משרדים למטה, דירות למעלה: למה היזמים מתקשים לחבר את שני העולמות באותו מגדל
דירת שלושה חדרים בשטח של 91 מ"ר בקומה ה-58 של מגדל משה אביב ברמת גן נמכרה ב-3.1 מיליון שקל, כ-34 אלף שקל למ"ר, והעסקה הקטנה הזו מספרת סיפור רחב בהרבה. משה אביב, שמתנשא לכ-244 מטר, בנוי ברובו המכריע לעבודה: 57 קומות משרדים, ומעליהן 12 קומות מגורים בלבד. סביבו קו הרקיע של גוש דן ממשיך לטפס. באזור הבורסה מקודמים מגדלים של 60, 70, 95 ואפילו 100 קומות, ובגבעתיים הסמוכה מתחיל להתאכלס BEYOND, מגדל של 78 קומות בגובה של כ-320 מטר. כמעט כל הגובה החדש הזה מיועד לשוכרים עסקיים. בסיאול, בקואלה לומפור ובניו יורק שילוב של משרדים, מלון ודירות באותו מבנה נחשב לשגרה, ובישראל הוא עדיין חריג, אף שעודף שטחי התעסוקה הולך וגדל והביקוש לדירות במרכז נשאר גבוה.
הידעת?מה זה מגדל מעורב שימושים?
מה עושים בעולם עם משרדים ריקים
בצפון אמריקה השאלה כבר עברה מהתיאוריה לשטח. בתחילת 2026 היו בארצות הברית כ-90 אלף דירות בתהליך הסבה מבנייני משרדים, עלייה של כ-28% בתוך שנה וכמעט פי ארבעה לעומת 2022. ניו יורק מובילה עם יותר מ-16 אלף דירות בתהליך, ואחריה וושינגטון עם כ-8,500, שיקגו ולוס אנג'לס עם כ-4,300 כל אחת. במנהטן מגדל משרדים בן 35 קומות בצד המזרחי של מידטאון אמור להפוך לכ-680 דירות, ובקלגרי שבקנדה תוכנית עירונית מממנת 21 פרויקטים שיהפכו שטחי משרדים לכ-2,700 דירות.
המנוע שם דומה למה שקורה בגוש דן: שיעור פנוי של כ-19% במשרדים בארצות הברית, מאות מיליארדי דולרים של הלוואות על בנייני משרדים שמגיעות לפירעון ומחסור בדיור. עם זאת, הפרויקטים האמריקאים עוסקים בעיקר בבניינים ותיקים שמוסבים במלואם, ובישראל הוויכוח נוגע דווקא למגדלים חדשים, שעדיין אפשר לשנות את התמהיל שלהם בשלב התכנון.
הידעת?איך ניו יורק פתחה את הדלת להסבת משרדים?
יותר מדי משרדים
לפי נתוני מנהל התכנון, בתוכניות מאושרות יש כ-180 מיליון מ"ר של שטחי משרדים ומסחר, היקף שעולה בהרבה על הביקוש הצפוי בעשורים הקרובים. באזור הבורסה ברמת גן לבדו התוכניות מאפשרות כמעט 3 מיליון מ"ר לתעסוקה, ובפרויקט ורטיקל מתוכננים כ-240 אלף מ"ר משרדים. בינתיים גם המגדלים החדשים והנגישים נפתחים עם שטחים פנויים: ב-BEYOND כ-60% מהשטחים בתפוסה ועל כ-10% נוספים נחתמו חוזים, וב-ToHa 2 כ-75% מהשטחים בחוזים או במשא ומתן מתקדם. להרחבה: עשרה מגדלים עד 100 קומות: האם רמת גן בונה יותר מדי משרדים?
עבודה היברידית מאפשרת לחברה עם 1,000 עובדים להסתפק בפחות עמדות קבועות, וכלי בינה מלאכותית מאפשרים לצמוח בהכנסות בלי להגדיל באותו קצב את כוח האדם ואת השטח. לפי הערכות שפורסמו, ספיגת עודף המשרדים תימשך חמש שנים לפחות. גם בצד המגורים המצב מורכב: בתל אביב נאמד מלאי של כ-10 אלף דירות חדשות שטרם נמכרו, רובן במחירים גבוהים. לכן הסבה של משרדים לדירות היא כלי אחד מתוך כמה, וההצלחה שלה תלויה במיקום, בגודל היחידות ובמחיר.
על הנייר הפתרון פשוט: להחליף חלק מהקומות המתוכננות למשרדים בקומות מגורים. חוק ההסדרים של 2022 אף הוסיף מנגנון שמאפשר הסבה של שטחי משרדים לדיור. בפועל, היזמים הגדולים ממשיכים לבנות מגדלים חד תכליתיים.
