מנכ"ל אנשי העיר: "שלוש דירות ביותר מ-20 מיליון שקל נמכרו בתוך יומיים"

אנשי העיר אנשי העיר 0.8%   סיימה את הרבעון השני עם הכנסות של 109.5 מיליון שקל, עלייה של 157% לעומת הרבעון המקביל. הרווח הנקי הסתכם ב-28 מיליון שקל, לעומת הפסד של 4.4 מיליון שקל ברבעון המקביל.

במחצית הראשונה כולה כמעט הוכפלו ההכנסות ל-155.1 מיליון שקל, לעומת 77.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הרווח הנקי הגיע ל-24 מיליון שקל, לעומת הפסד של 7.2 מיליון שקל. הרווח הגולמי עלה מ-9.3 מיליון שקל ל-54.5 מיליון שקל, ושיעורו מההכנסות עלה מ-12% לכ-35%.

עם זאת, חלק גדול מהשיפור הגיע מעסקת מנרב:  אנשי העיר מכרה למנרב 49% מהזכויות בפרויקט לה גוארדיה 35-45 בתל אביב תמורת 32 מיליון שקל, ובמקביל קיבלה 49% מהזכויות בשני פרויקטים ברחוב אבן גבירול. העסקה יצרה הכנסות של כ-37.6 מיליון שקל ותרמה כ-35 מיליון שקל לרווח הגולמי.

במהלך המחצית חתמה החברה על 11 הסכמים למכירת דירות בהיקף של כ־85 מיליון שקל, לעומת 10 דירות בכ-56 מיליון שקל בתקופה המקבילה. מספר העסקאות עלה במעט, אך התמהיל היה יקר יותר. לאחר תאריך המאזן נחתמו חמישה הסכמים נוספים בהיקף של כ-40 מיליון שקל.

״רוכשי הדירות היקרות חיכו על הגדר״

אנשי העיר מעורבת בכ-53 פרויקטים בתל אביב, לצד פרויקט בגבעתיים ופרויקט בבת ים. בסך הכול כוללים הפרויקטים כ-5,350 דירות, מתוכן כ־3,150 דירות המיועדות למכירה או שכבר נמכרו. עיקר הפעילות נותר מרוכז ברובעים 3 ו-4 בתל אביב, שבהם התחרות בין היזמים גבוהה והשוק מתמודד עם ירידה בהיקף העסקאות.

מה אתה מזהה כרגע בשוק הדירות?

״יש מגמה שהתחילה כבר ברבעון הראשון ובמידה מסוימת בסוף 2025, והיא מתמקדת בעיקר בדירות יקרות בתל אביב״, אומר רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״אני לא אוהב לקרוא לזה שוק היוקרה, אבל מדובר בעיקר בדירות במחירים של יותר מ-14-15 מיליון שקל. זו תופעה שהתחזקה ברבעון השני והמשיכה גם לאחריו״.

לדבריו, חלק מהרוכשים בקטגוריה הזאת המתינו זמן ממושך לפני שחזרו לשוק: ״הלקוחות האלה חיכו לא מעט זמן על הגדר, גם בתקופת המלחמה וגם בשנה שקדמה לה. כיום הם מזהים הזדמנות. הריבית פחות משפיעה עליהם, והם בדרך כלל גם לא תלויים במכירה של נכס אחר כדי לבצע את העסקה. בדירות של 5-6 מיליון שקל התלות הזאת משמעותית יותר״.

מכירת דירה יקרה אחת עשויה להשפיע באופן ניכר על התוצאות של פרויקט קטן להתחדשות עירונית. לדברי חן, פנטהאוז בפרויקט תל־אביבי נמכר לעיתים ב־15–20 מיליון שקל, ובמקרים מסוימים הוא עשוי להיות אחראי לכמעט 40% מהכנסות הפרויקט. לכן, מכירה בודדת יכולה גם להעלות את היקף המכירות וגם לאפשר הכרה ברווח נוסף בהתאם להתקדמות הפרויקט.

״אין אצלנו כמעט עסקאות 20/80״

יש התאוששות בשוק?

• רוטשטיין יוצאת מאנשי העיר: תמכור 41.3% תמורת 99 מיליון שקל
• פשיטת רגל, מלחמה, והדירה לא נמסרה. איך נדחתה התביעה?

״מחיר הדירה הממוצעת שמכרנו במחצית האחרונה עמד על קרוב ל-8 מיליון שקל", אומר חן וממשיך: ״אנחנו לא רואים ירידת מחירים בפרויקטים שלנו. אנחנו כן רואים יותר גמישות במשא ומתן, אבל לא מגמה של ירידה. מחיר המכירה נע בדרך כלל סביב 70-80 אלף שקל למ"ר פלדלת, בהתאם לסוג הדירה, וזה דומה למחירים שראינו בשנים האחרונות״.

חן דוחה את האפשרות שהמכירות נשענו בעיקר על מבצעי מימון: ״אין אצלנו כמעט עסקאות 20/80. בדירות שמחירן מעל 4-5 מיליון שקל זה נדיר מאוד. הדירות היקרות אינן נמכרות עם הטבות מימון משמעותיות. רוב הרוכשים שלנו קונים דירה כדי לגור בה, ולא כדירת השקעה״.

