ירידה עתידית במחירי הדירות בסביבה: בעל המגרש נהנה מזכות שימוש מבוקשת יותר, והרוכשים עשויים ליהנות מהתחרות שתיווצר כשהבנייה תושלם.

אבל מחיר הדירה ייקבע בשוק. גם בעל קרקע שנרכשה לפני שנים במחיר נמוך ישאף לקבל מחיר דומה לזה שמקבלים המתחרים. עלות הקרקע הנמוכה נותנת לו גמישות להוזיל ועדיין להרוויח; התחרות, קצב המכירות והוצאות המימון יקבעו עד כמה ישתמש בגמישות הזאת. במקרה שבו היזם מתקשה להרוויח במחירי השוק, הוא עשוי לדחות את הבנייה, אף שהתוכנית כבר אושרה.

גם הריבית פועלת בשני הכיוונים. בנק ישראל הפחית אותה ל-3.25%, והוזלת האשראי יכולה לסייע ליזמים לממן פרויקטים. במקביל היא עשויה להחזיר קונים באמצעות הקלה בחלק מעלויות המשכנתא. אם הביקוש יגדל במהירות לצד ההיצע החדש, תרומת הדירות הנוספות עשויה להתבטא במיתון התייקרות. אם ההיצע יגדל מהר יותר, התנאים לירידת מחירים יהיו חזקים יותר.

לשינוי השימוש יש משמעות גם בצד של המשרדים: במקומות שבהם ההסבה מצמצמת את שטחי התעסוקה המתוכננים, היא עשויה להקל על בעלי הבניינים הקיימים למצוא שוכרים. עם זאת, הפערים בביקוש מחייבים הבחנה בין קרקע שממתינה שנים לפיתוח לבין אזור תעסוקה שממשיך להתרחב. שילוב של מגורים, מסחר ומשרדים יכול לשמור מקום לעסקים ובמקביל לאפשר ליזם לקדם את המתחם.

בבניינים קיימים, הפיכת משרדים לדירות כרוכה גם בהוצאות בנייה משמעותיות. לכל דירה דרושים מטבח, חדר רחצה, ניקוז, אור ואוורור, ויש לבחון את פתרונות המיגון ואת הגישה לבניין. במגרש פנוי קל יותר לתכנן את כל אלה מראש, אבל שכונת מגורים עדיין זקוקה למוסדות ציבור, מדרכות ותחבורה. גישה נוחה ברכב לבניין משרדים שונה מסביבת מגורים שבה אפשר לנהל חיי יום-יום.

לעיריות ולדיירים יש גם חשבון שוטף. הארנונה מעסקים גבוהה בדרך כלל מזו של מגורים, ותוספת תושבים דורשת שירותים. כדי לצמצם את הפער, משרדי הפנים והאוצר פרסמו טיוטת תקנות לסיווג ארנונה מיוחד בדירות במתחמים שהוסבו מתעסוקה. עבור הרוכש, דירה קטנה יכולה להוזיל את מחיר הקנייה, אבל ארנונה ודמי ניהול במגדל עשויים להגדיל את ההוצאה החודשית. תוספת של 500 שקל בחודש, בדוגמה להמחשה, מצטברת ל-6,000 שקל בשנה לצד המשכנתא או שכר הדירה.