מקרה הספירלה
הדוגמה הבולטת היא מגדל הספירלה של עזריאלי, פרויקט בן 91 קומות שעלותו מוערכת בכ-3.3 מיליארד שקל ומיועד להסתיים ב-2028. התוכנית אפשרה לשלב 292 יחידות דיור, אבל החברה ויתרה על רובן, ומספר הדירות צומצם בהמשך ל-171. המגדל יכלול כ-85 אלף מ"ר של משרדים, והמגורים נשארו חלק משני בתמהיל.
ההחלטה משקפת את שיקולי הנדל"ן המניב: משרדים מושכרים לשוכרים מוסדיים לתקופות ארוכות ומייצרים תזרים קבוע, ודירות נמכרות פעם אחת או מושכרות לשוכרים פרטיים, עם ניהול מורכב יותר. בעולם, דווקא המגדלים הגבוהים ביותר מראים כיוון אחר: לוטה וורלד טאואר בסיאול, בן 123 קומות, משלב משרדים, מלון, מגורים, מסחר ותצפית, וגם מרדקה 118 בקואלה לומפור מחבר משרדים, מלונאות, מסחר ומגורים. להרחבה: המגדלים הגבוהים בעולם ואיפה ישראל נכנסת
הקושי ההנדסי
מעבר לכלכלה, יש גם מגבלות פיזיות. דירות דורשות צנרת רטובה בכל יחידה: מטבח, חדרי רחצה, ניקוז. במגדל משרדים הצנרת מרוכזת בגרעין המבנה, והוספת קווים לכל קומה מחייבת שינוי תכנוני עמוק. כל דירה צריכה גם ממ"ד, שמשנה את הקונסטרוקציה, וחלונות נפתחים שמתאימים פחות לחזיתות הזכוכית האטומות של מגדלי משרדים.
- עזריאלי מגייסת מיליארד יורו להקמת הדאטה סנטר בנורבגיה - לאחר הדחייה בלוחות הזמנים
- הלקוח שינה דרישות: עזריאלי נערכת לעיכוב של 4 חודשים בפרויקט של מיליארד יורו
הידעת?מה זה צנרת רטובה?
גם הכניסות והמעליות צריכות להיות נפרדות, כדי שדיירים יימנעו מלובי משותף עם אלפי עובדים. כל אלה מייקרים את הבנייה ומקטינים את השטח הסחיר בקומה. דרישות הבטיחות שונות אף הן: מערכות כיבוי האש, דרכי המילוט וחניות האורחים מתוכננות אחרת עבור מבנה שבו אנשים ישנים, ולא עובדים בשעות הפעילות בלבד.
הצד המשפטי
מגדל מעורב יוצר גם שאלה של בעלות משותפת. כשהיזם מוכר דירות ושומר בידיו את המשרדים, נוצר בית משותף שבו לבעלי הדירות ולבעל המשרדים יש אינטרסים שונים בהוצאות התחזוקה, בשיפוצים ובשימוש בשטחים הציבוריים. פסק הדין בעניין מגדל אפטאון בבת ים המחיש עד כמה המחלוקות עלולות להגיע לבית המשפט.
לכן חלק מהיזמים מעדיפים לפצל. מגדל אליט, למשל, תוכנן מחדש כשני מגדלים נפרדים במקום מבנה אחד מעורב. גם אמות ובייסייד, השותפות במגדל ToHa 2 בתל אביב, בחרו במבנה של משרדים בלבד. מבחינת חברות הנדל"ן המניב, מגדל אחיד קל יותר לנהל, למכור או למשכן מול הבנקים, ושווי הנכס מחושב לפי שכר דירה צפוי ולא לפי מחירי דירות.
לאן השוק הולך
בכל זאת, יש סימנים לשינוי. ירידה בביקוש למשרדים בעקבות עבודה היברידית, לצד מחירי דירות גבוהים במרכז, משפרת את הכדאיות של מגורים בקומות העליונות. שוק המשרדים משנה את פניו, ובפרויקטים חדשים בגוש דן כבר משלבים מגורים, מלונאות, מסחר ודיור מוגן במקום מגדל משרדים טהור. גם ברמת גן התכנון ממשיך: מגדל של 35 קומות במתחם הבורסה אושר להפקדה עם כ-30 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, לצד שימור מבנים היסטוריים.
במקביל, המגדלים צומחים גם מכיוון אחר, ההתחדשות העירונית. בחצי הראשון של 2026 החלה בנייתן של כ-8,500 דירות בפינוי-בינוי ובתמ"א, ובתל אביב הן היו כ-59% מהתחלות הבנייה. אבל גם המודל הזה נשען על מכירת דירות במחיר גבוה, ועם התייקרות הבנייה והמימון הרווחיות בפינוי-בינוי נשחקת. השאלה היא אם הרגולציה וההנדסה יאפשרו להסיט חלק מהגובה המתוכנן מעבודה למגורים לפני שהעודף יהפוך לבעיה מבנית של ממש.