לצד זאת, החברה בהחלט הפעילה מהלכי שיווק כדי למשוך רוכשים. אחד הבולטים שבהם היה קמפיין שבו הוצעה לרוכשי דירות בפרויקטים ברובעים 3 ו-4 השתתפות בהגרלה על דירה נוספת. החברה דיווחה כי במהלך תקופת הקמפיין נמכרו 13 דירות בהיקף כולל של כ-112 מיליון שקל, כולל מע"מ.

האם ההגרלה יצרה ביקוש חדש, או שהיא בעיקר העבירה אליכם אנשים שכבר התכוונו לקנות דירה בתל אביב?

״אני לא יכול לדעת מה היו התוצאות אם לא היינו עושים את הקמפיין, אבל אין לי ספק שהן היו נמוכות יותר. המהלך יצר הד תקשורתי רחב. ביומיים האחרונים של המבצע נרכשו שלוש דירות במחירים של יותר מ-20 מיליון שקל, כדי להיכנס להגרלה״.

• בעלי נכסים שנפגעו במלחמה יקבלו את השומות לחלופת היציאה
• שאלות ותשובות על מס רכישה - חלק מדירה, עולים, נכים וביטול עסקה

לדבריו, מטרת הקמפיין לא הייתה להביא אדם שלא התכוון לרכוש דירה בתל אביב, אלא לנתב לחברה ביקוש קיים: ״המטרה הייתה שמי שמחפש דירה ברובעים 3 ו-4 יבוא לקנות אצלנו, ההגרלה עשתה את שלה. בשוק שיש בו הרבה מתחרים צריך להיות יצירתיים, ואנחנו כבר חושבים על הקמפיין הבא״.

״עד נובמבר השוק ימשיך פחות או יותר באותו קצב״

מה צפוי בטווח הקצר?

חן מעריך כי בחודשים הקרובים לא יחול שינוי חד: ״עד נובמבר השוק יזוז פחות או יותר באותו קצב. יש גם תקופת חגים, שבדרך כלל מאופיינת בעצימות נמוכה יותר. לקראת סוף השנה וברבעון הרביעי, אם יהיו שינויים בריבית, במצב הביטחוני ובסביבה הפוליטית, אני חושב שנראה רבעון טוב יותר, וזה יכול להימשך לתוך 2027״.

הוא גם מסייג את התחזית: ״כבר חשבנו שדברים כאלה יקרו ב-2025, ולפעמים התבדינו. אבל לדעתי הכיוון אופטימי״.

את האמון הזה החברה מבטאת דרך רכישת חלקה של רוטשטיין: לאחר שגפן מגורים של צחי אבו הציעה לרכוש את החזקות רוטשטיין, מימשה קבוצת המייסדים את זכות הסירוב שניתנה לה. בתחילת אוגוסט נחתם הסכם שלפיו תרכוש אנשי העיר בע״מ, המחזיקה כיום ב־38.36% מהחברה הציבורית, את מלוא החזקות רוטשטיין - 41.32% מהמניות, תמורת כ-99 מיליון שקל.

העסקה משקפת לאנשי העיר שווי של 240 מיליון שקל. רוטשטיין עשויה לקבל כ-6 מיליון שקל נוספים אם תושג אבן דרך שנקבעה באחד הפרויקטים, ובמקרה כזה יעלה השווי ל־255 מיליון שקל. השלמת העסקה עדיין כפופה לקבלת האישורים הנדרשים. כפי שדיווחנו, המהלך החל לאחר שהמייסדים מימשו את זכות הסירוב וחסמו את כניסתה של גפן מגורים.

השווי בעסקה גבוה משמעותית מהשווי שבו נסחרת החברה בבורסה. מניית אנשי העיר עלתה בכ-17.5% מתחילת השנה, אך ירדה בכ-24.5% ב-12 החודשים האחרונים. שווי השוק הנוכחי עומד על כ-156 מיליון שקל, כך שהעסקה עם רוטשטיין משקפת פרמיה של כ-53%-63% ביחס לשווי בבורסה.

ההון העצמי של החברה הסתכם בסוף יוני בכ-80 מיליון שקל, לעומת 56 מיליון שקל בסוף 2025. מנגד, התזרים מפעילות שוטפת נותר שלילי והסתכם בכ-61.2 מיליון שקל במחצית. יתרת המזומנים ירדה מ-51.8 מיליון שקל בסוף השנה ל-17.1 מיליון שקל.

בנוסף אישרה החברה תוכנית לרכישה עצמית של אג״ח מסדרה ב׳ בהיקף של עד 4 מיליון שקל, במחיר שלא יעלה על 95.5 אגורות לכל שקל ערך נקוב.

חן מציג את רכישת מניות רוטשטיין ואת תוכנית רכישת האג״ח כביטוי לאמון של ההנהלה והמייסדים בחברה: ״אלה צעדים שמראים שאנחנו מאמינים שבעתיד יהיה טוב יותר ושהחברה הולכת לכיוון של התפתחות וצמיחה״.

לגבי עסקאות דוגמת מנרב, מוסיף חן: ״הכנסת שותפים לעסקאות היא דרך טובה לחברה שיש לה יותר מ-50 פרויקטים להציף ערך״.