גרייס באמצע החוזה והנחה באופציה: כך משתנה שוק המשרדים
אייל האושנר, סמנכ״ל האושנר שמאות מקרקעין, מסביר כי יזמים מחוץ לתל אביב חושבים פעמיים לפני תחילת הבנייה ומנסים להבטיח שוכרי קצה מראש; במקביל, שתי עסקאות בהיקף של כ-46 אלף מ״ר מילאו את לנדמרק B, וכניסת ToHa2, Beyond ומגדל הספירלה תעמיד את השוק למבחן נוסף
שוק המשרדים המחיר למ״ר כבר אינו מספר את כל הסיפור בשוק המשרדים: בעלי נכסים אומנם משתדלים לשמור על שכר הדירה שמופיע בחוזה, אבל התחרות מתבטאת בדרכים אחרות: חודשי גרייס, הפחתת שכר הדירה בתקופת האופציה ולעיתים גם תקופות ללא תשלום במהלך החוזה עצמו. במקביל, יזמים נעשו זהירים יותר ומעדיפים להבטיח מראש שוכרים לשטחים משמעותיים לפני שהם מתחילים לבנות.
המבחן צפוי להתחדד בשנים הקרובות, עם כניסתם של כמה מהפרויקטים הגדולים בגוש דן: ToHa2, שבו כ-160 אלף מ״ר עיליים לשיווק, צפוי להתאכלס עד סוף השנה, כאשר כ-75% מהשטחים כבר נמצאים בחוזים או במשאים ומתנים מתקדמים, להרחבה ראו - מנכ״לית גב-ים: ״עד סוף השנה כנראה 75% מ-ToHa2 יהיו בחוזים חתומים״.
ב-Beyond בגבעתיים מתוכננים כ-120 אלף מ״ר של משרדים, ומון אקטיב כבר חתמה על שכירת כ-22 אלף מ"ר. בהמשך צפוי להצטרף גם מגדל הספירלה של עזריאלי, פרויקט בעירוב שימושים בהיקף כולל של כ-150 אלף מ"ר, שהשלמתו מתוכננת ל-2028.
על הנייר מדובר בתוספת היצע משמעותית, אלא שהעסקאות שנחתמו לאחרונה מראות כי הביקוש אינו מתחלק באופן שווה. חברות גדולות ממשיכות לחפש קומות רחבות, נגישות לתחבורה ציבורית וסביבת עבודה ברמה גבוהה. בניינים ישנים או מרוחקים יותר נדרשים להשקיע בהתאמת הנכס ולהציע תנאים ומחירי שכירות אטרקטיביים יותר.
״השאלה נוגעת בדיוק בנקודה הנכונה״, אומר אייל האושנר, שמאי מקרקעין וסמנכ"ל האושנר שמאות מקרקעין ומסביר: ״אני לא חושב שנכון לדבר היום על שוק משרדים אחד. אנחנו רואים שני שווקים: מצד אחד נכסים איכותיים, יוקרתיים ונגישים, ומהצד השני נכסים ישנים או כאלה שנמצאים במיקומים פחות טובים״.
״גם בהרצליה הביקוש מתרכז בבניינים הנחשבים״
לדברי האושנר, בנייני Class A: בניינים חדשים ונגישים, בעלי מערכות ומפרט ברמה גבוהה - מצליחים לשמור על ביקושים, בעיקר באזורים המרכזיים של תל אביב. בבניינים הישנים יותר התמונה שונה.
״אנחנו רואים התייצבות ואפילו התחזקות בביקושים לנכסים איכותיים, בעיקר במקומות מרכזיים ונגישים בתל אביב. מצד שני, בנכסים הישנים ובמיקומים הפחות חזקים קיים לחץ גבוה יותר על שכר הדירה ועל התפוסה. הפער בין נכסי האיכות המודרניים והנגישים לבין המלאי הישן הולך וגדל״.
לדבריו, עודף ההיצע מורגש פחות בתל אביב מאשר באזורים אחרים: ״לא הייתי אומר ששוק המשרדים בתל אביב נמצא בעלייה, אבל כן מרגישים התייצבות. אם הריבית תמשיך לרדת, הפעילות עשויה להמשיך להתאושש. עיקר הקושי מורגש כיום מחוץ לתל אביב. יחסית, הרצליה פיתוח יוצאת דופן, בעיקר בבניינים הנחשבים, ושם אנחנו ממשיכים לראות ביקושים חזקים״.
המשמעות אינה שכל בניין ישן יישאר ריק, אך השכרתו דורשת כיום יותר השקעה וגמישות: ״בניין ישן צריך להתמודד עם תחרות שהולכת וגוברת. כדי להשתוות לבניינים החדשים ולמשוך את השוכרים המתאימים, הבעלים נדרשים להשקיע סכומים משמעותיים ולהציע מחירי שכירות אטרקטיביים״.
