חתמו על חוזה שכירות, ביטלו אחרי ארבעה ימים - ולא ישלמו אגורה

חוזה שכירות שנחתם בדצמבר 2021 בין חברת הניהול י.י.פ. ים אחזקות וניהול לבין קבוצת חגי, יצרנית מוצרי אלומיניום וזכוכית, הסתיים בבית המשפט - ובתבוסה מוחלטת למשכירה. השאלה במרכז הדיון היתה פשוטה: מה עושים כששוכרים נכס מסחרי כדי להפעיל בו מכונות כבדות, ומגלים שאין בו בכלל חשמל?

הכל התחיל ב-24 לדצמבר 2021, כשקבוצת חגי חתמה על הסכם לשכירת מבנה באשקלון לתקופה של 24 חודשים, במטרה מוצהרת ומפורשת: הפעלת בית מלאכה לאלומיניום. בתמורה מסרה החברה חמישה צ'קים בסכום כולל של 108.6 אלף שקל. אלא שכבר ארבעה ימים אחרי החתימה, ב-28 לדצמבר, ועוד לפני שקיבלה בפועל את המבנה, שלחה קבוצת חגי הודעת ביטול והורתה לבנק לבטל את הצ'קים. הטענה: המבנה לא חובר לחשמל, ולא ניתן להפעיל בו מכונות תלת-פאזיות הדרושות לעבודה. לדברי השוכרת, המשכירה ידעה על הבעיה מראש והסתירה אותה.

המשכירה, מנגד, טענה שמדובר בנכס מסחרי חדש שנמסר ברמת מעטפת בלבד - רצפה, גג, דלתות וקצוות תשתית - כמקובל בנכסים מסחריים, כשעל השוכר להתקין בעצמו את מערכת החשמל. לטענתה, קבוצת חגי ידעה זאת, ראתה את הנכס לפני החתימה, ואף חתמה על סעיף שבו הצהירה שבדקה את התאמתו לצורכיה.

הקלטות שחשפו את האמת

מה שהכריע את הכף היו דווקא הקלטות של שיחות שהגישה הנתבעת. באחת מהן, מפברואר 2022, נשמע מנהל המשכירה, יעקב פריזה, משוחח עם מפקח המתחם על כך שהעירייה לא מאשרת חיבור חשמל למבנה - ומופתע ממש. בית המשפט ציין כי מהשיחה "ניתן להתרשם, לכל הפחות, כי מר פריזה היה מופתע מכך שחיבור החשמל במושכר אינו בר ביצוע מידית".

בשיחה נוספת, נציג חברת הניהול נשאל אם השוכרת תוכל להתחיל לייצר במושכר ממש, עם מסורים וכלים כבדים, והשיב במפורש כי, "אתה יכול להתחיל, אבל לא יהיה לך מספיק חשמל לכל הדברים האלה שאתה מתאר, אנחנו חשמל זמני". גם עדי הנתבעת תיארו כיצד פריזה הציג בפניהם מצג אופטימי, שלפיו המבנה מוכן "לעבודה מידית", וכל מה שנדרש הוא להתקין לוח חשמל - מצג שהתברר כשגוי לחלוטין. כפי שהעיד אחד ממנהלי הנתבעת, "מינימום זה לקבל מקום שיש לו תשתית לחשמל".

חיזוק משמעותי לגרסת הנתבעת הגיע מכיוון לא צפוי: חוזה השכירות החדש שחתמה המשכירה עם שוכר אחר על אותו נכס בדיוק, ביוני 2022. בניגוד לחוזה עם קבוצת חגי, החוזה החדש כלל התייחסות מפורשת למצב תשתית החשמל במבנה. השופטת קבעה כי "תוספת זו שנעדרת לחלוטין מהסכם השכירות עם הנתבעת, מלמד כי התובעת הפנימה את הצורך בגילוי מידע זה ופעלה לתקן את דרכיה". יתרה מכך, מהחוזה החדש עלה שהשוכר הבא לא שילם דמי שכירות עד אוגוסט 2022. כלומר המבנה ככל הנראה חובר לחשמל רק חודשים רבים אחרי מועד מסירתו לקבוצת חגי.

"המשכיר הוא נושא הסיכון העדיף"

בפסק הדין נקבע כי מדובר במקרה קלאסי של סיכול חוזה - מצב שבו נמנע מהשוכר להשתמש בנכס למטרת השכירות המוסכמת, בגלל נסיבות שקשורות לנכס המושכר עצמו. השופטת הסתמכה על פסיקה קודמת של בית המשפט העליון, שלפיה "המשכיר הוא האחראי לכך שהשוכר יוכל להשתמש במושכר, וחלה עליו חובה מוגברת לצפות אירועים העלולים לסכל את חוזה השכירות וליידע את השוכר אודותיהם". מכאן שהמשכיר נחשב "נושא הסיכון העדיף" (Superior Risk Bearer). בית המשפט אף ציין כי למנהל המשכירה יש רישיון חשמלאי מוסמך, כך שהוא ידע, או היה עליו לדעת מה המשמעות המעשית של היעדר חיבור חשמל קבוע.

לאור כל אלה, קבעה השופטת כי הביטול נעשה כדין וכי מתקיים "כשלון תמורה מלא" לגבי הצ'קים שנועדו לשמש דמי שכירות. כלומר לנתבעת עומדת הגנה מלאה נגד חובת פירעונם. התביעה נדחתה במלואה, תיק ההוצאה לפועל שנפתח למימוש הצ'קים נסגר, והמשכירה חויבה לשלם לקבוצת חגי הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 15 אלף שקל.

בית המשפט אף ציין לחובת המשכירה שנמנעה מלהביא לעדות גורמים מרכזיים שיכלו לתמוך בגרסתה, בהם המתווכים שהיו מעורבים בעסקה והשוכר החדש. ההימנעות הזו, לדברי השופטת, פעלה לרעתה.

• מתי כדאי לקנות דירה ומתי עדיף לשכור?
• שכירות טובה מתחילה במספרים ונגמרת ביחסים