- ״העבודה מהבית לא חיסלה את המשרד - היא הפכה את השוק לבררני יותר״
- 5 שנים לפחות: כמה זמן ייקח לספוג את עודף המשרדים
ההטבות כבר לא ניתנות רק בתחילת השכירות
אחת הדרכים להבין את מצב השוק היא לבחון לא רק את שכר הדירה שמופיע בחוזה, אלא גם את התנאים הנלווים אליו. שאלנו את האושנר האם התחרות מתבטאת בתקופות גרייס, בהשתתפות בהתאמת המשרד ובהטבות נוספות, גם כאשר המחיר הרשמי אינו משתנה.
לדבריו, גרייס בתחילת החוזה אינו תופעה חדשה: במשך שנים אפשרו בעלי נכסים לשוכרים לבצע את עבודות ההתאמה בחודשים הראשונים בלי לשלם שכר דירה. אלא שכעת מופיעות הטבות אחרות.
״אנחנו רואים את זה במיוחד בתחילת האכלוס של בניינים חדשים, שהיא תקופה לא פשוטה. גרייס בתחילת החוזה היה מקובל גם בעבר, אבל כיום אנחנו רואים דברים חדשים, כמו הפחתה של שכר הדירה בתקופת האופציה או תקופות גרייס שניתנות במהלך החוזה ולא רק בתחילתו. אלה הטבות מיוחדות שלא ראינו בעבר״.
כך יכול להיווצר פער בין שכר הדירה המדווח לבין המחיר האפקטיבי שמשלם השוכר לאורך תקופת החוזה. בעל הנכס שומר לכאורה על המחיר המוצג בחוזה, אבל מעניק לשוכר חודשים ללא תשלום או תנאים משופרים בשלבים אחרים של ההתקשרות.
גם היזמים נעשו זהירים יותר: ״יזם חושב היום פעמיים לפני שהוא עולה לקרקע״, אומר האושנר ומפרט: ״יש קרקעות וזכויות בנייה למשרדים מחוץ לתל אביב שלא ממהרים לממש. מנסים קודם לסגור שוכר קצה או מספר שוכרים על שטחים נרחבים. כאשר היזם כבר מחליט לבנות, הוא משקיע הרבה מאוד בשיווק. ההתחלה יכולה להיות קשה, אבל בחלק מהמקרים אנחנו רואים שבבניינים חדשים ואיכותיים הוא מצליח להתאזן בתוך תקופה לא ארוכה״.
השוכרים הגדולים עדיין מחפשים את המגדלים החדשים
לצד הקשיים בחלקים מסוימים של שוק המשרדים, פרויקטים חדשים במיקומים מרכזיים ממשיכים למשוך חברות שמבקשות לרכז פעילות בשטחים גדולים. אחת הדוגמאות לכך היא העסקה שנחתמה במגדל B בפרויקט לנדמרק בתל אביב עם קרן ההון סיכון סייברסטארטס וחברות מהפורטפוליו שלה.
במסגרת העסקה נשכרו כ-22.4 אלף מ״ר המתפרסים על פני 15 קומות. העסקה ממחישה את הביקוש שקיים מצד חברות הייטק וסייבר לשטחים רחבים בבניינים חדשים ונגישים, אך אינה מלמדת בהכרח על מצבם של כלל הפרויקטים או של כלל שוק המשרדים.
שאלנו את האושנר האם ההתבססות על מספר מצומצם של קבוצות גדולות יוצרת סיכון לבעלי הנכס במקרה של צמצום בפעילות או בכוח האדם. לדבריו, הסיכון קיים, אך במקרה של סייברסטארטס מדובר במהלך שנועד לרכז במתחם כמה חברות שונות מתחום הסייבר, ולא בשוכר תפעולי יחיד.
״זה אכן סיכון שצריך להביא בחשבון, אבל מנגד אנחנו רואים דמי שכירות גבוהים יחסית, שייתכן שמבטאים לפחות חלק ממנו״, הוא אומר.
העסקה ממחישה את הפער שעליו מצביע האושנר: בניינים חדשים במיקומים מרכזיים יכולים למשוך שוכרים גדולים, בעוד שהמלאי הישן מתמודד עם תחרות מורכבת יותר. המבחן הבא יהיה קליטת השטחים החדשים ב-ToHa2, ב-Beyond ובהמשך גם במגדל הספירלה, לצד היכולת של הבניינים הוותיקים לשמור על תפוסה ועל רמת שכר הדירה.
״אני אופטימי לגבי שוק המשרדים, אבל לא לגבי כל בניין משרדים״, מסכם האושנר. ״אם הריבית תרד וענף ההייטק יתחזק, נכסי הפריים ייהנו מזה ראשונים. לעומת זאת, בנייני Class B והמלאי הישן, במיוחד בפריפריה, יהיו בתחרות קשה מאוד״.
״בעלי הנכסים האלה יידרשו להשקעות רחבות בנכסים ולמחשבה מחודשת על אסטרטגיה ברורה: כיצד להשכיר את הנכס, באילו מחירים, אילו שיפורים לבצע, ובמקרים מסוימים גם האם נכון להמשיך להחזיק בו או למכור״.
